高校物業管理研究評述

許洛茗

綜合 2006年以來學術界關于高校物業管理的研究，并做出簡要評述，內容主要涉及高校后勤社會化改革歷程、高校物業管理模式、我國高校物業管理現狀、存在問題以及未來發展建議，以便高職院校微觀制定物業管理制度時提供理論指導。

一、我國高校后勤社會化改革歷程

傳統高校后勤管理模式產權不分、事企合一，后勤部門在多頭領導機制下相互扯皮推諉，造成管理上“等、靠、要”和服務上的“統、包、管”的不良現象。隨著高校招生規模逐年擴大，后勤保障支出大幅增大，由于投入不計產出、支出不計成本、管理不講效益，高校背上沉重的經濟負擔，從而限制了高等教育事業的發展。為此，國家先后設立深圳和上海兩個試點。在深圳大學探索集總務、基建、產業和保衛的社會化高校物業管理。在上海高校設立物業服務公司承接近 30萬平方米家屬區的物業管理。1999年開始，政府全面推動高校物業管理“社會化”改革，提出 3-5年內實現大部分地區高校后勤社會化，并召開一系列改革工作會議、組建改革協調辦公室、成立全國高校物業管理專業委員會。此后三年，改革跨入全面推進的快車道，政府出臺稅收、定價優惠政策，從組織結構到財政經費將后勤資產從學校剝離。同時以學生公寓和相應服務設施建設為突破口，推動改革。一大批高校積極投入到物業管理模式的改革浪潮中。

通過三年穩健快速的改革，全國大部分高?；緦崿F了后勤系統與學校行政系統的規范化剝離，即高校享有物業所有權，物業公司享有管理權；高校物業管理部門人員脫離行政編制。物業管理部門和教職工、學生是服務與被服務的關系。通過改革，后勤基礎設施快速開發，周邊環境得到改善。許多高校后勤服務質量提高了，人員大幅度減少，經營效益顯著提高，辦學的綜合實力得到大幅度增強。同時高校為了適應市場化的組織機制和用人機制，必須因地制宜思考后勤發展模式，辦學活力得到提高。

然而我國后勤改革一開始就是政府起主導作用，因此高校后勤既有適合社會主義市場經濟體制要求的普遍性，又有教育事業公益性的特殊性。此后幾年社會物價和用工成本不斷上漲，政府不僅斷了原先承諾的政策優惠，還規定高校學費和住宿費不能漲價，高校負債直線上升。一部分進入高校的企業退出高校，走出去的高校實體退回高校，還來不及改的高校止步不前，已改的高校觀望等待國家出臺新政策。轟轟烈烈的全國高校后勤社會化改革偃旗息鼓。業內普遍認為公益性與市場化的矛盾是導致后勤社會化改革擱淺的昀主要原因。據李華英所做調查， 45%的被調查者認為“政策不完善不配套”。唐文茜認為，市場化行為不該借行政推動的手。高校長期受行政化熏陶，加之改革是由政府由上至下推動，加劇了改革對政策的依賴度。他認為改革該由政府牽頭，高校自愿選擇試點，交由行業協會或企業組織逐步推動。

二、國內高校物業管理現狀及存在問題

經過十多年的發展，高校后勤完成從管理者到服務者的轉變，服務體系日益完善，不再局限于保潔、安保等初級工作，逐步轉向全面綜合的創建、維護環境和獨特校園文化等高級服務項目，服務質量較過去有了很大提高。但由于不同地區高校間實際情況和改革進度差異很大，導致產生多種管理模式，也突顯了許多不足和問題。

目前國內高校物業管理模式大致有四種。（1）校內獨立乙方，以后勤占有學校固定資產為資金注冊高校物業實體，理順了產權關系，事企分開，完成后勤系統和學校行政系統的剝離。但高校物業實體人員組成復雜，有部分高校分流人員，亦有社會招聘人員，年齡、文化、技術參差不齊，加上高校物業實體工作時間不固定、工作內容形式多樣，工資待遇又不高，其人員流動性較大，服務質量難以得到保障。這與高校需要一個長期穩定環境的目標有所背離。（2）混合乙方模式。高校的后勤服務項目由原有高校物業實體和社會引進的物業管理服務實體組成。該模式引入競爭，提高了高校物業管理服務水平。但同一學校的物業分屬于不同經濟實體，權力一定程度被分散，不利于服務管理工作的協調和統一，資源配置產生一定浪費。（3）社會服務模式。高校將后勤服務項目全權委托給一家或多家物業管理公司管理，通過吸引不同領域社會力量參與物業管理，并以市場競爭機制來保障服務質量。4.校際聯合模式是若干所高校通過合資、聯營、參股等多種形式組建聯合物業管理經濟實體，服務于校內和校外兩個市場。這種模式打破了“一校一后勤”的舊格局，不僅立足本校物業服務市場，還向其他高校或社會機構提供服務，從而確保物業實體的盈利性和競爭力。

國內高校物業管理存在問題主要體現在：（1）事企不分，高校過度行政性干預。高校雖組建物業管理實體，但仍然是“命令式”“指令式”的行政管理約束，管理體制沒有理順。

（2）規范化管理不足。由于高校物業管理法律法規尚不完善，故物業實體內部管。（3）高校物業服務收費標準難以統一，有的執行“成本倒推法”，有的執行“市場計費”。（4）物業管理的人文品位、文化氛圍有待進一步提升。高校物業管理肩負“管理育人、服務育人”的責任和義務，目前高校物業在這一方面仍有差距。（5）物業管理經費短缺，難以提供優質服務。目前高校物業管理經費主要是來源于行政撥款，由于物業管理價格體系沒有確立，學校給付的經費偏低，造成大量高校物業服務在低水平上重復。

三、高校物業未來發展趨勢

根據 2014年 1月 25日教育部發布的《2014年工作要點》，預示著高校物業的發展趨勢亦將是政府引導、社會廣泛參與、學校參與共同辦物業的新格局。筆者認為，未來高校物業將呈現以下幾點特性：一、明確高校物業在飲食、住宿和財務制度上的非盈利性，由政府通過稅務制度上減免稅和財政補貼對高校物業的公益性予以支持。二、師生乃至社會人士廣泛參與高校物業的監督和管理，從高校物業管理層的選舉，到經營計劃的制定和實施，全程參與。甚至可借鑒國外經驗，允許學生創業團體參與物業服務項目的經營。三、放開高校物業增值服務收費項目，允許高校物業經營獲利，從而提高服務水平和師生滿意度。當然前提必須理清公益性與市場化的界限，明確高校物業管理服務的職能范圍與服務項目，界定各項服務基礎標準和增值標準?；A服務屬公益部分，由政府提供財政補貼以及政策支持，確保高校物業實體的日常運營。