淺述如何做好閑置土地處置工作

陸　曉廣西合浦縣土地儲備管理中心　廣西合浦　536100

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淺述如何做好閑置土地處置工作

陸曉
廣西合浦縣土地儲備管理中心廣西合浦536100

【摘要】目前，我國的土地利用率與其他發達國家和地區相比仍然處于相對低下的狀態，其中特別重要的一個原因就是針對我國的閑置土地，并沒有提出有效的解決方案，因此本文將在此基礎上簡要分析和探討如何做好我國閑置土地處置工作。

【關鍵詞】房地產開發；閑置土地；處置

在我國現階段的土地規劃和利用過程當中仍然存在一些因種種因素而閑置的土地，隨著我國人口數量的日益增加，對土地的需求量越來越大，將這些閑置土地再利用能有效提高我國土地利用率，緩解我國土地資源緊缺的現狀，在現今經濟高速發展的階段，閑置土地的有效處置和再利用無疑對經濟的快速發展起到相當大的推動作用。

一、閑置土地的概述

所謂閑置土地，是指國有建設用地使用權人超過國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規定的動工開發日期滿一年未動工開發的國有建設用地。根據《閑置土地處置辦法》（中華人民共和國國土資源部令 第53號）的規定，閑置土地還包括已經動工開發建設，但已動工開發建設的土地面積未達到應動工開發建設總面積的三分之一，或已投資額未達到總投資額的百分之二十五，或者未經原批準用地的當地政府批準，單方面中止開發建設超過一年的國有建設用地。

二、造成土地閑置的原因

（一）房地產市場因素。在很長一段時間內，由于供給不足、渠道單一、需求旺盛，中國形成了一個巨大而不挑剔的住房市場，供給的數量和節奏幾乎掌握在開發商手里。由于土地的不可再生、不可復制的特性，其升值的空間往往是不可估量的。因此，開發商憑借囤地就能獲取高額利潤，土地隨著時間的推移而升值，使很多開發商看到了其中的商機，開發商紛紛通過囤地獲取土地增值收益。隨著房地產的發展，房地產市場也有不景氣的時候，當有些開發商獲取地塊后房地產市場整體趨勢下滑，如果此時繼續投資就意味著虧損，因此開發商選擇暫停投資，以減少投資損失，這種情況同樣也可造成土地閑置。

（二）開發商資金鏈斷裂。房地產開發項目是一項資金要求巨大，技術要求復雜，涉及面很廣的產業。有部分開發商主觀上并沒有閑置土地的意向，但由于經營狀況或資金上出現了問題，導致正常開發中斷，土地最終閑置。上世紀90年代土地大開發熱潮時，不少房地產商在沒有仔細考察市場的情況下，蜂擁涌進廣西北海，北海一夜之間樹起了很多高樓大廈，但由于供求懸殊過大，使得很多樓盤沒法賣出去，造成開發商資金鏈斷裂。因此已取得空地已沒有辦法繼續開發建設，只能眼睜睜看著土地閑置。

（三）政府部門工作不到位。一是在土地規劃過程中，政府規劃部門并沒有對土地的周邊環境進行深入透徹分析，因此導致在規劃過程中經常出現土地不能完全開發和利用的情況，規劃時常變更或調整，使投資者非常被動。二是由于政府的原因，造成土地開發利用的條件不成熟，比如政府生地出讓，造成基礎設施不配套、產權關系沒清理干凈，甚至還有訴訟和信訪發生，也有可能是因為文物、歷史文化遺址等原因導致土地不能開發建設。

三、如何做好閑置土地處置工作

（一）建立企業信用制度。在國外，當一家企業有違反法律的行為時可能付出的代價就是失去信用而無法經營下去，這對于經濟上的處罰是不可同日而語的。所以，我們首先倡導的是應當建立企業信用制度，企業信用制度是一家企業賴以生存的法寶，當企業有違反法律的行為哪怕是微不足道的違法行為，都將被列入黑名單。被列入黑名單的企業，將無法享受國家的優惠政策，在以后的國有建設用地供地中，被列入黑名單的企業將嚴格受到供地限制，這足以影響企業以后的生存和發展，增加違法成本。

（二）加大對惡意囤地行為的處罰力度。我們必須要意識到，惡意囤地不等同于一般閑置土地行為。惡意囤地嚴重擾亂房地產市場的正常運轉，嚴重侵害正當投資者的權益，所以必須予以堅決打擊，對惡意囤存土地的行為，必須嚴格按照國家法律法規規定的處罰上限來進行處罰。

（三）建立預防和監管機制。一是各地要建立預防機制，要掌握已供地的情況，不要等出現了閑置土地再去處罰。當企業和個人獲取土地后一段時間內沒有開發跡象的，要了解和過問，要分清業主閑置土地的原因，企業在經營和管理上會存在方方面面的問題，哪個企業也不能完全避免出現類似情況，有些企業確實在經營或資金上出了問題，當地政府應當給于引導和幫助，盡可能幫助其脫離困境。二是上級政府和國土資源管理部門要建立完善的土地利用監督管理機制，成立專門的部門或者小組對閑置土地進行監督管理，對于已經產生閑置土地的地方，需要及時下達或給出督促整改的命令，監管閑置土地的處置工作的完成，必要時刻可以利用媒體和社會公眾進行監督和管理。

（四）政府管理部門要切實履行好職責。國家要求地方政府熟地出讓，但很多地方財政收入很大一部分來自土地出讓收入，土地賣不出去就意味著財政沒有收入，迫于壓力地方政府在未具備出讓條件下就將土地公開出讓，造成房地產建設周期加長，有些甚至幾年都無法解決問題，加劇閑置土地行為的產生。因此政府管理部門要切實履行好職責，地方政府對擬出讓的土地要做到權屬清晰無爭議，拆遷工作要完成，同時進行必要的前期平整土地工作，做好道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化等基礎設施工作。這樣提供給市場的都是產權清晰、配套完善、土地平整的熟地。開發商拿到土地后馬上就可以進行開發建設，不需要再進行前期的土地平整等工作，從而縮短房地產建設周期，有效防止閑置、囤積土地等行為發生。

結論

總而言之，面對我國日益激增的人口和對土地資源需求的大量增加，做好閑置土地處置工作的重要性顯而易見。依法合理處置好閑置土地，才能最大限度地緩解我國土地資源緊缺，土地資源利用率不高的問題，才能為實現現代化建設提供重要的保障和土地資源支持。

參考文獻

［1］記者 趙丹.我市加快推進閑置土地處置工作［N］.南昌日報，2015-10-14001.

作者簡介

陸曉，出生年月：1977.1；性別：男，籍貫：廣西浦北縣人，學歷：本科，畢業于廣西師范大學；現有職稱：中級工程師；研究方向：土地規劃利用、儲備土地收儲、儲備土地融資、土地征收拆遷、閑置土地管理。