鄭州市房地產業稅收中存在的問題及對策建議

鄭州市財政局 劉巍巍

鄭州市房地產業稅收中存在的問題及對策建議

鄭州市財政局 劉巍巍

隨著經濟的發展，近幾年我國大中城市房地產市場迅速發展，房地產行業成為經濟發展的重要支柱產業和地方稅源的主導產業。本文通過分析鄭州市房地產業的稅收情況、存在的問題，以及影響鄭州市房地產稅收變化的原因，提出促進鄭州市房地產業稅收可持續增長的對策建議。

房地產業 稅收 建議

近年來，鄭州市房地產行業進入快速發展期，逐步成為全市經濟發展的重要支柱產業和地方稅源的主導產業。經濟決定稅收，鄭州市稅收收入的持續快速增長很大程度上受益于房地產業稅收的大幅增長。但是房地產開發周期長、受政策調控影響大、易受土地資源制約等特征，決定了房地產稅源具有極大的不穩定性，不利于稅收收入持續穩定增長和結構優化。本文通過分析2011年以來鄭州市房地產業稅收中存在的主要問題，并剖析影響房地產業稅收變化的根本原因，從而提出促進鄭州市房地產業稅收健康發展的對策建議。

1　鄭州市房地產業稅收概況

1.1房地產業基本情況

隨著中原經濟區、鄭州航空港經濟試驗區及新型城鎮化建設的不斷推進，鄭州市房地產業發展迅速，主要表現在以下幾個方面。

(1)房地產開發投資快速增長。鄭州市房地產開發投資從2011年的923.6億元上升到2015年的2000.2億元，年均增長20.94%；2016年上半年，全市房地產開發投資完成1063.31億元，同比增長17.8%，占同期全社會固定資產的比重為37.69%[1]。(2)房地產價格增速過快。鄭州市商品房累計銷售均價從2011年的6621元/平方米上升到2015年的8857元/平方米，年均增長6.75%。2016年上半年，全市商品房累計銷售均價為9592元/平方米，同比增長7.96%，房價收入比為3.77，一般而言，房價收入比保持在6以內比較合適，鄭州市房價水平基本處于合理區間。(3)市場供需兩旺。鄭州市商品房銷售面積從2011年的924.93萬平方米上升到2015年的2223.84萬平方米，增長了2.4倍，年均增長28.09%；2016年上半年，全市商品房銷售面積為1487.4萬平方米，同比增長56.59%，商品房銷售快速增長。

1.2房地產業稅收收入情況

房地產業作為第三產業的重要組成部分，已成為各地經濟發展的重要引擎產業，對拉動經濟快速增長發揮了積極作用。近年來，鄭州市房地產業增加值占同期第三產業增加值的比重基本維持在10%左右，房地產開發投資額占同期全社會固定資產的平均比重約為32%。房地產開發投資年均約增長23%，有力地帶動了鄭州市固定資產投資較快增長。房地產業的迅猛發展，拉動了稅收的增長。

(1)房地產業稅收增長快速。隨著房地產業的飛速發展，鄭州市房地產業稅收從2011年的139.26億元增長到2015年的260.9億元，年均增長17.47%，高于同期全市稅收收入年均增幅11.67%的5.8個百分點；2016年上半年，全市房地產業稅收完成144.47億元，同比增長20.76%，增長29.99億元。(2)房地產業對稅收收入拉動作用明顯。隨著房地產業稅收的快速增長，對地方稅收的貢獻日益突出。房地產稅收占地稅稅收收入和財政一般預算收入的比重逐年穩步提升。鄭州市房地產稅收占稅收收入的比重從2011年的35.75%提升至2015年的37.31%，2016年上半年回落至36.37%；占全市財政一般預算收入的比重從2011年的27.72%提升至2015年的30.20%，2016年上半年回落至27.58%[2]。(3)房地產稅收呈現階段性起伏。2011年以來，鄭州市房地產稅收在整體持續增長態勢下，也出現了階段性的波動。由于經濟成果轉化到稅收成果需要一個時間段，不考慮炒房等人為因素，房地產業銷售形勢往往具有明顯的周期性，每年第四季度至次年第一季度一般為房市淡季，反映到稅收上一般是每年的3月、12月房地產稅收處于全年低谷，而6月～8月則為峰谷。

2　鄭州市房地產業稅收中存在的問題

(1)房地產稅收處于高位的風險已顯現。房地產業高速發展期和調整期的相互轉化，符合經濟發展的規律，但每次房地產業進入調整期，房地產業稅收就會開始下滑，并拉低總體稅收的增幅，甚至制約稅收收入的持續平穩較快增長。2016年上半年，全國政策面延續寬松基調，鄭州市房地產市場呈現了小幅調整的發展態勢，在剛性需求的推動下，房地產業銷售形勢不斷向好，稅收逐月回升，但持續上升的基礎并不穩固，在國家新一輪宏觀政策調控下，房地產稅收對稅收收入總量的拉動力正在逐漸減弱，房地產業稅收高位滯長現象已初顯端倪。(2)經營環節稅負分布不合理。在房地產市場的開發、保有和轉讓三個環節設置有不同的稅種，鄭州市房地產稅收集中在建設的增量方面，即在房產和地產的流通交易環節，而在房地產保有期間的稅種非常少，房地產存量稅源沒有得到充分利用，最缺失的是稅收對存量的調節，且免稅范圍極大。房地產保有環節總體稅負水平僅相當于房地產價值的1.5%～2%左右，而房地產流轉稅類的近10個稅種是對房地產交易過程征收的，房地產交易過程整體稅率過高，交易環節總體稅負水平相當于銷售收入或經營收入的23%左右，勢必增加新建商品房的開發成本和二手商品房的交易成本，最終反映到住房價格上，提高了居民購房的門檻，造成商品房的積壓和空置。(3)房地產稅收精細化管理難度仍較大。一是受所得稅體制改革影響，房地產企業所得稅由國、地稅兩個部門共管，勢必在管理和執法方面存在差異，不利于企業的公平競爭。二是國家針對房地產業出臺的政策較多且多變，在執行政策上難免會出現偏差或執行不到位。三是稅務部門對房產企業從開發到銷售全過程介入難度較大，與相關行政管理部門之間信息缺乏有效溝通，對銷售收入的實現時間和金額等也無法及時全面的掌握，對房地產項目建筑成本核定存在難度，不利于深度稅源監控。四是對部分稅種管理缺乏有效手段，如土地增值稅目前尚停留在預征和初級清算上，一套成熟的清算方法有待進一步探索。

3　影響鄭州市房地產稅收變化的原因分析

(1)宏觀經濟形勢變化是影響稅收收入變化的根本原因，房地產業受宏觀經濟因素影響較大。宏觀經濟形勢中最主要的經濟指標是國內生產總值(GDP)，一般而言，房地產業稅收與GDP之間具有一定的關聯性。近年來，鄭州市億元GDP產生房地產業稅收總體呈逐年增加趨勢，2011年億元GDP產生房地產業稅收為279.65萬元，到2016年上半年上升為 408.44萬元(見表1)。

表1　鄭州市房地產業稅收與GDP情況

從房地產業稅收和GDP的增幅分析，由于受政策、征管等因素影響，房地產業稅收增速與GDP增速存在一定的關聯，但不存在一一對應的關系。2011年以來鄭州市房地產業稅收增速與GDP增速走勢大體一致，但由于部分年份受其他因素影響，房地產業稅收起伏較大，與GDP實際增幅差異較大，如2014年GDP實際增幅為9.5%，而房地產業稅收增幅為15.55%。

經濟學通常用彈性系數代表兩個指標之間的依存關系，稅收彈性系數為稅收對經濟增長的反應程度，即稅收收入增長率與經濟增長率之比，2011年以來GDP與房地產業稅收的彈性系數為1.4，即GDP每增長1%，帶動房地產業稅收增長1.4%。

(2)房地產價格直接影響房地產稅收增長。房地產價格上升會帶動房地產業稅收快速增長。從2011年以來鄭州市房地產業稅收與商品房銷售價格的平均增幅看，房地產業稅收與住宅銷售價格指數的彈性系數為2.2，即住宅平均銷售價格每上升1%，相應房地產業稅收增長2.2%。

(3)隨著國家宏觀調控的持續實施，政策調控因素也成為影響房地產業稅收的一項重要因素。近年來，國家連續使用包括行政、金融、稅收政策等嚴厲的房地產調控政策，對房地產價格進行控制，鄭州市房地產出現了波浪式增長態勢。2013年2月，國家出臺新的房地產調控政策，導致1季度市區二手房呈爆炸式增長，相應地實現房地產業稅收大幅增長，增幅達到65.89%，政策調控因素對房地產業稅收影響顯著。2013年3月，市政府印發《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》，并出臺了更加嚴格的調控政策，遏制了房價過快上漲勢頭，自2013年8月份起，市區商品住房銷售均價連續5個月出現下降，全年房地產稅收增幅也回落到35.75%。2015年，鄭州市房地產市場在經歷一段時間的低迷期后，隨著“3·30新政”、公積金政策松綁、央行連續降準降息等一系列組合拳的實施，購房者信心也逐步恢復，市場成交不斷復蘇，樓市回暖加速，特別是2016年上半年以來，全市商品房銷售額為766.7億元，同比增長30.4%。

(4)稅收收入征管水平的高低也是影響房地產業稅收的重要因素。征管水平的提高會使房地產業稅收增長加快。例如，2011年，鄭州市調整城鎮土地使用稅土地等級范圍，加大對城鎮土地使用稅的征管力度，使得當年城鎮土地使用稅增速大幅加快，同比增長47.59%。此外，由于房地產業稅收繳納特點，房地產業稅收的產生與繳納時間并不同步，有時會產生較大的時滯。例如，由于《河南省地方稅務局關于調整契稅納稅期限的公告》(公告〔2013〕5號)推遲了納稅人的納稅期限，影響契稅的增長，2014年、2015年上半年契稅分別同比下降13.96%、19.27%，比上年同期分別回落62.7%、17.53%，從而進一步影響房地產行業稅收增長。

(5)自然災害、經濟危機、區域調整或者重大項目建設也將影響房地產業稅收狀況。2013年3月，國務院正式批復了《鄭州航空港經濟綜合實驗區發展規劃(2013年～2025年)》，這是全國首個上升為國家戰略的航空港經濟發展先行區。航空港經濟綜合實驗區建設，帶動周邊房地產的開發，促進房地產業稅收大幅增加。2015年6月，市政府公布《鄭州市2015年國民經濟和社會發展計劃》，新的發展計劃的實施，必將對全市房地產業的發展產生重大推動作用。

4　促進鄭州市房地產業稅收可持續增長的對策建議

4.1規范土地供應，完善住房供應機制

一是實行土地招拍掛。嚴格執行《鄭州市國有建設用地使用權網上掛牌出讓交易管理暫行辦法》，促成地塊充分溢價，形成可用財力。二是提高土地供應率。把土地清理作為提高土地節約集約利用的工作重點，全力消化清理“轉而未供”的土地，為穩定房價、擴大房地產市場供給提供保障。三是抓好住房用地供應。科學編制年度住房用地供應計劃，控制好住宅用地供應的規模、布局和節奏，穩定、均衡供應住宅用地。四是完善住房供應結構。充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，支持房地產開發企業建設各類滿足市場需求的商品房，拓展房地產業稅收增收的潛力。

4.2加大資金投入力度，解決低收入群體和困難群體的住房問題

加大保障性安居工程建設，積極利用地方融資平臺建設保障房，加大銀行信貸力度，鼓勵通過發行企業債券解決企業建設保障房的資金需求，通過增加保障性住房投資來彌補商品住房開發投資形成的缺口，避免房地產稅收出現大的滑坡。

4.3優化房地產業稅收結構，建立合理的房地產稅收調節體系

充分發揮稅收在房地產取得環節和保有環節的調控作用，不斷優化房地產業稅收結構，促進房地產業穩定健康發展。在房地產取得環節，一方面，擴大契稅征收范圍，適度提高契稅征收水平；另一方面，改變耕地占用稅計稅依據，變“從量計征”為“從價計征”，以體現耕地質量等級和物價水平變動，充分挖掘征收潛力。在保有環節，深化房產稅改革，對居民的投資性購房征收較高的城鎮土地使用稅，提高其保有成本，降低其預期收益，從而抑制過高的投資性需求，促進房地產市場健康發展。

4.4強化綜合治稅，加強房地產業稅收征管

加強鄭州市稅源經濟信息共享平臺建設，強化部門協作，完善征管措施，實施綜合治稅。加強各涉稅部門的溝通聯系，定期召開聯系會議，全面掌握房產企業的各種信息，加強房地產業稅收“一體化”管理，防止偷稅、避稅、漏稅等行為發生。同時，建立工作臺賬，完善指標體系和預警機制。動態掌握存量房數量，對房地產業各會計指標進行分析、測算和判斷，逐步建立健全房地產業價格、成本、稅費等預警機制。通過對納稅人申報信息的系統比對、房地產業稅收收入統計、稅收政策執行效果分析評價等途徑，依法核定計稅價格。

4.5積極引導住房消費，優化市場發展環境

一是支持居民自住和改善性住房需求。加強與支持房地產信貸銀行的聯系，協調各金融機構支持居民自住和改善性住房需求。二是充分發揮住房公積金作用。落實市政府《全市促進房地產市場平穩健康發展實施意見》(鄭政辦〔2015〕79號)，進一步發揮住房公積金對合理住房消費的支持作用。三是進一步提高服務水平。全面梳理制約住房消費和房地產業發展的政策規定，嚴肅查處違規收費行為，切實減輕企業負擔。大力推進簡政放權，實行一站式服務，優化辦事程序，縮短審批時限。四是規范房地產市場秩序。強化房地產市場秩序監管，嚴禁開發“小產權房”，嚴肅查處土地市場違法違規行為。五是加強房地產市場分析監測。加強對房地產市場運行情況及發展趨勢的分析研究，及時準確發布市場供求信息。加強對房地產市場調控政策宣傳，引導媒體全面、客觀、公正報道房地產市場情況，正確引導住房消費，穩定市場預期，為促進鄭州市房地產市場平穩健康發展營造良好氛圍。

[1] 鄭州市統計局統計月報[EB/OL].http://tjj.zhengzhou. gov.vn/tzyb/index.jhtml.

[2] 鄭州市財政收支月報[R].

F203.9

A

2096-0298(2016)11(a)-136-03