房價上漲的原因探析

陳陽

房價上漲的原因探析

陳陽

房地產行業是我國的重要產業，對GDP增長具有重要影響，然而經過多年的發展，房價問題成為房地產行業的突出問題，也是如今的熱點問題。房地產行業主體關系錯綜復雜，影響房價的因素涉及方方面面，如需求、成本、政策等等，然而真正觸及問題中心的因素，還需探討。此外，資本因素是討論房價問題時不應忽視的重要一面。

房價；房地產；原因；資本

2005年以來，房地產行業不斷發展壯大，房價持續攀升，同時帶動建筑、能源、交通等行業的發展，為我國經濟發展提供重要貢獻。近年來，房價更是一路飆升，超出了普通居民的購買力，涉及社會問題和民生問題。有統計數據表明，我國目前房價收入平均值為14～15倍，遠遠高于國際上4～6倍的標準。雖然國家出臺一系列調控政策，但房價依然在漲。馬克思認為，經濟基礎決定上層建筑，房價問題既是經濟問題，又是政治問題、社會問題，關系國家長遠、健康的發展，是重中之重。

一、我國的房地產行業概述

影響房價上漲的因素紛繁復雜，要了解房價上漲的主要原因，首先要對房地產本身有所了解。

房地產是指覆蓋土地并永久附著于土地的一類實物，比如建筑物。房地產一般也被稱為不動產。①該名詞解釋摘自維基百科。我國的房地產行業相對于其他國家具有特殊性，參與主體眾多，如土地開發商、政府和購房者等主要參與者，還包括建筑公司、媒體、房地產代理商、經理人、銷售人員等次要參與者。其中購房者分為兩類，一類是買不起房子的人，這一類購房者處于弱勢地位。出于安家立業等中國傳統觀念，房子對這些購房者來說是必需品，但是他們的收入漲幅永遠跟不上房價的漲幅；另一類購房者是出于投資性需求而買房，通過炒房獲取利潤。雖然房地產是財政收入的重要來源，但是政府的最終目的是讓老百姓安居樂業，政府是希望將房價波動控制在一定范圍內的。房價過高引起的民生問題，必然需要“第三只手”的調控。房地產開發商在房地產行業雖無壟斷之名，卻有壟斷之實，政府政策施壓下，房價依然在漲，雖然不能確定這是否是房地產大佬們商量一致的結果，但是他們對購房者的統一行為顯示了房地產開發商在房地產行業中的強勢地位。

二、我國房價上漲原因分析

導致房價上漲的原因有很多，需求過熱、成本上升等等已有人提及，但細細推敲，發現這些說法其實存在一些漏洞。

（一）需求拉動說

有人認為，過熱的購房需求是拉動房價上漲的主要原因。一般情況下，供求影響價格，不同因素對價格的影響最終是通過改變商品的供求狀況而實現的，商品供不應求，買者爭相搶購，價格上漲。隨著經濟的不斷發展，人口增長，家庭規模趨于小型化，銀行開辦按揭貸款業務使個人住房貸款余額急劇增加……這些原因不僅刺激了正常需要，也提升了投機性需求，與此相對的，由于信貸政策和土地政策緊縮，導致短期內的住房供給不足，致使房地產開發成本上升，住房供給顯得無力。所以，在房子供不應求的情況下，房價理所當然地漲了。

需求拉動說有一定道理，但還不能完全說明房價上漲的原因。首先，對于中低收入者來說，他們確實面臨著住房難的困境，即使有廉價出租屋屋和經濟適用住房的供應，遠遠滿足不了需要。從表面上看，房子確實“供不應求”，但是實際上，飆升的房價早已將讓那些沒錢的購房者拒之門外，他們有需求但沒有購買力，這樣的需求似乎無法對房價起太大的影響。同時，從金子塔型的社會階層結構可以看出，處于底層的中低收入者所占比重很大，而擁有居民總收入的80%左右的高收入者在居民總數中占20%，他們大都已經擁有了自己的房子，居住需求趨于飽和，競相買房是為了滿足其投資性需求，這么多房子攥在手里，也是為了賣出去，那么今后賣的時候還會供不應求嗎？所以從這兩方面看，供不應求并不是房價上漲的根本原因。

（二）成本推動說

房地產行業對建筑工人的需求是相對穩定的，但隨著經濟不斷發展，我國居民人均收入持續上升，建筑工人的工資也會不斷提高，所以人工成本提高，開發成本相應提升。同時，由于物價上漲，鋼筋、水泥等材料費用也有所增長，房價自然水漲船高。當然，這些不足以解釋成本推動說，更重要的是地價。房價包括地價，高昂的地價也是房價上升的重要因素。公開拍賣是政府轉讓土地的主要方式，價高者得。例如，最早實行土地儲備制度的杭州，2004年第一季度和第二季度地價同比增長51.3%和81.3%。此外，土地交易過程中可能會出現尋租行為，開發商為此支出的費用，自然是從購房者那里收回。

成本推動說對不同地產來說是成立的，成本不同，價格自然不同，但若是同一幢樓房在不同時期價格上漲，對于這一現象，成本推動說顯然說不通，因為自建成之日起，它的成本顯然并無變化，工人工資、材料費用顯然都已經是過去式，地價的市場價格雖然有變化，但是實際價格還是原來買入的價格，所以此時并不是成本的原因。以任志強為代表的開發商們，將房價指向土地“招、拍、掛”政策，將地價的飆升歸咎于政府政策。政府針對地價的調整政策雖然一定程度上導致地價上揚，但更多針對的是那些暗箱操作的交易，一定程度上打擊了暴利獲得者，大多數利益被分流的開發商依然有錢可賺，只是不再是暴利了。而且學者岳曉武經過一系列探究，認為地價上漲是房價上漲的結果而非原因。所以，成本也不是房價上漲的根本原因。

（三）其他

1.政府政策因素

起初為拉動經濟增長，出臺一系列刺激房地產市場發展的政策，以及后來出臺的土地政策和寬松的貨幣政策。

2.媒體因素

媒體的報道，甚至鼓吹在一定程度上給消費者房子供不應求等等的錯覺。這些原因雖然對房價以一定的推動作用，但實際上依然沒有觸及問題深處。

三、我國房價上漲重要原因探析

如今房地產市場相對于其他商業關系具有特殊性，用一般商品價格分析方法很難探究出房價上漲的深層原因。如果按照馬克思的勞動價值論來給房地產定價，那么中低收入者“住房難”的問題就能迎刃而解了，但顯然開發商們是不愿意的，因為價值由價格決定，價值是凝結在商品中無差別的人類勞動，價值由社會必要勞動時間決定，簡化來說就是用成本定價，而即使算上其他開發費用、地價、合理的利潤空間，依然不能滿足他們的胃口，不然房價為何只升不降？從這個角度看，房地產井噴式的價格波動更大程度上是一種價格行為，而非一般意義上由價值決定的價格波動。

在吳昊的《房地產神曲》一書中，作者用“隨意”二字來形容房地產商的漲價行為，雖然不能斷定房價是否真的由房地產商“任性”而定，但他們很有可能占據了主導地位。房地產商用如此暴利的方式賺錢，了解背后的驅動因素很重要。簡單來說，房地產開發商們的運營模式是這樣的：房地產商通過公開拍賣獲得土地開發權，然后向銀行貸款，然后由建筑公司開發，賣出房子，房子售出獲得回報之后并不是結束，而是又回到第一環重新開始。房地產商之所以愿意回到開始并孜孜不倦，是因為嘗到了高額利潤的甜頭，這里隱藏著一個概念：資本。不同于資金，資本用于投資，通過完成投資過程獲得利潤即剩余價值。資本的高回報率很容易讓開發商們“喪失理智”，使他們眼里只有錢，而忽視消費者的真正需求，只把房子視為投資機會，通過各種手段獲取利潤。除了房地產開發商，炒熱房價的還包括社會上的一些熱錢，如高收入的富有者、類似溫州炒房團的那一類人以及其他的閑錢，都試圖投資房產使資金保值增值。

房子首先應該用來居住，而后才是投資機會的平臺，若是不加以控制，很容易陷入本末倒置的局面。資本不一定是房價上漲的根本原因，但是從驅動因素來看，相對于其他因素，資本因素更深入到問題中心。

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陳陽，女，江蘇蘇州人，東南大學馬克思主義理論專業碩士在讀，研究方向：思想政治教育。

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1008-4428（2016）08-37-02