論買賣不破租賃制度

【摘要】我國《合同法》第229條規定了買賣不破租賃制度，其自從被引入我國后，為了適應具體國情發生了多次的變化。筆者縱觀買賣不破租賃制度的發展歷程及當前存在的適用條件三種學說，總結出買賣不破租賃規則適用條件的應然架構。而目前我國《合同法》第229條的規定因過于簡單、缺乏操作性必然會導致其缺陷的存在，為了更好的發揮買賣不破租賃制度的作用，筆者針對完善我國買賣不破租賃制度提出相應的對策建議。

【關鍵詞】買賣不破租賃適用條件法律效力

一、買賣不破租賃制度在我國的發展歷程

我國《合同法》第229條規定：租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。此條公認為是我國民法關于買賣不破租賃原則的法律體現。其實，對于買賣不破租賃的規定并不是現在才有的，這個規則引入我國后，為了適應我國的具體國情也發生了多次的變化。

清朝和民國兩個時期的民律草案關于買賣破除或不破租賃原則的設計條文是比較慎重和具有可操作性的。兩者都將具有對抗第三人效力的租賃權的標的物限制在不動產范圍內，并且設計了配套保護規定。新中國成立后，我國民法有了進一步的發展。1981年《經濟合同法》第23條在立法上正式確立了“買賣不破租賃”的法律制度。但是由于當時的社會條件的限制，該法在總則中明確的規定不適用于個人。之后的民法通則并未明確規定“買賣不破租賃”原則，最高人民法院在1988年制定的《關于貫徹執行民法通則若干問題的意見（試行）》中做了補正，將標的限定為“私有房屋”，而沒有擴及一切租賃物。直至1999年新的合同法第229條明確地規定。自此，“買賣不破租賃”原則在我國全面確立。

二、買賣不破租賃制度的適用條件

1.買賣不破租賃制度適用條件的幾種學說。1.三要件說。三要件說以臺灣學者王澤鑒先生為代表，他主張“買賣不破租賃”原則只需租賃關系存在、租賃物交付承租人和出租人將租賃物所有權讓與第三人三個構成要件即可。該三要件說對于“買賣不破租賃”原則必需的三個基本條件進行了闡明，但是，對于其中涉及的交付及公示的問題并沒有給予充分考慮。臺灣在后來的債編修正中，對這種公示方式進行了改進。2.四要件說。史尚寬先生在《債法各論》一書中以租賃有效、租賃物讓與有效、租賃物己交付承租人和出租人將租賃物讓與第三人等四要件為”買賣不破租賃”原則的構成要件。該四要件說比上述的三要件說更加嚴謹，在上述三要件中增加了“租賃物讓與有效”這個必備要件。3.五要件說。臺灣學者黃立認為“買賣不破租賃”應當有五個構成要件：即租賃契約有效；出租人于讓與前已將租賃物交付給承租人；承租人對于租賃物的占有不中止；出租人將租賃物的所有權讓與第三人；以及限于不動產租賃且須未經公證的不動產契約，其期限逾五年或未定期限者。

2.買賣不破租賃制度適用條件的應然構成。以上三種學說各個各的的理由，各有各的理解。在參考諸多學者論述的基礎上，筆者認為適用“買賣不破租賃”規則須同時滿足以下條件：1.租賃物須為不動產。雖然《合同法》并未明確規定“買賣不破租賃”僅適用不動產租賃場合，但司法實踐中以不動產為常態。不過對于船舶、航空器等特殊動產也可適用此規則，因其價值大且取得后需要經過登記，故可以和不動產比擬。2.承租人與出租人之間須存在有效的租賃合同，在出租人轉讓租賃物給第三人時其依然存在和有效，且租賃合同的成立時間先于轉讓所有權合同的成立時間。3.租賃物須為已經交付且承租人持續占有。租賃物的交付僅限于簡易交付，不適用占有改定和指示交付。租賃物僅僅交付于承租人尚不可推定滿足“買賣不破租賃”規則的適用條件，還需承租人持續占有租賃物。4.租賃物受讓人須是租賃合同以外的第三人。出粗人將租賃物所有權讓與第三人，雖以買賣為典型，但并不表示僅適用于買賣，像贈與、互易等只要能是租賃物所有權發生轉移的行為均無不可，不過如果第三人是基于原始取得或者繼承而直接取得租賃物的所有權的，則不適用法律關于“買賣不破租賃”原則的規定。5.租賃合同必須進行登記。承租人基于租賃合同占有租賃物只是其擁有租賃權對抗效力的初步證明，若想獲得“買賣不破租賃”規則的完滿效力，以租賃權對抗買受人對租賃物的所有權仍須將租賃權按法律規定向主管部門申請登記。總之，未經適當的交付或登記作為公示表征，原則上不發生“買賣不破租賃”的效力。

三、買賣不破租賃制度的缺陷及對策建議

1.我國買賣不破租賃制度的缺陷。我國現行《合同法》第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”該條文過于簡單、實際操作性不強，具體存在以下幾方面的缺陷：

第一，適用范圍過于寬泛。我國《合同法》第229條沒有嚴格區分動產租賃與不動產租賃，與德國、法國及日本等國家民法規定“買賣不破租賃”僅適用于不動產租賃相比略顯不妥，似有統一適用“買賣不破租賃”規則之嫌。第二，適用條件過于籠統。我國《合同法》第229條規定，可以說是很注重保護承租人的利益，但也存在一些不足，會顯得過于簡短籠統，有失法律的嚴謹。第三，三方利害關系人之間的權利義務關系規定不全面，不能有效的降低因租賃物變動帶來的風險，而且在司法實踐中操作性不強，不利于案件的審判。第四，買受人權利保障救濟機制缺乏可操作性。根據“買賣不破租賃”原則規定，買受人必須自然同意并進而自然承受出租人與承租人雙方當事人之間訂立的租賃合同，這種法律強制規定不僅違背了合同自由原則，對于買受人一方來說也是不公平的，嚴重缺乏對買受人的權利保障救濟制度。

2.完善我國買賣不破租賃制度的對策建議。第一，法律條文中應明確“買賣不破租賃”原則的適用條件。根據筆者在前文對買賣不破租賃適用條件的分析，可知僅以合同法第229條的規定來規范買賣不破租賃制度的適用要件是遠遠不夠的。因而，在適用買賣不破租賃制度時，最好也需對其適用條件進行完善，以便更好的保護承租人和買受人之間的利益，避免因買賣不破租賃制度的適用不明確而導致法律的不公正。

第二，法律條文中應完善針對三方當事人之間法律關系的規定。在適用買賣不破租賃的情形下，會出現三方當事人，即（原）出租人、承租人、受讓人，還會出現三個法律關系，即（原）出租人與承租人之間的租賃關系、（原）出租人與受讓人之間的所有權讓與關系、受讓人與承租人之間的租賃關系。對于這三方面的法律關系，具體的權利義務關系，目前我國合同法中僅以“不影響租賃合同的效力”是不能充分保障各方利益的。所以，建議下一步立法時充分考慮保護承租人和受讓人的權利，如承租人的押金返還請求權、受讓人的租金請求權等。

第三，法律條文中應限制租賃物的適用范圍。我國法律對租賃物的范圍未加任何限制，不僅適用于不動產，而且也適用于動產。此種立法模式，大大增加了人們進行交易的成本，降低了交易的效率，況且動產多為種類物，即使解除合同也較為容易找到替代品，所以沒有將全部動產列入買賣不破租賃制度保護的必要。縱觀世界各國立法，多以不動產為限。因此，我國法律也沒有必要將物的全部列入保護范圍，建議以不動產保護為原則，再適當列入船舶、航空器、大型運輸工具、大型機器設備等幾類價值較高的大型動產為宜。

第四，規范租賃權與抵押權實現時的沖突。我國法律規定，當抵押權與租賃權同時存在于一物之上時，如果租賃權設立在先，抵押權的實現并（所有權的變動）不影響租賃合同的效力，就可以適用“買賣不破租賃”的原則；相反，如果抵押權設立在先，租賃權設立在后，抵押權實現時（所有權的變動），租賃權不能對抗抵押權，就不能適用“買賣不破租賃“的原則。這樣的規定，筆者認為可能會導致人們不愿意、不敢承租帶有抵押的房產，這就是過于絕對化和一體化保護的缺陷。因此，筆者建議我國可以借鑒日本等國家，將選擇權賦予抵押權人，使抵押權人可以根據不同的情況，自由地選擇是否放棄抵押權的優先順位，使“買賣不破租賃”原則的適用更加靈活。

【參考文獻】

[1]史尚寬：《債法各論》[M].中國政法大學出版社，2000：209—211.

[2]黃立主：《編民法債編各論》[M].中國政法大學出版社，2003：309—316.

[3]何慧娟.“買賣不破租賃”原則若干法律問題研究：[復旦大學碩士學位論文].上海：復旦大學法學院，2012年4月.

作者簡介：徐瑤（1991—），女，漢族，陜西西安人，四川省社會科學院法學研究所碩士研究生，主要從事民商法研究。