淺析“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

王姿蘭

摘要：自2016年5月1日起，我國在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅改革（以下簡稱“營改增”）試點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)納入“營改增”試點(diǎn)，將給房地產(chǎn)業(yè)帶來了新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。本文首先分析房地產(chǎn)“營改增”試點(diǎn)有關(guān)稅收規(guī)定和政策，分析“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生影響，最后提出房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對“營改增”的有效措施。

關(guān)鍵詞：營業(yè)稅 增值稅 營改增 房地產(chǎn)

營業(yè)稅作為我國稅種體系中一個重要的組成部分，發(fā)揮過積極的作用，但也存在一定的弊端。營業(yè)稅重復(fù)征稅，打破了增值稅抵扣鏈條，對整個國民經(jīng)濟(jì)特別是第三產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展十分不利。因此，推行“營改增”勢在必行。2012年1月1日，“營改增”首先在上海的交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)進(jìn)行試點(diǎn)，并逐步推廣到其他地區(qū)和行業(yè)。2016年3月24日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局向社會公布了《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》等相關(guān)文件，自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開“營改增”試點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等納入試點(diǎn)范圍，至此“營改增”全面推開。

一、房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”政策分析

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》及其他有關(guān)規(guī)定，國家稅務(wù)總局制定并下發(fā)了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》，自2016年5月1日起施行。文件規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)增值稅基本稅率為11%。

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可選用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，以銷售額為全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。土地價(jià)款不得扣除，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，銷售額為取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額。小規(guī)模納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

二、“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)的帶來的挑戰(zhàn)

房地產(chǎn)“營改增”的推進(jìn)，長期開看，將有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)水平、對改善房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營環(huán)境和提升企業(yè)積極投資開發(fā)的信心都有積極意義，同時(shí)，也勢必將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定的挑戰(zhàn)。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)短期或上升

我國推行“營改增”的目標(biāo)是通過完善流轉(zhuǎn)稅體系，避免營業(yè)稅所帶來的重復(fù)征稅問題，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅負(fù)的降低。但自2012年起，“營改增”試行情況以及先期進(jìn)行“營改增”的企業(yè)所反饋的意見來看，大部分的企業(yè)的稅負(fù)水平有所下降，但也有一部分企業(yè)出現(xiàn)了稅負(fù)增加的情況，出現(xiàn)這一情況的原因主要是企業(yè)生產(chǎn)的周期性、可抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的成本占總成本比重較小等。房地產(chǎn)業(yè)的上游產(chǎn)業(yè)包括建筑業(yè)、金融業(yè)等，這些行業(yè)或因“營改增”稅負(fù)水平不同程度的上升，將成本轉(zhuǎn)嫁到下游的房地產(chǎn)企業(yè)，因此，部分房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)水平短期內(nèi)不降反升或?qū)⒉豢杀苊狻?/p>

（二）賬務(wù)處理難度增加

“營改增”初期，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員面臨稅收政策的變化、新舊稅制的銜接、發(fā)票管理、具體業(yè)務(wù)核算方法發(fā)生變化等問題。一方面，“營改增”增加了會計(jì)核算的難度。營業(yè)稅的計(jì)算簡便，需要設(shè)置的會計(jì)科目較少，會計(jì)核算也較為簡單。而增值稅稅金的計(jì)算較為復(fù)雜，當(dāng)期應(yīng)納稅額等于銷項(xiàng)稅額減去當(dāng)期準(zhǔn)予抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，且需要設(shè)置的會計(jì)科目較多，會計(jì)核算更為復(fù)雜。另一方面，“營改增”不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的稅金會計(jì)核算體系發(fā)生了改變，同時(shí)發(fā)票的開具、發(fā)票的認(rèn)證抵扣、稅金的申報(bào)繳納等等方面也發(fā)生了重大變化，財(cái)務(wù)人員必須對“營改增”后的稅收政策充分理解、相關(guān)業(yè)務(wù)的會計(jì)核算、稅收的申報(bào)繳納等必須按照新的規(guī)定正確處理，否則將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對“營改增”的有效措施

（一）抓緊評估“營改增”對企業(yè)的影響

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)將“營改增”相關(guān)政策研究透徹，并結(jié)合本企業(yè)的實(shí)際情況，科學(xué)測算和評估“營改增”對企業(yè)稅負(fù)水平、盈利水平、現(xiàn)金流等各個方面產(chǎn)生的影響，以便對企業(yè)的經(jīng)營、會計(jì)核算、納稅申報(bào)等方面的決策提供可靠的依據(jù)。

（二）加大財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)

“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算、納稅申報(bào)等方面產(chǎn)生巨大的影響，企業(yè)財(cái)務(wù)人員將面臨業(yè)務(wù)會計(jì)核算的變化、新舊稅收政策的銜接等難題。為了迎接“營改增”帶來的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員有必要通過自學(xué)和參加培訓(xùn)班等形式，積極學(xué)習(xí)相關(guān)的政策，充分掌握“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)增稅稅核算、申報(bào)繳納、發(fā)票管理等業(yè)務(wù)處理。相關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)對財(cái)務(wù)人員的學(xué)習(xí)、培訓(xùn)也應(yīng)當(dāng)予以必要的支持和配合。

（三）適時(shí)轉(zhuǎn)變開發(fā)模式

隨著行業(yè)競爭不斷加劇，房地產(chǎn)業(yè)逐漸走向了強(qiáng)調(diào)品質(zhì)和差異化的階段。精裝的品質(zhì)和產(chǎn)品的創(chuàng)新都成為消費(fèi)者考量產(chǎn)品的重要因素。“營改增”后，建筑安裝成本的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，因此該項(xiàng)成本占比越高將越利于企業(yè)稅負(fù)抵扣。高檔住宅、商業(yè)、辦公樓等產(chǎn)品由于精裝修費(fèi)用等建筑安裝成本占比較高，進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，將獲得更多稅收利益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮由簡單開發(fā)銷售向精裝修、商住并舉的差異化銷售轉(zhuǎn)變。

（四）積極嘗試“營改增”稅收籌劃

“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了巨大的挑戰(zhàn)，同時(shí)也帶來了機(jī)遇。增值稅只對本環(huán)節(jié)的增值稅額征稅，采購貨物或勞務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額允許抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)抓住這一有利政策，積極進(jìn)行稅收籌劃。例如，在采購貨物和勞務(wù)時(shí)，應(yīng)選擇一般納稅人作為供應(yīng)商，以便取得增值稅專用發(fā)票，進(jìn)項(xiàng)稅額能予以抵扣。