淺析商業地產企業全面預算管理

桑業新

摘 要：全面預算管理是企業實施內部控制的重要手段，是對企業戰略目標和年度經營目標的量化安排，具有統籌規劃、資源配置、過程控制、溝通協調、制約和激勵等功能。然而，現有商業地產企業在進行預算管理時通常存在不夠重視、編制方法不科學以及執行不到位等諸多問題，為企業的后續發展埋下了巨大隱患，所以對全面預算管理在商業地產行業的具體應用進行研究具有重要的現實意義。

關鍵詞：全面預算管理；商業地產企業

一、全面預算管理的概念

全面預算管理是指企業在戰略目標的指導下，對企業財務活動和經營目標進行全面籌劃和詳細預測，并通過對執行過程進行監控，及時獲取相關信息和數據，并對經營過程中發現的問題進行有效解決及相關經營目標進行調整和完善的過程。通過將預算的實際完成情況與預算目標進行對比并進行差異分析，總結成功經驗，以幫助管理者高效管理企業和最大程度實現戰略目標。全面預算管理是集資金預算、利潤預算、投資預算、業務預算、成本費用預算于一體的綜合性預算體系。

二、商業地產企業全面預算管理的主要內容及特點

1.商業地產企業的全面預算管理主要包括經營預算、財務預算。

（1）經營預算

商業地產企業經營預算主要包括銷售預算、租賃預算、開發成本預算、期間費用預算，并在此基礎上編制預計利潤表。其中銷售預算是是經營預算的重要組成部分，是開發成本預算、期間費用預算以及財務預算編制的基礎。

（2）財務預算

財務預算主要是以貨幣方式來表現業務預算的具體結果，主要包括資本預算、預計資產負債表和預計現金流量表。

2.商業地產企業全面預算除具有一般企業的全方位、全過程、全員參與等特點之外，由于其行業特性，具有以下不同于其他企業的特點。

（1）銷售預算是基礎

商業地產行業是資金密集型行業，需要大量投資，能否按預期實現銷售決定了公司的盈利能力及資金回籠速度。由于房地產行業受國家經濟政策影響較大，在制定銷售預算時，要充分考慮外部經營環境，同時結合本公司各項資源配置狀況，合理制定銷售計劃，不可過于激進，更不能過分保守。

（2）工程項目預算是核心

商業地產企業的工程項目是企業資產中極為重要的組織部分，是企業盈利及可持續發展的直接來源。由于工程項目建設期較長、業務量大、成本內容復雜且工程成本支出占公司總成本費用的比例最高，由此奠定了工程項目預算的核心地位。

（3）現金流預算管理是焦點

商業地產行業具有高資金投入量大，具有高負債、高利潤、高風險的特點，現金流周轉的順暢為企業正常運轉提供了強有力的支撐。同時，商業地產不同于住宅地產，往往在實現銷售之后仍需對開發的項目繼續進行招商運營，需要投入部分資金，而在運營初期企業收益不高，可能導致資金凈流出，因此大部分商業地產企業對現金流預算的重視程度要高于基于權責發生制基礎的資產負債表預算和利潤表預算。

三、商業地產企業預算管理主要問題分析

1.各部門參與程度不足

在編制全面預算時，很多商業地產企業的預算采取財務部門牽頭、業務部門協助的方式進行編制，之后經逐層向上報批后下發執行。由于此方法缺少自上而下、自下而上、上下結合的溝通機制，最終造成各部門參與度不足，預算管理難以發揮其應有的作用。

2.預算編制脫離實際，實際執行效果差

當前多數商業地產企業都實行業績考核，但出于自身利益考慮，部分業務部門在提交預算數據時，對相關數據按有利于自身的數據填報，未考慮到公司整體目標。例如銷售、招商部門在上報預算數據時，經常將銷售、招商指標調低，同時將銷售提成、廣告宣傳費、招商費用等支出指標調高，而財務部門對相關經營業務情況缺乏專業判斷，難以對其數據合理性進行把控，導致在實際經營中短期經營目標與長期戰略規劃無法實現，公司利益受到損害。

3.預算監督力度不夠，缺少事中控制

有些商業地產企業的全面預算管理往往只停留在預算指標編制、匯總及下達上，沒有注重對后續的預算執行的監控。或者雖然對預算的編制很重視，并專門成立了預算領導小組或類似組織進行預算管理，但沒有將重點放在日常監督和調節上，僅僅是對事后結果的簡單通報，事中控制沒有得到很好地實施，更談不上對企業管理提出有效建議和改進，預算管理成為一句空話。

4.預算考核體系不完善

公司預算考核指標設置不科學，沒有動態的財務指標，不能完全反映出公司預算執行的實際情況。同時由于預算考核制度不健全及相關指標考核標準不明確，預算考核制度沒有與薪酬及獎懲等措施有效結合起來，造成責任不明確、權責利不匹配，沒有發揮考核體系的作用。

四、商業地產企業全面預算管理各環節改進方案

1.設立專門的組織管理機構

為保障全面預算管理工作正常推進，維護和健全預算管理組織體系是首要任務。商業地產企業應成立全面預算管理常設機構，俗稱全面預算管理小組，公司負責人應作為預算管理小組負責人，從公司層面提高預算管理的權威性。財務部門作為全面預算管理部門，負責全面預算的編制、分析及報告編制，公司各相關部門負責工作計劃及預算的具體實施。

2.進行全面性控制

明確公司各個部門、單位的預算編制責任，使公司各部門、各單位的業務活動全部納入預算管理；建立一個由投資預算、建設預算、經營預算、籌資預算、財務預算等一系列預算構成的具有勾稽關系的相互銜接的綜合預算體系，并且將公司融資、投資、財務收支、土地開發、房產銷售、房產出租、項目建設等各項經濟活動的各個環節、各個方面都納入預算編制范圍。公司全面預算一經下達，各責任單位應根據全面預算制定詳細可行的預算指標分解計劃，將預算指標層層分解，從橫向和縱向落實到內部各部門、各環節和各崗位，形成全方位的預算執行體系。

3.引入滾動預算機制

當前多數商業地產企業采取定期預算的編制方法，該方法簡單易行，特別對于初步實施全面預算管理的中小商業地產企業。但由于商業地產企業生產經營受信貸政策、行業調控、區位因素等影響較大，企業難以對未來一段時間的外部政策走向進行準確預計，可能導致年度預算實際執行中與預算指標差異較大。為此，商業地產企業可引入滾動預算管理機制，定期對年度預算進行動態調整，確保全面預算準確性及對企業經營的指導意義。

4.加強預算分析與控制

在預算執行過程中，預算管理部門應對各期實際執行結果進行差異對比分析，對于與預算指標偏離較大的指標，應及時進行預警。商業地產企業可采用開發預算管理軟件等信息化方式，實時進行數據采集與分析，并將預算指標完成情況的信息及時傳達到各責任主體，使每個責任主體都能實時查詢、跟蹤預算指標執行情況，根據實際情況及時做出應對。

5.建立健全預算考核制度

首先，商業地產企業應選擇合理的關鍵考核指標，將財務指標與非財務指標有機結合、重點突出，按照年度對各預算執行單位和個人進行考核，將預算執行情況納入考核和獎懲范圍，做到獎懲分明。

其次，明確各指標考核標準，使預算考核結果有理有據，減少不必要的推諉扯皮現象，提高預算考核執行效率。

最后，選擇合理的考核方式，在不同的時期可采用不同的考核方式。如在公司初步實施全面預算管理階段，由于全面預算管理體系尚在磨合期，適合采用重獎勵輕處罰措施，以確保全面預算的順利推進；而在全面預算管理體系完善后，應采用獎罰并舉的措施，確保公司預算執行的剛性。

參考文獻：

[1]白加宏.試論預算管理中的激勵機制[J].中國新技術新產品，2013（8）.

[2]陳煥林.淺議房地產企業的全面預算管理[J].商業經濟，2012（12）.

[3]陳峰.我國房地產政策周期的比較研究[J].經濟與管理研究，2012（5）.