養老地產融資現狀分析

孫非凡

摘 要 在人口老齡化的社會背景下，目前我國養老地產還處于探索期，一些大型房地產公司、保險企業和大型國企進行了運營模式的嘗試。養老地產投資有三個特點：資金量大、投資回收期長、資金資源結合。目前融資主要依靠企業自籌和銀行貸款，形式單一、風險大，融資難問題亟待解決。

關鍵詞 養老地產 現狀 融資

一、養老地產的發展背景

（一）養老地產的定義

養老地產是專為老年人打造的符合老年人的生理、心理特點的社區體系，以住宅為基礎，配備醫療、餐飲、養生、娛樂多重服務，全方位地滿足老年人的需要，實現“老有所養、老有所依、老有所樂、老有所為”的一站式服務。

（二）國內的發展背景

1.養老地產的需求將進入井噴期。隨著老齡化社會日趨嚴重，老年人的養老問題日益受到關注。一是老人數量快速增長。2015年60歲以上老人2.22億，占總人口16.1%，預計2025年突破3億，秒針每跳動3下就新增1位老人。二是空巢、高齡老人增多。空巢老人已超1億，80歲以上老人2400萬，尤以農村老人問題突出。三是老人健康狀況堪憂。70%以上老人患有慢性病，失能半失能老人近4000萬，老年癡呆患者約900萬。四是人口結構失衡，老齡化與少子化交織。我國總和生育率約1.5，低于中等和高收入國家，養老問題已成為眾多“四二一”家庭的隱憂。

隨著經濟的發展，中國居民收入迅速增加，商業性質的養老地產也具備了經濟基礎，中國的城市老年人具備一定的消費能力。據中國社科院老年研究所公布的測算數據顯示，到2030年，中國養老市場的商機有望增至13萬億元。

2.養老機構魚龍混雜，設施、服務不齊全。中國目前主流的養老機構分為兩類：第一類是政府提供的福利性質的養老機構，主要形式為養老院。這類養老院往往“一床難求”，軟硬件服務優秀，設備齊全、服務周到。因為只有老人去世才能有新的老人入住，所以人員流動小，服務范圍窄。第二類是民營的養老機構，規模、服務參差不齊，往往價格相對公立養老院較高。報刊上常常爆出的虐待老人的新聞往往發生于民營養老機構，此類養老機構大多醫護設備人員不足，沒有達到醫養結合。

近年來，養老地產也成為社會化養老的重要模式。成熟的養老地產是以住宅為基礎，輔以醫療、餐飲、娛樂、養生等多重功能的社區。

但是，目前我國的養老地產與成熟形態的養老地產相距甚遠。大多養老地產只是炒作概念，并沒有真正實現養老地產的價值，主要以住宅建筑為主，輔之以少量的配套設施，后續的醫療、養生服務更是少之又少。養老地產本應起到帶動養老產業發展的作用，但是因為自身的粗制濫造，沒有貼合老年人需求而無法延伸帶動供應鏈發展。

二、養老地產融資現狀

房地產業屬于資金密集型行業，資金是限制房地產企業發展的重要因素。國內養老地產融資方式分為內源性融資、外源性融資。內源性融資指開發商通過自己公司內部資金的滾存進行投資；外源性融資包括銀行貸款、發行股票、債券融資、商業基金等。

內源性融資受到開發商自身實力影響極大。這也就給養老地產開發設立了隱形的門檻。目前，養老地產市場上基本形成了“房企系”“保險系”和“央企系”三足鼎立的局面。“房企系”以萬科、綠城、保利地產為代表，目前已有20余家房企涉足養老地產；“保險系”則是以泰康人壽、平安人壽、中國人壽為代表的大型保險公司；另一個重要組成部分則是由大型企業主導的生態老年公寓，其典型代表就是央企。

外源性融資困難。目前養老地產處于初創期，運營模式尚未明朗、政策支持還未明確，并且養老地產投資量大、投資回收期長。大型的資金采取了謹慎態度，而小型資金猶如杯水車薪。養老地產在辦理銀行抵押貸款時常遇到問題，最常見的是劃撥性質用地。雖然劃撥用地可以做抵押，但是難以分割。此外，一些養老地產因為相對于一般地產，投資回收期長、投資量大，不容易獲得貸款，而民間融資成本過高，遠超出養老地產的承受范圍。據中商情報網報道，2016年6月，溫州地區民間借貸平均利率18.84%。近年來，房地產企業利潤率已大幅下滑。據142家上市房企2015年中報顯示，凈利潤率只有約9%。而養老地產更是地產中的新產物，運營模式還在探索階段，盈利狀況不佳。

三、養老地產融資困難解決方法

養老地產融資困難的原因來自三個方面，需要對癥下藥，一一突破才能解決問題。

（一）養老地產自身

養老地產融資困難的根本原因，是自身發展程度不足，不能提供合適的產品和服務，不能創造收益。提高養老地產自身服務能力和水平，尋找到合適的營運模式，既要積極借鑒國外的成功案例，也要進行本土化改造，打造適合中國老年人的養老地產服務。

（二）金融市場

金融市場上的解決辦法，主要是拓展融資渠道、發展多元化融資方式，提倡創新型融資方式。基于我國金融市場的情況，養老地產的融資渠道拓展應該基于市場的發達程度來調整。

處于中低程度發展水平的金融市場下，養老地產應嘗試合作模式、銀團貸款、項目融資等方式。

1.合作模式。兩個及以上的公司通過投入一定的資金、土地、管理等方式入股，通過聯合的方式成立公司，共同完成養老地產的開發運營過程。通過這樣方式可以更好地整合資源，延長供應鏈，也有利于形成專業化分工。

2.銀團貸款。由于養老地產需要的資金量巨大且投資回收期長，一家銀行單獨完成貸款業務需要承擔巨大的風險。由多家銀行成立一個銀團為養老地產完成貸款業務可以有效降低風險。

3.項目融資。BOT模式即建設—經營—轉讓，指政府通過契約授予私營企業以一定期限的特許專營權，許可其融資建設和經營特定的公用基礎設施，并準許其通過向用戶收費或出售產品以清償貸款，回收投資并賺取利潤；特許權期限屆滿時，該基礎設施無償移交給政府。由于BOT項目具有有限追索的特性，BOT項目的債務不計入項目公司股東的資產負債表，這樣，項目公司股東可以為更多項目籌集建設資金。

處于中高程度發展水平的金融市場下，養老地產應大力推行資產證券化的融資方式。

ABS模式：ABS即資產證券化，它是以項目的資產為基礎，以該項資產所能帶來的未來收益流為保證，通過在資本市場上發行證券來募集資金的一種項目融資方式。資產證券化需要一個較發達的資本市場環境，而且信用評級、資信評級等配套機制都有待提高。

（三）第三方服務

1.政府支持與監管。政府應針對養老地產的特點給予政策支持。例如，養老地產投資回收期長、資金量大，導致投資養老地產的企業因為盈利能力差而不能上市融資。政府應給與養老地產開發商在開發、運營、融資上政策優惠和政務服務上的便利。

政府應該完善有關老人權益的立法，切實維護老人權益，呼吁社會關注老人的養老問題。可以借鑒日本介護保險制度，完善養老金制度和老人生活護理標準。

2.中介機構和專業中介機構。我國目前投資銀行和會計師事務所的服務水平已經基本達到要求，但是，其他中介機構的服務水平尚不能滿足養老地產這一新型地產的開發、運營、融資的需要，特別是資信調查評估服務、專業擔保服務、管理咨詢服務。這些專業中介機構在國內發展相對滯后，但這些中介機構應該認識到養老地產的廣闊需求和光明未來，積極組織人員學習養老地產專業知識。

（作者單位為南京師范大學商學院）

參考文獻

[1] 鄒慶紅.養老地產投資機會與風險探討[J].行政事業資產與財務，2013（04）：7-9.

[2] 潘素俠.養老地產及其融資模式分析[J].經營管理者，2013（08）：170.

[3] 王秀蕓.壽險資金投資養老地產研究[D].杭州：浙江大學，2012.