基于我國房地產評估行業存在的問題及應對方法分析

錢萬　朱文艷　朱建成　梅智杰

摘要：在我國隨著房地產行業的不斷發展，市場對房地產評估的需要日趨增加，促進房地產評估行業的進一步發展，但是由于我國房地產評估行業起步較晚加之我國正處在經濟轉軌的特殊經濟時期，導致我國房地產評估行業也存在諸多問題，包括資產評估從業人員素質不高、評估機構之間存在惡性競爭、行業監管的力度不到位、缺乏一定的社會公信力。本篇文章對上述四個問題進行了簡要分析，并提出相應的應對措施以更參考。

關鍵詞：房地產評估；存在問題；應對措施

中圖分類號：F293.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）002-00000-01

一、引言

從1978年的土地相關法規的調整算起，中國的房地產業已經伴隨著改革開放經歷了30年的風雨歷程。從無到有，中國的房地產評估行業已成為一個與時俱進的行業，目前中國的房地產估價師已有五萬多人，四萬六千多人成為注冊資產評估師，房地產評估機構五千多家，并逐年增加。評估公司的業務范圍也從單一化走向多元化，這使得房地產評估行業在市場經濟中的地位日漸突出。房地產評估行業對我國市場經濟的貢獻是眾所周知的，但是基于我國的基本國情以及房地產評估行業在我國起步相對較晚，致使我國房地產評估行業還存在不少問題有待解決。

二、我國房地產評估行業現存的問題

（一）資產評估從業人員素質有待提高

隨著房地產行業的迅猛發展，與之相關的造價師行業都快速發展起來，很多高等院校也開設有該專業，這能夠保障工程造價行業從業人員的素質，而對于房地產估價專業卻只有很少的院校開設，我國對于房地產評估專業人員的教育缺乏專一性、針對性致使房地產評估行業人員的缺失，由這種供求關系不平衡必然導致房地產評估方面的人員有相當一大部分是非本專業的大學畢業生。此外，目前估價機構從業人員平均年齡不到三十歲，這意味著，估價從業人員要么是學歷偏低者、要么是大學畢業沒幾年。而實際工作當中，我們可以發現事實確實如此。房地產估價行業理論上說是一門經驗積累型的行業，也就是說從業時間越長、評估經驗越豐富的估價師其工作能力就越強、在行業中的地位也就越高。可為什么行業中從業人員平均年齡這么低？其主要原因是評估行業技術門檻不高、評估收入偏低，而且評估行業本身容易讓人感覺到核心競爭力不夠、外界認可度不高，故很多入行幾年者則選擇了轉行，甚至很多估價師在考取估價師資格證后以掛證獲得收入，成為所謂的“兼職估價師”。因此，行業從業人員則呈現出年輕化現象，整體上素質偏低。另外，我國目前房地產估價師的設置級別單一，這使得房地產估價師不會不斷的進行專業方面的進修。以上的現狀都導致房地產評估行業的人員素質參差不齊，素質有待提高。

（二）評估機構之間存在惡性競爭

評估機構為了獲取評估業務，競相提高向客戶經理的回扣比例，而且滲透到評估結果上面，使得評估結果失真。評估機構為了獲得業務，甚至不遵守基本的評估準側，只顧迎合客戶的要求，故意調高或者調低評估結果，使得估價結果的公平合理受到嚴重的影響。

（三）行業的監管力度不到位

房地產評估行業的監管力度不夠也直接導致了評估機構之間的惡性競爭，雖然我國也相應出臺了基本準側、程序準側、專業準則、評估指南與指導意見，但是缺乏實質性的約束力。由于房地產評估行業監管力度的不到位，導致房地產評估行業存在著很多亂想，例如：亂評估、弄虛作假、亂定價、惡性競爭等。此外，也導致了很多非專業人士從事了房地產評估的工作。目前，房地產評估機構里面專職的房地產評估師屈指可數，這些原因都與行業監管不到位有直接的關系。

（四）缺乏一定的社會公信力

在發達國家，房地產評估業發展較為健全，不僅制定了健全的相關法律法規，而且其行業協會也能發揮重要的規范與監督作用。但是，我國目前的房地產評估行業，相關的法律法規不健全，相關的技術規范和標準也不完善，對于相關的違法亂紀行為缺乏規范的處罰標準，致使社會公信力較差。隨著各種各樣房地產交易增多，房地產估價的盲點逐漸增多，由于估價不合理造成了許多的法律糾紛。例如中國在城市化進程中，遇到的拆遷補償存在的估價問題一直尋求法律的依據。

三、解決房地產評估行業問題的對策

（一）提升房地產評估行業人員的素質

為了解決房地產評估行業人員素質低的問題，首先應該解決該行業人員短缺的現狀，國家應該倡導各大高等院校開設房地產估價的專業，從而緩解和解決估價人員短缺的問題。為了全面提高房地產評估業的從業人員的綜合素質與行業水平，可以加強對房地產評估執業人員的資格認證，另一方面可以適當提高房地產評估人員的準入門檻。例如可以參照日本、美國在這方面的成功經驗，并結合我國的客觀實際和評估師的職業能力設置至少兩級房地產評估師。而對于房地產評估師準入門檻的提高可以從源頭著手控制好房地產評估師的基本素質。例如可以允許參加考試的人員必須具備大學本科以上學歷，提高考試的難度，增加一些對實踐經驗的考核。

（二）加強房地產評估行業的監管力度

為了保證我國房地產評估行業的科學、合理、健康發展，必須根據社會經濟發展的需要來制定房地產評估行業的技術規范與標準、相關的法律法規的實施細則，最終解決房地產評估行業的不公平競爭、解決評估師的職業道德問題、解決評估師的風險意識問題、解決評估結果與社會的協調發展問題、解決房地產評估行業的技術需求問題，從而規范房地產評估業的方法和實施程序。

（三）遵循評估原則，職業道德，降低執業風險

在執業中，房地產估價師在對每個待估項目都按照相應的工作原則和技術原則，即獨立、客觀、公正、替代、預期收益等原則，不迎合委托方的不合理要求，執行必要的評估程序，那么估價師面臨的執業風險是非常低的。相反，房地產估價師違背原則，收取回扣等現象導致評估結論不公允，便會大大增加執業風險。因此，如何提高使估價師具備良好的職業道德，是提高評估質量的關鍵課題。在中國目前的市場環境中，要求估價師實現自律難度很大。因此，對于評估行業必須加強監督機制，實行評估報告交叉復核制度，使評估結論透明化，加大估價師違約成本，從而推進評估行業的健康發展。

參考文獻：

[1]柴強.房地產估價理論與方法[J].北京：中國建筑工業出版社，2015，212-213.

[2]韓靜.中國房地產評估中存在的問題及對策研究[J].中外企業家，2011，22.

作者簡介：

第一作者：錢萬（1992—）男，漢族，重慶市，云南民族大學管理學院，2015級碩士，資產評估專業。

第二作者：朱文艷（1990—）女，漢族，江蘇徐州，云南民族大學管理學院，2015級碩士，資產評估專業。

第三作者：朱建成（1992—）男，漢族，安徽蒙城，云南民族大學管理學院，2015級碩士，資產評估專業。

第四作者：梅智杰（1992—）男，漢族，四川南充，云南民族大學管理學院，2015級碩士，會計碩士專業。