淺論不動產的善意取得

焦瑋

摘要：我國《物權法》第106條規定了善意取得制度，其在適用對象上并未區分動產與不動產。而在德國法上，善意取得制度主要適用于動產，不動產的善意取得則由不動產登記制度加以調整。對此，國內有學者主張應借鑒德國相關制度，認定善意取得制度的適用對象僅包括動產，不動產可以通過不動產登記制度加以解決。也有學者主張動產和不動產并無本質區別，均可稱為善意取得制度的適用對象。

關鍵詞：善意取得；不動產；動產；登記

中圖分類號：D923.2文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2016）17-0241-01

不動產是否適用善意取得制度，縱觀各國立法及學說，動產適用善意取得制度并無爭議，然而對于不動產是否能同樣能適用善意取得制度，則存在不同看法。

第一種觀點認為，不動產不適用善意取得制度，善意受讓人與真實權利人之間的關系應通過不動產登記制度予以解決。首先，善意取得制度和不動產登記制度在構造上截然不同，是兩種獨立的制度。其立法理由在于：動產以占有為公示方法，但占有并不足以表征動產的權屬關系，占有者非真正權利人屢見不鮮，此時需要法律對這種情況下產生的糾紛予以調整，這種糾紛主要表現為原權利人和善意受讓人就該標的物所有權的歸屬沖突，這是善意取得制度適用的前提；而不動產以登記為其權利外觀，不動產登記簿具有官方性、統一性、公開性、恒久性、確定性等特點，這使得其具有國家賦予的極強公信力，雖然現實生活中總會發生登記錯誤的情形，但完善的登記制度可以將錯誤登記的發生率控制到很低，并且不動產登記制度中有相應措施予以糾正，比如異議登記、更正登記等，因而善意取得制度此時并無適用余地。

第二種觀點認為，不動產也可以適用善意取得制度。首先，我國的登記制度尚不完善，不動產登記權利人和真實權利人不一致的情況很常見，如登記機關的錯誤或遺漏、物權變動原因行為被確認無效或撤銷、根據法律規定獲得物權未辦理登記等。其次，僅通過登記制度難以公平地解決此類問題，若像德國一樣賦予登記簿絕對公信力，使受讓人僅憑對登記簿的信賴即可取得不動產物權，而不對受讓人是否善意、是否支付合理對價等因素予以考慮，對真實權利人過于苛刻。此時，不應完全按照登記制度處理，善意取得制度仍有用武之地。并且，無論是占有還是登記，都是物權的一種公示方式，并無本質不同，只是占有公信力較低而登記的公信力較高，公信力正是善意取得的前提，善意取得是公信力的必然結果。

我國《物權法》第106條規定，無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。可見立法機關采納了第二種觀點。其實結合兩種觀點來看，這種爭論更像是一個法律的解釋選擇問題。持第一種學說的學者認為不動產不得適用善意取得制度而應適用不動產登記制度，但其同時也認為在構成要件上，除了存在登記錯誤，須有交易行為、受讓人為善意、不存在異議登記、完成交付或登記等要件。此外，認為二者效果不同的論證，實則是設定了一個“善意取得制度本來是什么樣”的前提，而基于此展開的討論。實際上，善意取得制度同樣可以適用于登記錯誤時的有權處分、也可以適用于其他物權或權利，并非只能適用于動產所有權的轉移，此處似有循環論證之嫌。

《物權法》將已經登記或者交付作為要件加以規定具有合理性，因為善意取得也是導致物權的變動的一種途徑，這樣的規定和物權的變動規則相一致。對此如何理解有不同看法：第一種觀點認為，登記對抗主義的不動產物權不能適用善意取得制度。第二種觀點認為，此時可以比照動產的規定，以交付為其構成要件。

兩種觀點的論證均有其合理性，但其實第一種觀點的論證理由并不能完全否定第二種觀點，因為按其邏輯，此類不動產物權的登記缺乏公信力只能說明該類不動產權利的受讓人不能僅憑對登記的信賴就被認定為善意，并不能當然地否定其適用善意取得制度的可能性。

在《物權法》起草時，就不動產是否適用善意取得就存在爭議，最終立法者選擇承認不動產的善意取得制度，但對于其與不動產登記制度之間的關系應該如何處理，有待于立法進一步明確。此外，對動產和不動產善意取得制度的差別，應該引起立法者的重視。

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