淺談供給側(cè)改革下阜陽市房地產(chǎn)去庫存問題

王雨婷

（安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)，安徽 蚌埠 233000）

淺談供給側(cè)改革下阜陽市房地產(chǎn)去庫存問題

王雨婷

（安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)，安徽 蚌埠 233000）

改革開放以來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位開始不斷提高，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的影響日益增強(qiáng)。通過查閱安徽省統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)來分析安徽省阜陽市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，從中找到問題，并提出適當(dāng)?shù)慕ㄗh。

房地產(chǎn)；去庫存；改革

一、阜陽市房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀

近年來房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，帶動(dòng)了與房地產(chǎn)有關(guān)的一系列產(chǎn)業(yè)，例如建筑、機(jī)械制造、家具制造等飛速發(fā)展，為我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)。其中，房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，并且對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有重大影響。在2010年之前，我國樓市處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，房子總量較少而人民的需求很大，導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)格上漲很快。而2010年中國房地產(chǎn)行業(yè)開始出現(xiàn)政策上的變化，從之前的購房寬松，慢慢轉(zhuǎn)變成了緊縮。尤其是當(dāng)政府在一二線城市實(shí)施房產(chǎn)限購和其他的政策后，打壓了一部分炒房熱潮，但是對(duì)于這些城市來說房子依舊供不應(yīng)求。在一二線城市的房價(jià)達(dá)到一定高度之后，許多大中型的房地產(chǎn)開發(fā)商開始向三四線城市進(jìn)軍，導(dǎo)致了三四線城市的住宅供應(yīng)量大幅度提升。但是由于三四線城市經(jīng)濟(jì)不是很發(fā)達(dá)，市民部分分散到各個(gè)一二線城市以獲得更好的生活質(zhì)量，導(dǎo)致三四線城市對(duì)房地產(chǎn)的需求降低。由此我國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了兩極分化，一二線城市的房價(jià)高，房子供不應(yīng)求，三四線的房價(jià)相對(duì)于一二線城市來說雖低但是房子銷售面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于建筑面積，導(dǎo)致大量房子閑置，阜陽市亦是如此。

阜陽市商品房銷售面積2010—2015年分別為11 940 727平方米、1 623 384平方米、2 022 799平方米、2 990 127平方米、3 429 346平方米、3 526 186平方米。可以看出，這六年阜陽市商品房銷售面積除了2011年阜陽市商品房銷售面積比去年下降了，其他年份阜陽市商品房銷售面積都在增加，2012年比去年增加24.6%，2014年商品房銷售面積也比去年增加14.7%，到2015年增加的幅度變緩只比去年增加2.8%。2012年商品房銷售面積較去年有很大提升，近兩年商品房銷售比重雖然下降了不少但基數(shù)比較大。所以總體來說，阜陽市商品房銷售面積在逐步增加。

阜陽市施工面積2010—2015年分別為5 328 165平方米、6 802 775平方米、8 708 365平方米、12 663 893平方米、17 528 569平方米、21 884 704平方米。可以看出，在剛開始年房屋施工面積雖然不是很高，但從2013年開始，商品房施工面積就有一個(gè)大幅度的提升，比去年增加了45.4%。雖然自此以后增幅開始慢慢變緩，但在2014年還是比去年增幅38.4%，2015年比去年增幅24.9%。

阜陽市本年完成投資額2010—2015年分別為500 474萬元、787 983萬元、879 851萬元、1 404 760萬元、2 156 656萬元、2 647 769萬元。可以看出，商品房的投資額在逐年增加，2011年的完成投資額比去年完成投資額增加57.5%，2012年比去年增加11.7%，2013年比去年增加59.7%，2014年比去年增加53.5%，2015年比去年增加22.8%。從2010年的50多萬元到2015年的264多萬元僅僅用了六年。其中，本年比上年增幅最大的是達(dá)到了59.7%，其次為57.45%，最少僅為11.7%。2015年完成投資額開始有所下降，但由于基數(shù)較大，所以完成投資數(shù)額也比較大。

阜陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房銷售情況逐步增加，但施工面積也在不斷增加且遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷售面積。2010年施工面積是商品房銷售面積的4倍多，在最近一年即2015年施工面積將近商品房銷售面積的6倍。商品房施工面積每年還在不斷增加且遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過銷售面積，但是由于政策原因，房地產(chǎn)開發(fā)商投資非但沒有減少還在不斷增加，以至于就近幾年的剩余商品房累計(jì)達(dá)到一個(gè)龐大的數(shù)字。雖然阜陽人口眾多，但外出務(wù)工人口也很多，再加上阜陽市經(jīng)濟(jì)不太發(fā)達(dá)，市民收入不高對(duì)房子的購買力比較弱，所以去庫存迫在眉睫。

二、阜陽市房地產(chǎn)業(yè)存在的問題

（一）需求不足

阜陽市是一個(gè)人口眾多的城市，隨著房地產(chǎn)商向三四線城市轉(zhuǎn)移，阜陽市在投資房地產(chǎn)上的金額比重也在逐漸增大，房地產(chǎn)的發(fā)展也帶動(dòng)了阜陽的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。阜陽的房價(jià)不如一線城市的高，但部分市民的收入依舊不足以支付房子的價(jià)格。從近六年的商品房銷售面積也可以看出，房價(jià)對(duì)于市民來說有一定壓力。但國家出臺(tái)了一系列的政策，比如降低購房首付，阜陽市民對(duì)房子還是有一定的購買力的。從近幾年看，房屋的施工面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷售面積再加上阜陽市有大量的外出務(wù)工人口，這就大大降低了人們對(duì)住房的需求，以至于市民對(duì)房地產(chǎn)的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于房地產(chǎn)的供給，房地產(chǎn)庫存也大量增加。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)交易不規(guī)范

阜陽市為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)引進(jìn)的房地產(chǎn)商給予了很多優(yōu)惠政策，例如減免部分租金、稅費(fèi)等，監(jiān)管力度也不是太強(qiáng)。這導(dǎo)致了部分房地產(chǎn)商在開發(fā)房地產(chǎn)的時(shí)候有很多違規(guī)的地方，比如未經(jīng)審核批準(zhǔn)擅自使用商品預(yù)售款、樓盤在驗(yàn)收不合格下將房屋交給業(yè)主等。這種不規(guī)范的市場(chǎng)交易，不僅嚴(yán)重侵犯了消費(fèi)者的合法權(quán)益，也不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，同時(shí)也容易使得市民減少房屋購買，以至于加重房地產(chǎn)去庫存的壓力。

（三）房地產(chǎn)商缺少積極性

到目前為止，我國出臺(tái)了很多政策提高消費(fèi)者買房的積極性，但對(duì)于調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)商銷售量的積極性卻很少有這方面的政策。面對(duì)阜陽市這個(gè)潛在的消費(fèi)城市，不僅需要一步步提高市民收入，還需要房地產(chǎn)開發(fā)商為去庫存做出一定的努力，改變以往的經(jīng)營模式以解決去庫存的問題。

三、解決阜陽市房地產(chǎn)去庫存問題的建議

（一）降低購房門檻，增加消費(fèi)

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率，就是要著力打破農(nóng)民進(jìn)城的種種體制障礙，讓他們真正在城市“安家落戶”。面對(duì)阜陽這個(gè)有著眾多農(nóng)村戶口的城市來說，提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率不僅可以加快農(nóng)民市民化率，而且還提高人民對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的需求，大力購買房產(chǎn)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。另外也要降低購房門檻，對(duì)于農(nóng)民給予適當(dāng)?shù)馁彿垦a(bǔ)助、降低房價(jià)，使得農(nóng)民工也有能力融入城市享受城市居民的醫(yī)療、養(yǎng)老等待遇。在降低購房門檻的基礎(chǔ)上，同時(shí)大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，買不起房歸根結(jié)底還是收入水平過低。政府一方面要調(diào)整經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位去吸引人才和挽回流失的勞動(dòng)力，另一方面要招商引資以暫時(shí)優(yōu)惠的政策吸引外來投資去發(fā)展經(jīng)濟(jì)。農(nóng)民也應(yīng)該嘗試根據(jù)地理位置和環(huán)境氣候發(fā)展成具有特色的生態(tài)農(nóng)業(yè)園之類的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地，打造一個(gè)綠色、自然的農(nóng)村，吸引外來游客觀光。這樣農(nóng)民收入就得到了很大的提高。使得更多的人選擇從家鄉(xiāng)買房或從外地發(fā)展轉(zhuǎn)移到家鄉(xiāng)發(fā)展，這不僅有利于解決阜陽市房地產(chǎn)庫存問題，而且可以加快阜陽市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

（二）逐步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)

面對(duì)一個(gè)又一個(gè)的房地產(chǎn)違法事件，政府應(yīng)該采取監(jiān)管和懲罰同時(shí)進(jìn)行。一方面，政府應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管在土地招拍、測(cè)量用地面積是否超標(biāo)、建筑過程是否違規(guī)，到銷售是否合法等方面；另一方面，政府應(yīng)該對(duì)違法行為加大懲處力度，違法行為屢禁不止的一個(gè)原因就是利益夠大，只有懲處很嚴(yán)，才可能禁止。在此基礎(chǔ)上，為了完善房地產(chǎn)市場(chǎng)還應(yīng)該逐步完善房地產(chǎn)相關(guān)制度，例如稅收制度，同時(shí)增加有效供給。阜陽市人民大部分收入水平不高，所以應(yīng)該適當(dāng)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的供給。

（三）規(guī)范市場(chǎng)活動(dòng)

在相關(guān)政策實(shí)施過程中，無論如何都應(yīng)該尊重市場(chǎng)規(guī)律，通過供求關(guān)系的來回變動(dòng)來調(diào)整價(jià)格，價(jià)格的變動(dòng)也會(huì)影響供求關(guān)系來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)均衡。同時(shí)，價(jià)格也可以對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行合理引導(dǎo)，致使市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。除了政府的宏觀調(diào)控外，房地產(chǎn)商也應(yīng)該積極主動(dòng)地參與到市場(chǎng)當(dāng)中。阜陽市房地產(chǎn)商有大有小，房價(jià)隨著地理位置變化，地理位置好、交通便利的房價(jià)高，反之亦然。雖然有細(xì)微的差別，但是總體房價(jià)都很高。面對(duì)多個(gè)房地產(chǎn)商政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控也是不盡人意，如果可以加速房地產(chǎn)商的兼并重組致使一家獨(dú)大，那么就可以通過土地價(jià)格優(yōu)惠和政府干預(yù)來調(diào)控房地產(chǎn)的價(jià)格，達(dá)到房地產(chǎn)去庫存的目的。

（四）城市規(guī)劃改革

政府可以對(duì)一些利用閑置樓房進(jìn)行二次有效改造的企業(yè)給予政策便利和資金支持，對(duì)于一些符合住宅標(biāo)準(zhǔn)的閑置樓房，有關(guān)部門也可以進(jìn)行適當(dāng)改造用于出租，發(fā)揮其作用。同時(shí)政府對(duì)于土地建筑應(yīng)該嚴(yán)格按照城市規(guī)劃，出讓土地也應(yīng)該趨向于“零售”，不再由單家開發(fā)商進(jìn)行大面積開發(fā)。這樣不僅可以使土地的利用率增加，也可以減少大面積施工帶來的房地產(chǎn)庫存增加的問題，這樣更加符合阜陽市需求。同時(shí)，還要考慮市民的購房能力降低持房成本。對(duì)于一些在縣城或鄉(xiāng)鎮(zhèn)正在建筑房屋面積或銷售房產(chǎn)面積較多的房地產(chǎn)商，政府應(yīng)重新評(píng)定其建筑費(fèi)用調(diào)整其用途，可以當(dāng)作學(xué)校或養(yǎng)老院等有社會(huì)需要的場(chǎng)所。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)去庫存是需要一個(gè)漫長的過程。在這個(gè)過程中，政府應(yīng)該嚴(yán)格監(jiān)管房地產(chǎn)市場(chǎng)并且出臺(tái)政策引導(dǎo)和調(diào)控市場(chǎng)，以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠健康、穩(wěn)定發(fā)展和運(yùn)作。與此同時(shí)，開發(fā)商也應(yīng)該遵循市場(chǎng)規(guī)律，合理設(shè)置房地產(chǎn)價(jià)格薄利多銷。通過多方共同合作，加速房地產(chǎn)去庫存，為阜陽市經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供支持。

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［責(zé)任編輯吳迪］

F293.3

A

1673-291X（2016）27-0113-02

2016-08-16

王雨婷（1995-），女，安徽阜陽人，學(xué)生，從事經(jīng)濟(jì)學(xué)研究。