警惕中小房企資金鏈風險

夏丹

當貨幣寬松周期過去、銀行收緊信貸之后，房地產開發企業特別是中小房企資金鏈或面臨考驗。

數月以來，我國房地產經濟進入近年來少有的高速增長期，受到輿論高度關注。

8月數據顯示，我國70個大中城市新房價格同環比漲幅擴大，多地重啟了限購限貸政策，預計接下來還將有更多城市重回限購限貸的隊伍。成交量，依然保持著幾個月來的較快增長，但預計去年的翹尾效應將使銷售增速繼續走低。

總體上看，我國房地產投資增速略有回升，主要來自土地市場貢獻;若推地持續，或將支撐房地產投資增速企穩并階段性小幅回升。但需要注意的是，房地產市場緊密關系到國計民生，因而房地產宏觀調控應當進入因城施策的階段。

房價漲幅或將持續擴大，后續應多注意房地產市場可能出現的風險，尤其是中小房企業未來可能面臨的資金鏈風險。

多地重啟限購限貸

8月，我國70個大中城市新建商品住宅價格算數平均環比上漲1.26%，增幅較上月擴大0.54個百分點;算數平均同比上漲7.54%，較上月擴大1.19個百分點。價格環比和同比上漲的城市數量均較上月有所增加，其中環比漲幅超過2%的城市有16個，同比漲幅超過20%的城市有10個。

在大量資金、寬松政策、看漲預期等共同作用下，近幾月來我國熱點城市的房地產市場交易活躍，房價呈現大幅上漲態勢。目前，已有蘇州、廈門和杭州三個熱點二線城市重啟了限購措施，合肥、南京、武漢等多個城市以提高按揭貸款首付比例為主要手段，也升級了限貸政策。

據此預計，熱點城市熱潮不退，接下來還將有更多城市重回到限購限貸隊伍。

與此同時，房地產銷售增速在小幅下降，但依然保持了較快增長。

1-8月份，商品房銷售面積87451萬平方米，同比增長25.5%，增速比1-7月份回落0.9個百分點。商品房銷售額66623億元，增長38.7%，增速回落1.1個百分點。但毫無疑問，只要去庫存的任務還在持續，成交將繼續保持較好增長。

去年同期的高基數使得接下來的“金九銀十”在增速上看或許不會太突出。

去年同期的高基數使得接下來的“金九銀十”在增速上看或許不會太突出，考慮去年的翹尾效應，銷售增速將繼續走低。

今年以來，在實體經濟走軟的背景下，銀行對按揭資產偏愛有加，使得前期按揭貸款利率一路走低，信貸投放占比加大。

目前，房貸利率優惠已經接近極限，8月全國首套房貸款平均利率4.44%，為近兩年來的首次停止下降;二套房貸款平均利率為5.39%，已連續9個月持平。較寬松的貨幣環境、較低的貸款利率仍將持續，部分熱點城市進入收信貸、防風險的去杠桿期，銀行或從搶房貸市場轉為吸引優質客戶，房貸政策趨于穩定，各機構將開始注重防范金融風險。

土地市場貢獻巨大

分析可知，近期房地產投資增速略有回升，主要來自土地市場貢獻。

1-8月，全國房地產開發投資64387億元，同比名義增長5.4%，增速比1-7月提高0.1個百分點。從土地市場和新開工情況來看，1-8月開發企業土地購置面積同比下降8.5%，降幅比上月擴大0.7個百分點;土地成交價款增長7.9%，提高0.8個百分點;房屋新開工面積增長12.2%，回落1.5個百分點。

房地產開發投資的好轉，主要來自于土地市場的貢獻——房企出手闊綽、地價高歌猛進，使得在土地成交面積同比下降的同時，成交價款卻有了更快的增長。

面對土地拍賣溢價率連連上升的勢頭，處在風浪中心的幾個熱點城市的應對措施則迥然不同。上海采取中止土地出讓的方式收緊供應，而更多的城市如深圳、廈門、蘇州、合肥則集中大規模推地，希望通過增供給的方式平抑地價。若推地持續，或將支撐房地產投資增速企穩并階段性小幅回升。

在中小城市賣房難時，開發商采取過“以價換量”的措施，但價格降下后，大城市的房地產售賣受到影響，都持幣待購。但即便如此，今年1-8月全國的房地產投資同比依然增長了5.4%。

有專家直言，去年中國城市常住人口增加了2000萬人左右，城鎮化率提高了1.1個百分點，一線城市帶動了銷售熱點，二線城市的房地產經濟就會快速恢復。與2014年同比負增長相比，城鎮商品房的銷售面積2015年已升至增速6.5%，今年1—8月則同比增長超過了25%?？梢哉f，房地產投資已經從脫離投資轉為穩定投資，投資增速目前總體向好。

貨幣若收緊將考驗中小房企

在消費者層面，銷售回款和按揭貸款也保持了高速增長。

1-8月房企到位資金91573億元，同比增長14.8%。其中，國內貸款14199億元，增長1.7%;利用外資97億元，下降52.6%;自籌資金31983億元，增長0.6%;定金及預收款25656億元，增長29.7%;個人按揭貸款15395億元，增長52.2%。

其中，定金及預收款以及個人按揭貸款保持高速增長，在房地產開發企業各項資金來源中的占比也明顯提升。銷售熱情的持續及銀行按揭的支持、較低成本融資渠道的開放，使開發商資金面較好。

但從另一個方面也應該看到，當貨幣寬松周期過去、銀行收緊信貸政策之后，未來房地產開發企業特別是中小房企資金鏈或面臨考驗。

總結今年前8個月的表現，可以看到房地產開發投資略有回升，商品房銷售面積及銷售額的同比增速均連續第四個月放緩，全國房地產市場總體保持平穩發展態勢，具體呈現出以下幾個方面的特點：

一是房地產去庫存效果明顯。1-8月份，商品房銷售面積同比增長25.5%，大幅高于房地產施工面積增速，全國商品房待售面積連續6個月下降，累計減少3061萬平方米。

二是房地產繼續溫和“降溫”。8月份，房地產開發景氣指數為93.70，比7月份回落0.31點，連續第三個月回落。

三是不同城市房地產走勢進一步分化。百城住宅價格指數顯示，8月份一線城市同比增長24.58%，二線城市同比增長11.72%，三線城市同比增長5.61%。

四是住戶部分新增貸款占比下滑。8月份我國新增貸款9487億元，其中住戶部門貸款占比為71.20%，較7月份的98.68%下滑明顯。

五是房地產宏觀調控進入因城施策階段。9月6日，住建部印發《貫徹法治政府建設實施綱要（2015——2020年）的實施方案》，明確提出要“根據房地產市場分化的實際，堅持分類調控，因城施策”，這將給予地方政府更多政策空間，便于結合當地房地產投資、銷售和庫存狀況制定有針對性的政策措施，提高政策的精準化水平，確保各地房地產市場穩健發展。