“小產權房”的法律問題探究

王邁朗

【摘 要】房價的持續走高，迫使人們將目光投向了價格相對低廉的“小產權房”。即使當下小產權房不受法律的保護，依然有許多人愿意冒著風險去購買小產權房。由此，各地的“小產權房”應運而生。雖然小產權房的出現暫時滿足了人們的住房需求，但由于它的地位無法得到現行法律的認可，人們購買小產權房會存在有關的風險和法律問題，因此解決“小產權房”的相關問題是十分重要的。

【關鍵詞】小產權房；土地流轉；合法化

一、小產權房的概念

“小產權房”是指在農民集體土地上建設，沒有繳納土地出讓金等費用以及其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村委會頒發的房屋。“小產權房”不是法律上的概念，而是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。鄉鎮政府對小產權房發放的小產權房產證，由于沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，國土房管局對此購房合同是不會給予備案的，所以實際上小產權房是沒有真正的產權的。說得通俗一點，小產權房即是一些村集體組織或者開發商打著冠冕堂皇的外表出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。1它并不能構成嚴格法律意義上的產權，因此其是一種沒有身份證的建筑。

二、小產權房形成的原因

（一）商品房價格的高漲，小產權房價格上的優勢掩蓋了其具有的風險。商品房價格的居高不下，是許多人難以承受的，特別是對于中低收入者而言。而當前只有數量較少的經濟適用房、廉租房等提供給人們，其供應的數量與真實需求量之間存在很大的差異，從而導致了一般商品房價的飛漲。面對居高不下的房價，一大部分的人就將目光投向價格更加低廉的小產權房。因此，正是商品房整體價格的急劇攀升，一部分因為房價高漲而無法釋放的住房需求，自然而然地流向了小產權房。由此一來，小產權房價格上的優勢掩蓋了其具有的風險，故而在房地產市場上大受歡迎。

（二）相關法律規定模糊不清。在法律上，規定使用農村集體土地的情況只有四種：一是農民的宅基地；二是農村公共設施的用地；三是農村興辦的村辦企業或者聯營企業；四是根據擔保法，使用農村集體用地抵押權實現的時候可以允許。2除此以外，都是現行法律不允許的。恰恰由于法律上只規定了這四種情況，給了一些村集體或者開發商打擦邊球的機會。對于他們而言，上述的法律規定就意味著，如果他們打著這四種情況的名義建設小產權房，就不會涉及到違法問題。另外，在他們看來，還有一個重要的因素就是只要不是占用耕地，在鄉鎮辦好相關的建設用地手續，就不會存在什么大的原則問題。正是因為沒有明確的相關法律規定，導致了小產權房的衍生。

三、小產權房存在的法律問題

（一）土地物權和房屋物權間存在矛盾。每個人對屬于自身的房屋應當是享有處分權的，所以房屋所有權應當是可以流轉的。然而，當前我國是地隨房走的情況，也就是房屋物權與土地物權是一并處分的，并且這是強制性的。小產權房是在集體建設用地上建造的房屋，而集體建設用地的流轉是受到限制的，因此小產權房的購買者是無法對自己的房屋進行處分的。小產權房的房屋購買者對于自己的房屋卻無法進行處分，可見小產權房的購買者的權利是得不到充分體現的。因此，小產權房中土地物權和房屋物權間存在矛盾，是其比較突出的一個法律問題。

（二）購買小產權房者沒有合法的房產證，其相應的權利和權益也得不到保障和體現。最近，我國國土資源部再次明確指出，小產權房實質是違法建筑。對于每一個購房者而言，房產證是必不可少的，而要想有房產證就必須有土地注明在自己的名下。可是，小產權房的房產證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，并且其占用的是集體土地，所以其房產證不是真正合法有效的房產證，何況它也是國土資源部明確指出的違法建筑。因此，小產權房的購買者的權利是得不到保障的。

無論購買小產權房是用來投資的，亦或是切實地用來居住的，購買者在法律意義上都不是房屋的所有權人，由于小產權房所占的土地仍歸農村集體所有，因此很有可能在購買小產權房后出現其所占的土地被國家征用的情況，面對此種情況，購買小產權房者想要進行索賠是一件十分困難的事情，最終甚至連一分錢的補償也得不到。

其次，購買小產權房者是無法進行合法抵押貸款的，因為銀行是不接受這種房子的。如今大多數人買房子都選擇向銀行抵押貸款這種方式，雖然小產權房價格比一般商品房廉價許多，但還是有一部分購買者要向銀行進行抵押貸款的，由此，就使得這一部分的購買者在銀行吃到閉門羹。同時也令小產權房的購買者無法進行其他事項的合法抵押貸款，造成生活上的不便。而即使想要出租，小產權房的購買者也不能辦理相關合法的手續和證明，導致雙方的利益不能真正得到保障。小產權房既不能抵押貸款，也不能出租，更不能在市場上進行正常的買賣交易了。因為沒有合法的房產證，小產權房是不能進行流轉的，所以小產權房的購買者很難再次轉手出賣給他人，畢竟這是不受法律保護的。小產權房的經濟價值基本沒有發揮的空間，其購買者的相應權益隨之也得不到體現。

另外，購買小產權房者是不能進行遺贈和贈與其小產權房的。由于小產權房是不受法律保護的，其房產證也得不到國家的承認，因此小產權房不能作為遺贈或贈與之物。與此同時，購買小產權房者的繼承人也不能從其那里繼承小產權房，理由和上述的一樣。所以，購買小產權房者相關的被繼承、遺贈和贈與其小產權房的權利也是得不到體現的。

四、小產權房相應法律問題的對策

（一）完善集體土地流轉制度。當下，我國集體土地要進入市場流轉，唯一的合法途徑就是通過國家征地使其轉變為國有土地。然而，國家征收農村集體土地的價格較為低廉，被征收土地的農民的切身利益得不到保障，且存在地方政府貪污部分征地補償款的現象，這也導致了部分農民參與到了小產權房的建設和售賣當中。由于集體建設用地使用權流轉受到嚴格的限制，不僅使小產權房購買者得不到法律保障，還使農民享受不到土地增值帶給其的收益。雖然鄉鎮有許多土地，但基本上都是集體土地。農民擁有耕地，卻基本只能用于種糧，自家土地的收益是較少的。既然種糧的收益滿足不了農民，那么農民不耕地了，而大部分的土地也荒廢了。而這部分的荒地是不能讓農民拿到市場上進行正常流轉的，因此也造成了一種資源的浪費。由此，逐漸開放集體建設用地使用權的流轉是必要的。如果能夠讓集體建設用地在市場上流轉的話，至少沒有當下那么嚴格，使集體或農民有寬闊靈活一點的經營權的話，那么集體土地的價值能得到更大的體現。當然，最根本還是要從立法上完善集體土地的流轉。即通過改革尤其是從法律上完善土地制度，解決當下土地制度給現時發展所帶來的弊端和存在的問題。改變目前多種管理模式下的土地供應，逐步建立和健全市場化模式下的土地流轉體制。雖然當下我國是地隨房走的狀況，但我們不能對小產權房“地不隨房走”的問題視而不見。相當多的小產權房購買者是當前國內高房價的犧牲者，這涉及到他們的根本利益。如果能夠恰當地完善好集體土地流轉制度，那么一方面可以使集體和農民真正享受土地增值帶給其的收益，另一方面可以使當下已購買小產權房者擁有相應合法的權利和權益，讓他們與一般商品房購買者一樣可以進行正常的抵押貸款和進行正常的房屋買賣交易行為等。因此，集體土地使用權能否進入市場進行正常流轉是解決小產權房問題的關鍵。

（二）合法化部分小產權房，即將中低收入者購買的或者已建未售的普通小產權房納入保障性住房的行列。3在我看來，大部分購買小產權房的人并不是盲目的，主要還是取決于自己的收入水平和實際需要，這些購買小產權房的人都是在買不起一般商品房的情況下才選擇購買小產權房的。當下我國的保障性住房的供應數量和實際需求量是存在較大的差異的，而全國各地的小產權房數量是較大的，將中低收入者購買的和已建未售的普通小產權房作為保障性住房，使其合法化，一方面可以保障中低收入者確切的住房需求，另一方面也可以抑制有錢者在房地產市場中的投機行為。因此，對于小產權房的問題，政府是不能一刀切的，不能簡單地從支持或禁止兩方面來解決，應當更加合理化和人性化。當下我國一部分中低收入者是已經購買了小產權房的了，即使國土資源部已經明確表示小產權房是屬于違法建筑，但也要把全部的小產權房清理掉嗎？那樣對中低收入者這一部分的弱勢群體是十分不公平的。而將中低收入者這一部分的小產權房合法化是可以考慮的。在我國，有太多的中低收入者為房子拼搏了大半生，最后還是買不起一般的商品房，無奈之下選擇了小產權房的購買者有哪一個不希望自己的房子能合法化？而如何合法化這部分的小產權房呢？具體的對策建議為購買者在補辦相關的手續后，國家房管部門對其發放房產證，使其享有類似經濟適用房購買者的有限產權。從而使購買者相應的權利和權益得到充分實現。

五、結語

產權本無分大小，小產權房的出現反映了當前我國真實的國情，我國居高不下的房價使得相當一部分購買者選擇了小產權房，特別是中低收入群體。針對小產權房存在的法律問題，主要在于集體土地能否進入市場進行正常的流轉，同時是否應當對一部分小產權房進行合法化。解決好小產權房存在的問題，能維護好社會的穩定，促進社會的有序發展。

參考文獻：

[1]沈金鳳：《小產權房的利與弊探討》，《卷宗》，2011年10期.

[2]王俊：《談農村集體建設用地使用權流轉》，《現代農業科技》，2009年20期.

[3]郭冬梅：《以法律視角看小產權房買賣協議之效力——寫在國家14部委制定小產權房清理整治方案之前》，《中國鄉鎮企業會計》，2011年5期.