新型城鎮化背景下房地產企業發展模式研究

王少文 邵煒星

摘 要：新型城鎮化發展已經成為我國現在城鎮化發展的必然趨勢，從傳統的GDP導向向創造就業與公共服務的方向轉變，而在這種發展背景下，房地產發展方式也要隨之發生變化，以便能夠更好地適應當前的城鎮化建設。文章主要對房地產企業在新型城鎮化建設背景下所面臨的機遇和挑戰進行了分析，并對現行背景下的發展模式轉變進行了研究，以期能夠有效推動房地產行業的轉型發展。

關鍵詞：城鎮化；房地產；發展模式

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2016）17-0029-02

新型城鎮化，是“以人為本”的城鎮化，是要堅持以創新、協調、綠色、開放、共享的發展理論為引領，不僅注重提高戶籍人口的城鎮化率，更加注重提升人民幸福感。在新型城鎮化下，房地產將從拉動經濟增長轉變為保持國民經濟、宏觀經濟穩定貢獻作用。因此，房地產企業要想獲得新的發展，就應該順應新的發展形勢，在新型城鎮化建設的背景下不斷尋求就業機會和人居質量并存的開發模式，與時俱進，從而不斷推動自身的持續健康發展，也能夠推動新型城鎮化建設與房地產行業之間的相互協調關系。

1 新型城鎮化背景下房地產企業發展面臨的機遇和 挑戰

1.1 房地產企業發展面臨的機遇

城鎮化已成為未來中國的發展的必然趨勢，到2030年，中國城鎮化率要達到70%，房地產企業將在新型城鎮化背景下迎來新的機遇，估計將有3億農業人口向城市中的轉移，不僅能夠增加城市中住房需求的增長，而且隨著新型城鎮化的建設，都將極大地促進房地產企業實現其向城市服務商轉變發展的進程，與之相關的商業地產、養老地產、文化地產、旅游地產等產業也將蓬勃發展；另一方面，房地產行業由“黃金時代”轉到“白銀時代”，其行業內部發生著深刻變革，逼著房地產企業進行自我調整，在這一時期，如果能抓住時代的機遇，建設與新型城鎮化建設相匹配的房地產企業經營模式，改變以前簡單粗放的經營模式，學習先進的管理理念，整合優勢資源，轉變經營方式，向產業地產、綠色地產等方向發展。

1.2 房地產企業發展面臨的挑戰

在新型城鎮化背景下，房地產企業的發展不光面臨著機遇更面臨著挑戰，具體來說主要包括以下幾個方面：

一是新型城鎮化發展對房地產企業的低碳環保要求不斷提升。在國家提出的新型城鎮化規劃當中明確提出要建設綠色建筑，對綠色建筑認證標準進行完善，不斷加快綠色建筑建設，突出強調生態文明建設，將城市建設發展與生態文明建設相結合，而房地產企業作為高耗能的產業，是綠色建筑發展中的主要難題，當前我國綠色建筑技術開發和應用還不足，房地產企業要想在新型城鎮化發展背景下贏得發展的出路就需要符合新型城鎮化建設對于綠色建筑的要求，不斷加強對綠色節能建筑的開發；

二是在新型城鎮化發展中推翻了過去以土地城鎮化為主導的發展模式，強調以人為本，將城市居民生活質量和城市服務功能放在了城鎮化建設的重要位置上，為城市居民提供就業、社會保障、教育和住房保障等多方面服務，不斷提升城鎮居民生活質量。

在這一背景下，房地產企業也必須轉變過去以經濟增長為主導的發展模式，從“人本”的角度去規劃各類地產，順應當前的發展趨勢，不斷增強自身的服務意識，為客戶提供更加全面和人性化的產品服務，從而不斷滿足當前新型城鎮化發展的要求，推動自身企業持續發展。

2 新形勢下房地產企業發展模式轉變措施

2.1 低碳地產模式

傳統的房地產發展模式耗能太高，這不符合當前新型城鎮化建設中對低碳環保的要求，因而房地產企業要在新時期贏得新的發展就需要轉變高耗能的發展模式，向低碳型地產發展模式轉變，從建筑材料、施工建設、后期運營、設備制造等多個方面上入手降低二氧化碳的排放量，順應新型城鎮化建設對于房地產發展走低碳環保路線的要求。

當前房地產市場中的服務和產品同質化問題嚴重，房地產企業在同類產品服務中只能通過降價來贏得市場份額，而低碳型發展模式則能夠有效增強房地產企業的發展核心競爭力，增強房地產企業產品服務的價值，為房地產企業獲得更多的利潤空間，因而房地產企業在發展轉型過程中應該注意結合自身情況向低碳型發展模式轉變。

一方面要加強對低碳技術的開發應用，不斷吸取其他國家在低碳住宅建設方面的經驗，加強對風能、地熱、太陽能等自然可再生能源的利用，并從建筑材料和結構上入手加強建筑結構本身的低碳性能、建立恒溫、恒濕、恒氧等綠色建筑。另一方面要加強對低碳住宅的宣傳引導，讓消費者能夠提高對低碳住宅的接受能力，拉動消費者選擇低碳住宅的熱情，從而有效推動低碳地產的發展，增強房地產企業的競爭力。

2.2 產業地產模式

在新型城鎮化發展中產業發展起著重要的支撐作用，在既強調居住質量又強調就業機會的要求下，房地產企業應該抓住新型城鎮化建設對于產業支撐的依賴，將房地產發展模式轉向產業型方向發展，形成以產業為中心的包括生產、生活、工作等多種功能的城市發展空間，將產業園區作為主要的開發載體，結合住宅和商業兩種功能，通過引入高端產業來支撐整個住宅區的發展。這樣的發展模式不僅能夠有效盤活地方上的經濟，滿足地方政府發展經濟的需求，同時還能夠緩解城市中居住和就業不平衡的問題，縮短城市居民上班的距離，緩解城市交通壓力，在凝聚產業的同時也是在凝聚城市人口，有利于解決市中心人口過于密集而郊區人口稀少的問題。

對于房地產企業來說，在發展過程中，一是要做好市場定位工作，加強產業型發展項目的籌劃工作。二是高端產業的引入需要大量的資金啟動，因而如何拓寬融資渠道，整合項目資源，有效吸引高端產業入住到園區當中是產業型發展模式成功與否的關鍵。三是要加強與政府之間的聯系，高端產業的引入對于房地產企業和地方經濟發展都是有利的，因而企業應該加強與政府之間的合作，讓政府能夠利用其政治資源優勢來不斷完善園區當中的產業鏈，從而推動產業型模式的發展。

2.3 城市配套服務商模式

在新型城鎮化建設背景下，強調以人為本，房地產企業在發展過程中也應該加強自身服務產品方面的重視，不斷提升住宅物業產品服務的附加值，根據居民不同的生活需求來提供不同的配套服務，包括商業、養老、旅游、文化、物流等等各個方面，這樣能夠有效解決傳統住宅開發模式附加值低的問題，增加房地產企業的盈利空間，為房地產企業創造更多的利潤，同時這種配套服務還能夠增強對消費者的吸引力，消費者在配套服務當中能夠有效享受到快捷、方便舒適的生活，對這類小區的選擇熱情也會大大提升，拓展住宅小區中的消費市場，不斷推動房地產企業的發展。

在這一模式下，房地產企業應該將建設重點放在給客戶的公共服務上，按照服務半徑來對配套設施進行布局，并且企業要向這一模式發展需要不斷整合自身的資源，將相關配套的機構和商戶引入其中，包括超級市場、菜市場、食堂、便利商店等等這些便民設施，這都需要企業提前進行規劃和整合。

2.4 智慧地產模式

黨的十八大明確提出建設智慧城市，而智慧城市的建設需要房地產企業建設智慧型地產社區，更好地為居民服務。通過智能技術的引入，實現人與自然和諧、人與社會和諧和人與人之間的和諧，而智慧型房地產在現代房產發展中主要具備以下三個特征，一是全覆蓋，二是全方位，三是全環節，爭取讓每個人都能夠得到住房照顧，兼顧多方利益，實現社會和諧的發展目標。

在房產建設的投資、房產分配和房產管理方面都實現智慧化，有效協調各方面的利益，保證公正公平，讓住戶能夠享受到可持續發展的管理體系，為住戶住房使用和監管提供堅實后盾。房地產企業在發展此類房產發展模式時應該將整合和協調關系作為發展的第一步，智慧型房產模式的實現并不是一日之功，而是需要依靠企業、政府和人民三方面的共同努力來完成。

2.5 房地產企業金融化

房地產行業建設需要投入大量的資金，因而資金鏈安全性對于房地產企業發展來說至關重要，傳統房地產企業發展中的資金主要依靠銀行信貸，融資渠道比較單一，隨著我國金融政策和金融市場的不斷變化，金融化房地產發展模式也隨之出現，這種發展模式是將房地產企業的資金鏈作為主要關注對象，不斷拓寬和創新房地產企業的融資渠道，從而實現多元化的融資模式，為房地產企業發展提供堅實的金融后盾，比如金融板塊、小股操盤模式、入股銀行、信托基金等多種融資方式的加入，使得我國房地產企業的資金鏈安全得到很大程度的保障，對于銀行資金的依賴程度也隨之降低，有利于房地產企業今后的穩定發展。

對于以金融為核心的房地產發展模式來說，房地產企業應該不斷加強與私募股權機構之間的合作，通過創設私募基金來拓寬融資渠道。同時加強金融風險防范和管理，建立風險控制組織體系，采用科學的方法對投資進行控制，盡早排除金融風險因素，并提前選擇好合適的推出途徑，將私募股權轉讓出去，以便能夠有效實現利潤分配，保證房地產企業資金鏈的安全性。

3 結 語

在新型城鎮化建設背景下，我國的房地產發展面臨著機遇也面臨著挑戰，房地產企業應該積極抓住新型城鎮化形勢下的發展機遇，改革傳統的房地產發展模式，積極應對挑戰，結合國內外房地產開發經驗和自身企業發展情況，摸索出適合自己企業發展的房地產開發模式，與新型城鎮化建設的要求相統一，有集中開發模式向集成型開發模式轉變，這樣才能不斷推動自身企業的發展，也能改變當前我國房地產行業發展的困境。

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