蘇南縣域城市民間養老機構財務評估模式研究
——蘇南縣域城市民間養老機構基礎財務估算

金潔

蘇南縣域城市民間養老機構財務評估模式研究
——蘇南縣域城市民間養老機構基礎財務估算

金潔

財務運營對民間養老機構的發展起著至關重要的作用，是制約民間養老機構發展的瓶頸。本文借鑒國外民間養老機構運營的成功經驗，利用所學基本財務評價理論知識，結合蘇南縣域城市經濟發展特點，以A民間養老機構的建立為背景，對A民間養老機構進行實例財務評估，研究縣域城市民間養老機構的財務評估體系及其運營的可行性。

民間養老機構；現金流量；財務評估；NCF；投資回收期

一、建設投資估算

根據目前物價水平、建筑施工收費情況以及以往養老機構類項目建設的收費情況，對該項目做了前期的建設投資估算。

A民間養老機構投資項目建設期分2014年、2015年兩年完成。2014年，主要投入土地費用，用于該投資項目的用地，列作A民間養老機構投資項目一期工程建設；2015上半年投入規劃，房屋費用、裝修費用、設備家電費用等；下半年投入消防費用、二次供電費用、公共綠化費用、車輛費用等，列作A民間養老機構投資項目二期工程建設。

二、收入估算

1.宏觀假設前提

（1）利率維持目前水平。

（2）無重大突發事件或戰爭影響A民間養老機構建設和發展。

（3）宏觀經濟環境無重大突變。

（4）以當前調查的縣域城市張家港物價為基礎。

2.機構假設前提

（1）A民間養老機構能夠持續發展。

（2）自主老人、半護理老人、全護理老人比例為5：3：2。

（3）行業基準收益率巍峨9%。

（4）所有計算項目，由EXCEL默認保留小數。

3.A民間養老機構年營業收入測算

（1）入住率

機構建設期為2014年與2015年兩年，第三年投入運營，建設期無入住人員。運營后機構預測第一年老人入住率為30%，第二年入住率為60%，第三年入住率為90%，第四年開始入住率為100%。

（2）床位費

機構入住費收費標準為自主老人每人每月1150元，半護理老人每人每月1550元，全護理老人每人每月1850元。

（3）服務費

自主老人每人每月580元，半護理老人每人每月2580元，全護理老人每人每月4880元。

（4）第三產業

機構每年會推出一款價值300元老年保健品作為自己的第三產業。

（5）物價指數

考慮到物價上漲，機構會根據2013年物價指數3.6%來對保健品以及床位費和服務費每年的價格進行調整，其余主要收支項目由于都要上漲，不再考慮物價指數。

（6）政府補貼

國家對民間養老機構的創辦有相應的補助政策：對民間養老機構免征城市維護建設稅和教育費附加；養老院占用耕地的，免征耕地占用稅；各類養老服務機構免繳城市基礎設施配套費、有線（數字）電視建設費，減半繳納防空地下室易地建設費；用電、用水、用暖、燃氣等執行居民價格；機構內每張床位補貼15000元/年，每位老人補貼200元/月。

以2019年入住滿后（200人）為例：

①入住費=1150×（200人×50%）×12個月+1550×（200人×30%）×12個月+1850×（200人×20%）×12個月=3384000元

②服務費=580×（200人×50%）×12個月+2580×（200人×30%）×12個月+4880×（200人×20%）×12個月=3896000元

③其他餐飲費：職工每天按照15元標準收取，老人按照20元標準收取；保健品按照2個月300標準配備。

具體情況見表1。

三、基礎支出估算

1.基建投資

公司在建設期間需要的費用為土地、房屋、裝修、設備等，其中土地為政府優惠。

（1）房屋

表1收入表

機構在房屋上的估算為19500000元；A民間養老機構一共有公寓樓一棟，分為5層，每層20個房間，一共100個房間，每間房間有兩張床位，總共可入住200個老人。

（2）裝修

裝修上機構預支每間房間裝修費為15000元。

（3）綠化

A民間養老機構總占地12000平方米，其中綠化面積占地9000平方米，根據國家有關政策規定，養老機構內的綠化必須包括草坪和樹林。根據目前市場上草皮和樹木的價格，草坪綠地為6.5元/㎡。純林為4.8元/㎡。

（4）車輛

車輛為2輛國產商務車，用作平時機構內人員的出行；每輛90000元。

2.設備

（1）呼叫系統

將呼叫系統設置在每個老年人床頭供老年緊急呼救，每個70元。

（2）家電及設施

電熱水器（60升），100臺，每臺1400元；浴缸以及淋雨設備一共100套，每套1680元，浴缸規格為1.2-1.5m。每間房間中的家電包括：29寸電視機，每臺1600元，一共100臺；1匹空調每臺1500元，一共100臺；5KG洗衣機每臺1670元，一共100臺、電冰箱每臺1400元，一共100臺；微波爐每臺370元，一共100臺，其余部門略。

3.辦公用品

辦公用品包括：臺式電腦，每臺3000元，一共4臺；一臺打印機660元；一臺傳真機670元；兩臺電話機，76元；四套辦公桌椅，每套1200元；還包括集線器、網線、路由器等網絡設備，一共298元。

4.職工薪酬

職工薪酬方面，A民間養老機構共向社會招聘醫護人員，2016年～2019年期間，機構根據每年不同的老人入住率來配備相應的醫護人員，其中，自主老人無需醫護人員對其進行特別照看，遇特殊情況，由閑置護理人員負責護理；半護理老人實行“一對一”政策，每位老人安排一名醫護人員，全護理老人對其進行“二對一”政策，每位老人安排兩名醫護人員。醫護人員工資為每人3000/月；機構中還包括5名清潔工，每人1800/月；1個廚師，4000/月；廚房其他員工5人，每人1800/月；行政人員4人，每人5000/月；保安5名，每人2300/月。

5.醫療器械采購

對于機構內醫療器械的采購，筆者暫時只考慮一些最基本的醫療器械，例如電子溫度計22元/個，共15個；血壓計115元/個，共10個；輪椅420元/個，共5輛；人工呼吸器90元/個，共50個。對這些醫療器械第一年的采購大約花費8080元，往后每年按其10%的比例更換添置新品。對大型醫療設備，因機構資金緊張所以就暫時不實行配備方案，機構運營期間一旦有老人出現突發狀況，機構將采取最快的行動將老人送往醫院。

6.其他費用

機構內的一系列支出費用還包括：水電費、設備維護費、民事責任保險費、醫護人員工作服費、有線電視費、汽車保險油耗費、辦公用品費、垃圾桶等其他材料費、床單等家居用品熨燙費、法律顧問費、市場推廣費、綠化日常維護費以及其他綜合費用。

以2019年入住滿后（200人）為例：

（1）水電費=87元/人×360人×12月=375840元。

（2）設備維護費=8080（醫療器械）×10%=808元。

（3）民事責任保險費=70元/年×200人=140000元。

（4）醫護人員工作服費=220元/人×126人（2018醫護人員人數）×10%=2772元。

（5）有線電視費=24元/月×100間房×12月=28800元。

（6）汽車保險油耗費：保險費=5000元/年；

油耗費=1200元/月×12月×2輛=28800元；

28800元×（1+3.6%物價上漲指數）3=32023.72元。

（7）辦公用品費=4人×120元/月×12月=5760元（同⑥，每年考慮物價上漲指數）。

（8）床單等家居用品熨燙費=200元/間×12月=24000元。

（9）垃圾桶等其他材料費=10元×100間房×12月=5760元。

（10）法律顧問費=12000元/年。

（11）市場推廣費=3300元/月×12月=39600元，前三年加大廣告費用投入，往后減少至650元/月。

（12）綠化日常維護費=9000m2×1元/m2=9000元/年。

具體情況見表2。

四、營運成本測算

運營成本主要包括A民間養老機構的營業費用和管理費用。其中營業費用主要包括：材料消耗費、有線電視費、非行政人員人工費、汽車消耗費、水電費、設備維護費、保險費、市場推廣費、餐飲成本；管理費用主要包括：行政人員人工費、辦公用品費、法律顧問費、綠化維護費、其他綜合費用。具體情況見表3。

五、利潤表

A民間養老機構的收入來源主要有床位服務費收入、第三產業銷售收入以及國家政策補貼收入。年收入按第一年2016年入住率30%計算；營業稅金及附加按2016年營業額的 5%計算；2016年息稅前利潤為944971.5元；財務費用為A民間養老機構向銀行貸款的利息費用，貸款比例為總投資資金的20%，即20000000元。目前各大商業銀行的貸款年利率都在6.5%左右，并且國家暫時還沒有出臺對民間養老機構貸款的統一優惠政策，但是在民間養老機構的創辦運營上，國家有關政策規定養老機構可以暫時免征企業所得稅以及自用房產、土地、車船的房產稅、城鎮土地使用稅、車船使用稅。另外，結合張家港當地情況，每年還會給予民間養老機構一定的補貼：對養老機構每張床位補貼15000元/年，對養老機構內的每一位老人補貼200元/月。具體情況見表4。

六、現金流量表

為了方便項目財務評價指標的計算，根據前幾張表格的估算數據，編制A養老機構投資項目的現金流量表。從2014年第1年編制到2024年的現金流量表。在表中，將2014至2024年的投資加總，作為A民間養老機構現金流出量。在編制現金流量表過程中，假設前3年的房間入住率為30%、70%、90%，入住率到達100%時為一個長期的穩定狀態，但價格還是以物價指數3.6%作為基準進行上下波動。營業稅金及附加為總營業收入的5%。折舊項目為房屋、設備家電和汽車，其中房屋折舊年限為20年，設備家電折舊年限為10年，汽車折舊年限為10年。息稅前利潤=總現金流入-運營成本-營業稅金及附加-折舊。A民間養老機構貸款金額占總投資金額的20%，財務費用是借款額（總投資額20%）的5%。利潤總額=息稅前利潤-財務費用。凈利潤為利潤總額扣除25%的所得稅。具體情況見表5。

1.蘇南縣域城市民間養老機構財務評估模式研究，2015高校哲學社會科學基金項目，2015SJD584，金潔主持，沙洲職業工學院。

2.“青藍工程”資助（sponsored by Qing Lan Project），2016年度江蘇省高校“青藍工程”。

（作者單位：沙洲職業工學院）

表3　營業成本表

表4　利潤表

表5 現金流量表