淺談物業管理企業預算管理體系建設

文/王曉晶

淺談物業管理企業預算管理體系建設

文/王曉晶

近年來，預算管理成為現代企業實現戰略目標的重要方法之一，物業管理企業也順應潮流，開始關注預算管理。由于其行業的特殊性，在物業管理企業運用預算管理必須要符合其經營實際，因此有必要對物業管理公司的預算管理體系進行研究，以提高物業管理公司的經營績效。筆者通過對物業管理企業發展過程中存在的一些問題進行論述和分析，并在此基礎上給出相應的建議，以供物業管理企業進行參考。

物業管理；預算管理；經營績效

物業管理企業主要是為房地產開發商或者業主提供相關的配套設施管理和維護工作，延長物業的使用壽命、提高物業服務質量。近年來，物業管理行業內競爭程度不斷加大，如何為業主提供更好、更優質的服務，保證收入的同時控制服務成本成為了物業管理公司的首要難題，而預算管理是以企業的發展目標為導向編制相關的預算計劃，通過執行預算、事中控制、事后評價等階段以確保企業經營目標的實現并發現經營過程中的風險和問題，推動企業進行動態的戰略調整，提升企業的市場應對能力。

因此，物業管理企業必須通過建立預算管理體系對整個經營過程進行有效的監督和考核，增強對于市場的應變能力，更好的為業主和房地產開發商提供服務。但由于目前我國物業管理企業的經營環境復雜多變，服務對象也比較靈活，預算管理的實施效果并不理想，如何通過預算管理增加業務經營績效已經成為阻礙物業管理企業發展的重要問題。

一、物業管理企業存在的預算管理體系問題

（一）預算管理體系的實用性不強

預算管理體系的有效性和適用性的基礎是預算信息的真實性，由于物業管理企業提供的主要是服務，每個服務對象的情況又很復雜，編制預算方案時需要進行的前期信息收集工作比較繁瑣，并且需要投入的人力、物力和財力等資源，往往很難公平合理地分配到各個服務對象，這就導致物業管理企業在編制預算時往往需要進行大量的業務判斷，無法編制出精確的預算方案，嚴重影響預算方案的實用性。同時，目前物業管理行業實行投招標制，很多物業管理企業為了爭取到項目將招標收費方案壓得很低，甚至有些企業根據完全按照對方的收費標準來編制收費方案，預算管理體系在企業管理中變成了擺設，如果以后物業管理企業出現預算超標時，隨意修改預算方案，通過向業主另立收費項目來彌補成本，或者降低服務質量來壓縮服務成本，造成業主和物業管理公司之間的矛盾，既降低了預算方案的權威性又影響物業管理公司的聲譽。

（二）對風險防范的考慮不足

控制風險是企業進行財務管理活動時必不可少的一項工作，而作為企業財務管理的重要組成部分，建立預算管理體系也需要考慮如何在風險最低時獲得最大的經濟效益。物業管理企業在編制、上報、審核預算方案時需要內部各個部門編制各自的預算方案，由于不同部門在編制時往往優先考慮自身利益，而審批人則會從公司整體上進行考慮，追求企業的利益最大化，各部門與審批人之間的分歧就導致預算方案偏離企業的發展目標的可能性出現。而在現實生活中，很多物業管理企業往往忽略了這種風險，預算方案的修改調整過程變成了各方利益博弈過程，大大降低了部分話語權不大的部門對于預算編制的參與感。另外，企業的經營過程中往往存在很多的風險事項，而物業管理企業在編制預算方案時往往沒有針對這些風險事項單獨設計控制措施，大大降低了預算方案的執行效果。

（三）考核環節薄弱

物業管理企業的主要業務是提供需要滿足服務對象需求的服務，但由于物業管理企業的經營過程受到外部因素的影響很大，而每個服務對象的情況和需求變化情況都會隨著時間變化，因此很容易出現由于預算計劃和實際情況不符，需要對預算方案進行調整的情況，這就對預算考核和評價提出了更高的要求。但由于目前物業管理公司對于考核和評價的執行力度不夠，對于一些超支費用未進行嚴格的監控，沒有落實批復流程，對于導致預算修改的差異事項沒有具體分析，沒有充分發揮預算管理體系的考核和評價對經營績效的提高作用。同時，物業管理體系普遍存在缺乏系統、完整的物業考核和評價制度的現象，沒有一套標準的預算考核和評價流程供物業管理企業進行參考，最終導致整個企業預算方案執行結果的考核和評價程序隨意且效率低下。

二、對預算管理體系問題的建議

（一）加強預算管理體系的實用性

預算管理是一種企業可利用自身資源的合理配置過程的預計，是對計劃經營過程的投入和產出的數量和時間等等事項的詳細安排，因此有效的預算管理的基礎是對自身可利用資源的詳細記錄即精確的預算基礎數據。沒有精確的預算基礎數據就很容易導致預算方案脫離于經營實際，大大降低了預算方案的實用性，為了避免這種情況出現，物業管理企必須做到以下三點：

第一，在編制預算方案時進行充分的信息收集工作，充分了解不同服務對象的需求，并據此編制相關的預算方案；第二，預算委員會在編制預算方案時多與一線物業服務者進行溝通，對多個服務對象共同發生的成本項目情況進行詳細分析，找出成本項目的驅動因素，并據此將費用分配給各個服務對象；第三，禁止不顧經營實際迎合出標方的投標行為，以預算方案為基礎編制投標方案，嚴禁兩種方案的相互代替。

（二）增加風險防范措施

物業管理企業的預算方案只有與企業的發展目標相符才能從根本上保證預算方案的有效性，進而保證預算目標的實現。事實證明，大多數失敗的預算方案的內在原因都是由企業經營過程中的風險事項引起的，加強預算方案的風險防范和控制措施可以快速地提高預算方案的有效性。物業管理企業必須重視并考慮加強各個部門之間，及其與審批人之間的溝通以提高各部門的參與感，并協調各部門的利益，以企業的整體利益為導向制定預算方案；此外要在原有的預算管理組織的基礎上設立獨立的風險控制專員，由其開展相關的預算風險控制工作，使預算的編制、審批、執行等流程都在該專員的控制之下；此外對企業經營過程中可能或者已經存在的風險事項實施預算控制措施，重點監督這些預算控制措施的實施情況，降低企業經營過程中的風險。

（三）優化預算管理體系的評價考核制度

預算管理的有效實施離不開系統、連貫的預算評級和考核制度，預算考核和評價制度可以幫助企業進行預算方案的修正和調整，使預算方案更加符合企業的經營實際和未來發展趨勢。首先，要建立完善的預算管理評級考核制度，詳細規定預算評價和考核的整個流程，對相關的人員進行培訓，增強其對于預算結果考核制度的理解；其次，各部門進行獨立的預算監督，同時鼓勵各部門之間相互監督，對于一些不符合預算規定的項目進行嚴格的審查；再次，加強外部監督，每年將物業管理的收支對業主公布，由業主對企業行為進行直接監督，并收集業主對于物業管理工作的建議，并以此作為預算方案編制的重要參考。

三、結語

物業管理企業作為一個新興行業，隨著我國城鎮化進程的不斷推進，未來必將擁有更加廣闊的發展空間，預算管理作為現代企業財務管理中一種重要管理工具，有助于提高企業的經營效率和實現企業的戰略目標，因此對于物業管理企業來說必須建立完善有效的預算管理體系，解決當前存在的經營管理問題，提高企業的經濟效率，實現企業價值最大化。

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（作者單位：珠海華發物業管理服務有限公司沈陽分公司財務部）

上接（第32頁）與其中，并對于各項資金的使用給予精準的分析；企業在制度上應明確規定工程造價應嚴格依據合同來簽約，以防資金的濫用。在銷售時，企業應組織財務部門對銷售合同進行詳細記錄。只有健全了企業合同管理制度，才能促進企業的健康發展。

（三）在合同管理中，建立有效的財務考核體系

財務考核不能流于形式，應該引起企業的重視。財務分析應做到精細透徹，特別是企業在每一階段的收支狀況。財務管理不能簡單地只分析數據，應根據數據來做進一步規劃。 企業領導應組織財務監管部門與財務部門相協助相監督，努力把財務分析做到有據可尋。

四、結語

房地產經濟在我國市場經濟中舉重若輕。對于房地產企業來說，合同管理至關重要。健全合同管理體系，不只是房地產企業，對其他產業也有重要作用。

參考文獻：

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［7］王曉萍.論有關房地產企業項目的合同管理［J］.城市建設理論研究 （電子版），2014（34）.

（作者單位：武漢新綠置業有限公司；武漢綠地濱江置業有限公司）

上接（第33頁）些都和制造成本法有著密切的結合關系，對于責任成本的制度就應該在分權管理的現代化大企業中得到應用，變動成本的法則應該能良好的預測出氣成本管理的對策方法，同時要積極的與企業的特點進行配合來對成本進行方法上的改善，但是如今企業市場的不斷改變，各個企業的特點都大有不同，所以在對成本進行研究過程中需要進行單獨專項的分析與研究。但是就筆者近幾年的觀察中認為，雖然企業之間的管理方式差別很大，但是其中他們還是有根本上的聯系，這種聯系就在于對其進行側重的重點的不同。從企業的角度來看，其管理方方式是具有很內在的意義。可以講企業的成本管理中存在的不足進行解決，同時加大其優點，來更好的對企業進行成本的管理，可以根據企業的特點制定一套屬于他們的管理方案，從而能更好的進行企業的成本管理。可以設定一個管理中心，圍繞成本管理來進行戰略成本管理的方法，我國的企業應該推行戰略成本管理，同時要對各種成本的管理方法進行全面的戰略整合。

五、結語

對于增強企業成本控制的舉措首先就需要提升人員的素質，同時要對其進行成本管理意識的加強，再結合目前科技水平的不斷發展加大對成本控制的實施，其次，需要對國外建立現代企業制度的成功案例進行經驗的汲取，將其融入到自身的成本管理制度中，更好的為我國現代企業成本管理提供良好的基礎，從而讓我國企業成本管理能有更好的發展空間。

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（作者單位：上海科科閥門集團有限公司）