吉林省城鎮化對房地產的影響研究

劉廣杰

[摘要]文章作者從吉林省城鎮化發展特征和房地產市場分析兩方面入手，對城鎮化率與房地產價格進行回歸分析，城鎮化是房地產發展的有利時機，但是過高的房價將會在一定程度上阻礙城鎮化的進程。

[關鍵詞]城鎮化；房地產；房價；吉林省

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.34.156

1 吉林省城鎮化發展特征

自新中國成立以來，吉林省城鎮化率顯著提高。特別是到了2002年，吉林省城鎮人口比重已經超過50%，到2014年達到54.81%，與全國平均水平相比僅高0.04個百分點。

1.1 城鎮化率較高

2005—2014年吉林省城鎮化率均高出全國平均水平，2014年城鎮化率與全國平均水平基本一致。

1.2 增速遞減

2005年以來，城鎮化緩慢發展，城鎮化率由52.52%提高到2014年的54.81%，10年間僅提高2.29個百分點，年均增加0.23個百分點，低于全國0.95個百分點。

根據吉林省政府發展研究中心對全省200戶的農民進城意愿調查問卷結果顯示，有62%的農民不愿意進城。阻礙農民進城的因素排在前三位的分別是“生活成本”，占整個問卷的80%；“就業”占整個問卷的33%；排在第三位的因素是“對城市生活的不適應”，占整個問卷的29%。由此可以看出，農民不愿意進城主要是從生存考慮。從另一方面來看，戶籍制度限制了農村人口向城鎮人口的遷移。

1.3 “土地城鎮化”快于“人口城鎮化”

根據國家統計局數據，2005—2013年，吉林省城市建成區面積由943平方公里提高到1344平方公里，增長42.52%，而人口城鎮化率只增長4.36%，土地的城鎮化明顯快于人口城鎮化。

1.4 城鎮規模結構不協調

特大城市只有長春市1座，大城市只有吉林市1座，其余均為中小城市和小城鎮，存在結構性缺陷。見表2。

1.5 城鎮綜合承載能力低

供水普及率、城市燃氣普及率、人均道路面積、人均居住面積、人均公共綠地面積、萬人擁有公交車輛等均低于全國平均水平。見表3。

與東北三省比較：遼寧平均每年提高1.07個百分點，黑龍江平均每年提高0.48個百分點，吉林平均每年提高0.21個百分點，吉林省最慢。以人口城鎮化為核心的城鎮化政策至今仍未落到實處，城市缺乏足夠的吸引力，而大量的農村進城人口缺乏生存與發展的資本和技能，這是當前真正制約吉林省城鎮化發展的關鍵所在。見表4。

2 2005年以來吉林省房地產市場情況

2014年宏觀經濟形勢對房地產行業沖擊較大，銷量和凈利潤有所回落，2015年房地產業調整持續，房地產業各項指標下行態勢持續，并將持續較長的一段時間，房地產開發投資、商品住宅銷售價格與面積以及土地購置費用與面積等幾項重要指標均出現同比增幅下滑。

2.1 銷量下滑明顯，庫存量快速增加

吉林省商品房銷售面積在2013年開始明顯下降。2014年，吉林省商品房銷售面積1581.72萬平方米，比2013年減少633.24萬平方米，下降28.60%，其中住宅銷售面積1387.87萬平方米，比2013年減少598.08萬平方米，下降30.11%，回落至2008年的水平。2015年上半年，從長春市商品住宅銷售情況看，長春市新建商品住宅銷售面積332.79萬平方米，僅相當于2014年全年的40%。

全國商品房銷售面積也呈現明顯的下降趨勢。2014年全國商品房銷售面積同比下降7.8%，吉林省降幅比全國平均水平多16.1個百分點，比黑龍江多4.5個百分點，比遼寧多4.8個百分點。可見，吉林省房地產業面臨的形勢比全國和東北其他兩省更為嚴峻。

2.2 房地產市場供給持續增加

房地產市場供給可以用商品房在建規模水平（房屋施工面積與竣工面積之比）來衡量，一般認為較為合理的范圍是3.5±0.5。總的來看，近十年吉林省商品房在建規模水平呈現上升趨勢。2008—2011年吉林省商品房在建規模水平由2008年的3.03持續上升到2011年的4.0，上升緩慢并處于合理區間。但從2011年開始，吉林省商品房在建規模水平快速上升，超過合理區間，到2014年達到7.8，相當于2011年的2倍，比全國和黑、遼兩省都高，導致隨后兩年可供應的商品房規模將持續增加。隨著銷量下降，房地產業庫存風險在不斷集聚。

2.3 實際房價開始下跌

從統計數據上看，2005—2014年，吉林省商品房平均銷售價格持續增長，2014年吉林省商品房平均銷售價格為5112.03元/平方米，比2013年上漲14.02%。

但實際房價與統計數據相比略有下跌。以長春市為例，各大樓盤的優惠活動此起彼伏，力度空前。買房打折、送裝修、送房款、送學位、送車位、抽獎、降低首付比例、首付分期等各種優惠手段齊發。截至2015年9月末，長春搜房網數據監控中心統計顯示，長春市在售與待售樓盤數共305個，其中有240個樓盤推出優惠，優惠樓盤占比達78.68%。“雙十二”期間，澳海夢想城將以8.2折優惠；大禹華邦將以7.9折優惠全城特惠；中海凈月華庭享購買住宅總房款減2.6萬優惠，購買商業總房款減3萬優惠。

3 城鎮化率與商品房銷售價格回歸分析

根據2005—2014年國家統計局數據，吉林省城鎮化率與商品房銷售價格數據如表5所示。

回歸系數分別為0.961184和0.967572，說明商品房銷售平均價格、商品房銷售量與城鎮化率呈現較強的正相關關系。城鎮化的快速發展可以導致商品房銷售平均價格上升和銷量上升，商品房銷售平均價格上漲和銷量上升也會帶動城鎮化率增長。房地產業是城鎮化發展的重要推動力量，對促進城市規模擴大、推進城鎮化進程加快功不可沒。一方面，當城鎮化率達到一定水平，商品房銷售價格增速明顯下降，銷量也顯著減少；另一方面，商品房銷售平均價格的不斷上漲和銷量停滯也會抑制城鎮化的進程。

4 城鎮化仍然是房地產的重要機會

雖然研究表明城鎮化不是房地產業發展最直接的影響因素，但城鎮化的加速發展勢必會對經濟發展產生重大影響，房地產業無疑也要面臨由此帶來的巨大機遇和挑戰。從國內外城鎮化發展的長期趨勢看，大量進城人口會對房地產業的發展產生一定的剛性需求。但是，從實際的住房情況看，絕大部分進城人口選擇租賃住房。有兩項調查結果，其一是國家統計局農民工監測調查報告，2012年，中國1.63億外出農民工中約65.5%是租住房屋，在務工地購房的僅0.6%左右；其二是國家計生委2012年對北京、上海和廣州流動人口的調查，在人口流入地租房和購房的流動人口占比分別為53.2%和30%。所以說如果能進一步出臺推進和加快城鎮化的政策，將有利于長期拉動住房內需，并緩解住房存量過剩或者閑置的壓力。

2015年年末吉林省城鎮化率達到55.3%，按照《吉林省新型城鎮化規劃（2014—2020年）》，到2020年將達到61.7%。依據國際上對城鎮化進程的劃分，當城市人口比重超過30%時，城鎮化進程將進入快速發展階段，人口城鎮化將呈現加快的發展趨勢，這種趨勢將一直持續到城市人口超過70%以后才有所減緩。也就是說，未來5～10年仍是吉林省城鎮化水平快速發展時期，每年將有191萬農業人口落戶城鎮。在此期間，住房需求依然存在，房地產業的發展后勁仍然存在。

5 高房價抑制了城鎮化進程

城鎮化的中心問題是農村剩余勞動力的轉移，實現農民工“市民化”。在現階段高房價增加了農村剩余勞動力的轉移成本，對于農村勞動力轉移起到了抑制作用。根據吉林省統計局的數據，2014年吉林省農村常住居民人均可支配收入達到10780元，而2015年長春市商品房均價6744元/平方米，可見農村居民人均可支配收入的60%將用于支付進城后的住房支出。按照國際慣例，如考慮住房貸款因素，住房消費占居民收入的比重應低于30%。

雖然農村居民收入在逐步增長，但對于快速攀升的房價，其轉移到城市的住房經濟成本相對于收入無疑要高得多，使得居住成本成為比戶籍制度還要高的阻礙農村剩余勞動力永久進入城市的巨大門檻。

房地產是城鎮化的重要物質載體，既是重要的民生行業，也是為相關產業提供配套服務的產業。房地產與城鎮化的互動關系決定了房地產與城鎮化發展階段的同步性，而房地產與城鎮化的同步發展規律要求房地產與城鎮化必須協調發展。房地產發展要和城鎮化發展相適應，和相關產業發展相協調。

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