稅收制度在我國房地產行業中的問題及建議

曹一

摘要：本文通過分析我國房地產稅收制度的發展、現狀和存在的問題，得出了我國房地產稅制改革的基本思路。即建立以房地產稅交易、持有、利用三個環節來征稅的房地產稅收體系，形成科學合理的房地產租、稅、費體系，同時加強房地產稅收的立法并適當放權，建立完善的房地產稅收制度和房地產評估制度，以適應不斷發展的社會主義市場經濟，促進我國房地產市場持續、健康、有序地發展。

關鍵詞：房地產；稅收制度；財產稅

在我國，房地產稅制不僅是保證房地產業成為國家財政收入來源的重要條件，也是維護市場公平競爭，實現國家對房地產業宏觀調控的有力杠桿，但由于現行的各房地產稅是在經濟體制改革過程中陸續設置的，缺乏明確的總體設計思路，因此，盡管從表面上看稅收體系較為全面，實際上卻存在著結構不合理、稅種設置重復、配套措施不完善等諸多方面的問題，房地產稅制的改革也開始被提上議事日程。然而，房地產課稅領域存在的大量理論分歧和空白對改革形成了強大的制約。因此，有必要對現有的房地產稅制現狀進行認真的整理并加以分析，探索現有稅制的不足以及其原因，并對現有稅制可能的改革提出一些初步的建議。

一.房地產行業稅收制度存在的主要問題

1、稅種設計不合理。個別稅種之間交叉重疊，存在重復課稅的情況。一是對房地產所有權轉讓收入既按全額課征營業稅，又按增值額課征土地增值稅；二是對納稅人房產坐落地，既要從量課征城鎮土地使用稅，又要從價計征房產稅；三是對房地產產權發生轉移所簽訂的契約或合同的雙方均要課征印花稅，對承受方還要課征契稅；四是對土地課稅設置城鎮土地使用稅和耕地占用稅；五是對房屋租金收入既征收5%的營業稅，又征收12%的房產稅；六是對房地產開發的增值額既要計征土地增值稅，又要計征企業所得稅。從而造成了房地產稅種多，環節多，又有征收不到位的情況。對房地產的重復收稅和多層次收費，是商品房的房價居高不下的一個重要原因之一，對房地產健康發展帶來很大的障礙。

2、缺乏指導性的整體框架。隨著宏觀經濟及房地產形勢變化， 國家有關部門不斷出臺的房地產稅收政策， 只是對當時發展形勢的抑制或調整， 缺乏一個房地產稅收體系的框架。1993 年前后， 土地炒買炒賣獲取暴利直接導致土地增值稅的出爐； 2005年， 投機性房地產買賣的增多使房價一路飆升促使房地產二手房市場營業稅革新； 今年， 針對二手房轉讓的營業稅、個人所得稅又出臺新的規定。和土地有關的城鎮土地使用稅由地稅局征收， 對耕地和非耕地使用不同政策。以至于到目前為止， 房地產行業涉及的稅種達十多個、所交的費用幾十種， 稅與稅之間稅與費之間免不了會有交叉和重疊， 這些問題都是缺乏行業整體稅制框架所造成的。

3、稅收政策存在一定程度不公平。我國房地產稅收是內外兩套稅制， 內資房地產企業繳納與房地產有關的十三個稅種， 外資企業稅收負擔低于內資房地產企業。房產稅是依照房產原值即賬簿上“固定資產”科目中的原值， 一次減扣 10～30%后的余值計算繳納，而處于黃金地段的舊房產由于建成時間較早而造成賬面價值低， 如果出租承擔的房產稅要遠高于自用所承擔的房產稅。這無疑又給企業增添了一層薄霜，在一定程度上不利于企業間的公平競爭。

4、對市場的調節不夠適度。？從計稅環節來看，房地產稅收集中在建設的增量方面，即在房產和地產的流通交易環節設置了主要的稅種，而在房地產保有期間設計的稅種非常少。這種典型的窄稅基模式造成了房地產稅制沒有形成對市場進行自動調節的靈活機制體系，也對房地產市場的健康發展設置了障礙。一方面，房地產交易環節的稅費過于集中勢必提高新建商品房的價格，從而帶動整個市場價格的上揚，造成商品房的積壓和空置，制約市場正常的生產與再生產進程。另一方面，房地產保有環節稅費種類過少，阻礙了土地有償使用市場的建立與健全。對土地的保有稅負過低，使得大多數由使用者無償取得的土地仍然近似無償地被持有著。這不僅抑制了土地的正常交易，使得土地作為資產的要素作用無法得到發揮，土地閑置與浪費的現象日趨嚴重。

二、完善房地產行業稅收制度的措施

國家應從結構性宏觀調控出發， 立足于公平和效率有機結合的原則， 進一步完善房地產行業稅收制度。

1、提高房地產行業稅制的前瞻性和系統性

當前形勢下，地方財政收入主要依靠出讓土地和房地產稅收的狀況不利于產業經濟結構的調整，這種依賴作用嚴重阻礙了經濟的理性發展。面對現階段我國存量房隨著開發面積攀升而水漲船高的形勢， 國家必須站在立法高度， 利用稅收來調節房地產投資規模和住房供給結構， 提高住房資源利用效率， 解決城市居民住房需求。逐步建立起合理的有效的制度規范約束。房地產稅制設計應系統考慮各個環節， 適當提高保有階段稅負， 從而抑制房地產投機、鼓勵自主性購房。稅制的操作性主要體現在征收環節該如何具體落實。筆者建議，改革土地出讓制度，降低土地價格，將應收取的土地出讓金逐步以土地持有稅的形式收上來，嚴控開發商利潤，規定不同地段的最高銷售價格。真正的讓利于民。

2、調整房地產行業的稅款征收標準

對轉讓土地使用權或銷售不動產采用預收房款方式使得其營業稅納稅義務發生時間為收到預收款的當天?，F在購房僅僅預交房款 30%左右， 且房屋封頂后經政府機關批準發證才能銷售， 開發企業對于預收款用來投入商品房建設并未形成真實收入， 且對營業稅征收是以收據為計稅依據， 而不是按銷售發票征收， 所以應根據形勢變化以銷售實現為納稅義務發生時間， 與其它稅種一樣享受平等待遇。城建稅是 1994 年分稅制前制定的， 爾后， 三大稅種中大部分由國稅局征收管理， 而城建稅由地稅局征收管理， 不但會出現繳稅入庫時間不一致，還會出現偷漏稅情況， 可將城建稅逐步改造成獨立稅種而不是附加稅。

3、完善房地產課稅的配套制度與政策，加強房地產稅收的征管力度

（1）房地產產權登記制度。首先要清查土地，建立土地位置、權屬及面積臺賬；其次，盡快實行房屋和土地產權證書合一制度，避免房地產私下交易，打擊房地產市場的違法交易行為，增強房地產稅收課征的有效性和嚴肅性。

（2）善房地產價格評估制度，建立房地產評稅機構。一方面，要加強對房地產價格評估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國國情的房地產估價理論、方法體系，為房地產稅收計征提供科學的依據；另一方面，要在稅務部門內部建立評稅機構和專職評稅人員，加大房地產稅收征管的力度。

（3）.理順城市土地和房屋管理體制，建立一個“精簡、高效、權威、統一”的房地產管理體制，為房地產稅收的課征創造良好的環境。

三、結束語：

我國房地產業稅制繁多、保有環節稅負過輕，城鄉、內外資房地產企業稅收制度不統一，計稅依據和稅率設計不科學、不合理，稅收征管輔助制度不健全，導致稅負不公、重復課稅以及稅收流失。應對現行的涉及房地產方面的稅種進行整合，取消不適應經濟發展的稅種，合并稅基重疊或有緊密關聯的稅種，將開發、交易環節過重的稅收負擔后移到房產保有階段。建立一個以土地年租金為基礎、物業稅為先導、其他房地產稅費為輔助的科學合理的房地產租、稅、費體系。提升房地產稅收的立法層次，并適度分權，完善房地產估價制度等稅制改革的配套措施，促進我國房地產市場持續、健康地發展。

參考文獻：

[1]胡音音.房地產業稅收征管中的問題及對策.

[2]張雙蘭.淺議我國房地產稅收制度的改革[J].財會研究，2007，（7）.