房地產及建安企業實施稅收征管的思考

金萍

摘 要：隨著我國社會與經濟的高速發展，國家實施了一系列的宏觀調控政策，房地產及建安企業的稅收受這些政策的影響，已成為組成地方稅收的重要部分，在地方財政收入中占據了很大比例，成為地方稅收的增長點。但同時對地方稅收征管工作提出了新的要求。本文立足于此對房地產及建安企業實施稅收征管進行了簡要的分析，以供參考和借鑒。

關鍵詞：房地產;建安企業;稅收;征管

中圖分類號： F830.44 ? ? ? ? ? 文獻標識碼： A ? ? ? ? ? ?文章編號： 1673-1069（2016）33-65-2

0 ?引言

近年來，房地產行業發展勢頭迅猛，已成為推動我國經濟發展的重要力量。同時，為了更好地調控國家經濟形勢，我國實施了一系列的改革措施，稅收對國家實施經濟宏觀調控來說是重要的杠桿，對我國經濟的發展具有至關重要的作用。文章首先對房地產及建安企業的稅收征管的重要性進行了簡要的分析，并就其現狀提出了幾點強化措施，旨在為業內人士提供一些參考和建議。

1 ?加強房地產及建安企業實施稅收征管的重要性

社會與經濟的發展帶動了房地產及建安行業的發展，稅收也隨之增加。稅收作為調控經濟的重要手段，是組成財政稅收的一項重要內容，尤其是對近年來發展迅猛的房地產行業來說。隨著我國各項體制改革的深入，新的《營業稅條例》、《增值稅條例》等相繼頒布和實施，其中的一些政策發生了改變，例如預收款項、甲供材等，明確了其預收款項、自產貨物的納稅義務以及各項稅款的計算標準。因此，深入分析房地產及建安企業的稅收征管問題，具有重要的現實意義。

1.1 有利于分析影響稅收收入的因素

房地產及建安企業的稅收征管一直以來都是稅收工作的重點內容，由于房地產及建安企業的稅收受經濟、政治等因素的影響很顯著，所以其稅收征管問題較為復雜。在稅收征管問題上復雜程度較高，深入其存在的各項問題，能夠為研究影響稅收的因素提供可靠的依據，進而明確稅收的影響因素，制定相應的措施，提高稅收的征管水平。

1.2 有利于完善稅收政策

現階段，我國市場經濟日臻完善，顯著提高了廣大人民群眾的生活水平，人們對居住條件開始提出了更高的要求，這就使得房地產行業有了更廣闊的發展前景，在我國產業結構中的重要地位日益顯著。通過分析房地產及建安企業的稅收征管，尤其是房產開發與銷售環節的稅收征管，對進一步完善稅收政策具有現實的意義。所以應及時歸納整理，并不斷對其進行優化，從而進一步為我國稅收政策的完善提供參考。

1.3 有利于分析同業稅負

稅負指的是納稅人繳納的稅款在總收入中的比例，同一行業的稅負數值相差不大。稅務工作部門通過深入的分析同行業的稅負，結合各個地區的實際情況，尤其是房地產行業的不同情況，明確其平均稅負作為企業納稅評估的重要依據，同時實施有效的監督，進一步提升房地產及建安企業的稅收征管水平。

1.4 有利于稅收征管的考核與評估

通過分析房地產及建安企業的稅收征管，可以在稅收征管考核評價、測算其平均稅負后，從另一方面研究不同稅種的稅收負擔情況，增強稅收征管的考核與評估力度，進而不斷優化、完善稅收征管方式，將房地產及建安企業的稅收征管落實到位。

1.5 有利于建立健全稅收預警機制

近年來，我國不斷改革住房制度和用地制度，逐步凸顯出了房地產及建安企業對我國社會與經濟的促進作用。根據現階段我國房地產行業的各項經濟指標，深入探討其稅收征管問題，統計分析其相關的稅收數據，有利于各地稅務機關詳細、準確、全面地掌握與之相關的行業的稅收收入變化情況，在此基礎上，實施有效的稅收監控，防止出現稅收缺口，助推稅收預警機制的建立，提升房地產行業稅收征管的水平。

2 ?房地產及建安企業稅收征管現狀分析

2.1 房地產開發環節

2.1.1 ?建安企業缺少相應的發票

我國大多數的地產開發商都是將房地產建設工程外包給其他建筑商，其中就存在一些掛靠其他建筑公司的建筑商，其依靠房產建筑資質來招攬生意，沒有符合法律法規的工商注冊登記手續，也未辦理稅務登記證，或者辦理了相應的手續，也不會申報項目的納稅。另外，這些建筑商有很大的流動性，進行的經營活動相對分散隱蔽，造成稅務機關無法有效監管其納稅行為?，F階段，對于建筑商的稅收征管主要是以票控稅，但因為開發商未重視發票的索取，導致建筑營業稅的大量流失。

2.1.2 ?建安企業開具的發票偏多

我國有專門的建安發票，稅務征收大廳打開這類發票，建安企業只要繳納營業稅及附加稅，就可以在大廳開具發票，甚至部分地方會把建安企業的營業稅及附加稅視作“引稅"的主要途徑。再加上稅務部門的征管松懈，對于發票的真實程度不予核實，造成建安企業極易多開發票金額，而房地產企業會以此為依據虛增成本，這樣一來，開發商就可以支付3%營業稅的代價，而輕松偷逃25%企業所得稅的繳納。

2.1.3 ?跨區域開發項目造成征管“真空”

如今，規模較大的房地產企業的開發項目已呈現出跨區域發展的趨勢，這種跨區域的開發項目就會導致企業注冊地和企業經營活動所在地的不統一。就目前我國的稅收政策來看，堅持的是企業法人繳納企業所得稅，營業稅則是以屬地管理為原則。所以，跨區域開發項目可能會造成主管稅務機關無法全面、準確地了解和掌握異地開發項目的實際情況，包括施工進度、銷售進度等，同時外來房地產開發企業沒有按照相應的規定及時到當地的稅務機關注冊登記，導致主管營業稅的稅務機關出現征管漏洞，這在很大程度上增加了房地產及建安企業的稅收征管難度。

2.2 房地產保有環節

一般來說，我國會對房產征收房產稅，對被占用的土地征收土地使用稅，而對于建成但未對外銷售的房產不征收房產稅，我國相關法律法規還規定，除了國家機關、軍隊建設及其他免稅單位的自用房產外，房地產企業自用或出借、出租的未出售房產需要按規定繳納相應的房產稅。但在實際的操作過程中會遇到未出售但己自用的商品房不申報納稅等問題。

3 ?進一步加強房地產及建安企業稅收征管的主要策略

3.1 加強房產項目開發環節的稅收征管

首先，在房產項目開發環節就戶籍檔案實施全過程管控，將房產項目開發的各項手續及土地使用權等內容建立相應的檔案，并對其進行動態管理，及時更新內容，將項目開發的進度、后期的銷售情況等詳細地提供給稅務部門，方便稅務部門準確的掌握房地產項目的具體情況。其次，與產權部門實施聯合管控。以確保在房地產開發企業未繳清稅款的情況下，業主不能辦理產權證。稅務機關還要拓寬相應的渠道，準確、詳細地掌握開發項目的數量、價格及銷售情況等，詳細對比分析銷售數據記錄，利用現代化的計算機技術，實時監控稅源。除此之外還要實地盤點商品房，嚴格監管房地產開發企業開具的發票，這些發票主要有預收款收據、相關建筑發票，主要是從承包商處得到的，注重承包商處開具發票金額的真實性，確保建筑營業稅及時、足額的繳納。

3.2 房屋出租環節的稅收征管

稅收征管工作只依靠稅務部門，無論是在范圍還是內容上都會存在相應的困難，這就需要與相關的職能部門相互合作，建立齊抓共管的聯動機制，對于房產出租環節的稅收征管，要從戶籍登記、暫住證辦理等源頭抓起。第一，將財政激勵政策的作用切實發揮出來。對于個人住宅房屋出租稅款的繳納，可以依托各個街道流動人口管理中心代征，稅款征繳后按照相關的規定，各個街道、居委會等代征機構享有一定比例的稅收收入支配權，具體來說就是為了保障出租房屋稅款的代征模式能夠有效地運行，需要向代征機構支付5%的代征手續費;第二，信息時代，房屋出租稅收征管應試行信息化管理模式，利用計算機網絡技術，動態跟蹤稅源、自動化計算稅款，進而有效提高其征收管理效率和質量;第三，建立房產出租信息交流共享機制，將稅務部門、公安部門等連接在一起，為稅收征管提供必要的信息支持，促進稅收征管工作的高效進行。

4 ?結束語

綜上所述，房地產及建安企業的征收管理在各個環節還存在一些問題，影響了稅收征管工作的高效開展，對此應加強房地產開發環節和出租環節的稅收征管，切實提高房地產及建安企業的稅收征管水平，進而促進我國稅收整體水平的進一步提升，保證我國經濟的穩步發展。

參 考 文 獻

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