上市房企去庫存路在何方

陳品祿

【事件】

近年來，我國房地產市場高速發展，城市分化加劇，核心一二線城市房地雙高輪番領漲，而三四線城市去化面臨“老大難”的困境。核心城市價值回歸左右房企的戰略布局，使后者的投資價值趨同，回歸一二線、遠離三四線城市幾乎成為所有品牌房企的共同選擇。

據相關數據顯示，截至8月25日收盤，共有1666家上市公司披露了2016年中報，具備可比數據的上市公司存貨合計約為3.56萬億元。48家已公布數據的上市房地產企業存貨合計約為1.93萬億元，占據3.56萬億元的一半以上。一二線城市房價大漲甚至供不應求，但三四線城市依然處于去庫存的攻堅期。

由此可見，“去庫存”正重構房地產行業，上市房企去庫存前路漫漫。

【述評】

2016年上半年，國內信貸款凈寬松，房地產銷售情況總體良好。國家統計局數據顯示，今年1-6月，全國商品住宅銷售面積、金額分別為5.7億平方米和4.2萬億元，同比分別上升28.6%和44.4%。 自2014年下半年以來，國內大中城市商品住宅銷售回升已持續20個月，全國整體成交回暖也已持續15個月。

目前，存貨凈額排名前十名的上市公司中，有8家是房地產企業。萬科以存貨凈額4275.20億元高居榜首，綠地控股、招商蛇口、華夏幸福、金地集團、金科股份、榮盛發展、泰禾集團的存貨凈額分別高達4064.76億元、1265.01億元、1244.37億元、810.99億元、750.39億元、740.33億元、717.04億元位列前十名。

萬科是國內研究房地產市場最有心得的房企。在其長期觀察的北上廣深莞佛等14個一二線及環一線城市中，1-6月商品住宅銷售面積同比上升了45.0%，而新房批準預售面積同比僅增長9.2%。至6月底，上述城市的新房庫存下降至1.1 億平方米（2015年底為1.4 億平方米），去化周期由2015年底的8.4個月縮短至6.6 個月。但與此同時，此前土地供應較多、人口增長較慢甚至負增長的三四線城市，庫存壓力仍然較大，情況并沒有根本好轉。

截至目前，2016年中報企業的平均存貨周轉天數為294天，相比2015年中報的405天有較大幅度縮減。不過，房地產企業的存貨周轉天數為1695天，遠高于整體平均存貨周轉天數（294天）。存貨高企以及周轉天數，已成為影響上市房企利潤的重要原因之一。

國信證券房地產行業分析師董德志表示，我國房地產市場長期以來存在的最大問題，就是結構性供需不匹配，實際上也就是三四線城市的庫存問題。2015年下半年以來，在國家政策的刺激下，房地產銷售增速快速回升，房地產開發投資增速在今年也由負轉正。但在房地產市場火爆的同時，房地產市場的結構性庫存問題并沒有明顯緩解。從總量上看，由于房地產開發投資的回升，2016年房地產總體庫存不會有明顯下降；居民住房需求3-5年內相對穩定，目前銷售高增長意味著對未來需求的透支；由于我國住房需求轉移單邊性的特點，一線城市居民一般不會去二線城市買房，二線一般不會去三線買房，目前二線城市房地產銷售的火爆意味著大量的三四線城市需求被轉移。綜上，三四線城市居民需求被嚴重透支和轉移，且供給層面今年庫存面積不會有明顯下降，這意味著未來房地產去庫存的壓力會更加艱難。