商業銀行個人住房貸款的風險管理

趙一

（渤海大學 管理學院，遼寧 錦州 121000）

商業銀行個人住房貸款的風險管理

趙一

（渤海大學 管理學院，遼寧 錦州 121000）

個人住房貸款在我國雖然已經構建了相對比較完善的風險防范制度，但是還是無法從根本上避免風險問題的出現，因此需要做好個人住房貸款的風險管理工作。個人住房貸款風險的防范措施是保障銀行資金安全以及我國經濟穩定的重要措施。我國相關部門應該加強法律建設，健全個人房貸相關的法律體系，通過法律手段來保障貸款銀行的合法利益。而且也要加強相應業務人員的職業道德和操作技能，加強內部管理和外部監控，從整體上提高商業銀行個人住房貸款風險把控能力。

商業銀行；個人住房貸款；風險管理；防范措施

居住環境的好壞在一定程度上直接決定著百姓的生活質量問題，并且居民的住房問題是作為保障民生的一個最為基礎性的問題出現的，因此在一定程度上發展相關的金融房產是居民住房信貸的基本保障。商業銀行個人住房貸款作為住房金融的重要組成部分對于居民居住生活來說具有重要的現實意義。隨著城鎮化建設的加快，個人住房得到快速發展，房貸不良貸款的數量也隨之增多。本文根據商業銀行個人住房貸款的發展現狀，分析其風險存在的原因以及預防辦法。

一、個人住房貸款的相關含義、特點

(一)個人住房貸款的含義

對于個人住房貸款來說，其最主要的含義就是銀行通過特殊的形式向外部借款人提供的一部分用于購買房產的貸款，而且相關貸款人在進行這方面貸款的過程中需要進行一定的擔保工作，保證一定的信譽問題。就目前的發展情況來看，個人住房貸款分為以下幾個類別，首先是委托貸款，委托貸款主要是通過相關管理中心，例如住房公積金管理中心，此類第三方來進行房貸的發放工作的，這一部分資金也是屬于公積金貸款種類的，這部分由相關房產代理進行發放的貸款利率是非常低的，其次就是自營貸款是指向購房者發放的貸款來源主要是銀行資金，自營貸款被稱為商業個人住房貸款。最后則是組合貸款，組合貸款主要是指是指以住房公積金存款和銀行信貸資金為來源向同一貸款人所發放的用于購買普通住房的貸款，這一貸款方式是前兩者的有機結合。

(二)個人住房貸款的幾大特點

1.貸款金額相比于其他普通貸款金額來說，其數量是非常大的，而且相比于普通貸款的期限來說，住房貸款的期限也是較長的，一般情況下個人住房貸款的金額一般在幾十萬甚至幾百萬元，可以看出個人住房貸款的金額非常大，并且貸款的期限從10年到30年不等。

2.個人住房貸款不同于普通貸款的另一個方面就是面向對象是不同的，一方面個人住房貸款只面向于房地產的購買，無法進行其他方面上的使用，但是普通貸款的對象是非常普遍的，另一方面貸款對象是具備完全民事能力的自然人，貸款所購買的房屋使得住房貸款具備一定的專一性。

3.二者在實際的償還方式上存在一定的差異，個人住房貸款需要按照月份來進行貸款和本息的償還。

4.貸款在抵押對象上的選擇上主要用所購買的房屋或者已購房屋。

總的來說，個人住房貸款還具備一定的分散性隱蔽性以及滯后性的特點，這種種特點在很大程度上為貸款銀行帶來了一定的困難。

二、個人住房貸款的主要風險

對于個人住房貸款來說，所存在的風險主要就是有關貸款人在進行相關貸款的償還過程中出現一定的無法償還的現象就會使得商業銀行出現一定的損失，這方面由于相關貸款人無法及時有效的償還貸款的風險就是商業銀行所面臨的一般風險。個人住房貸款其自身特點以及其特殊的市場環境等導致貸款風險發生的必然性和可能性。目前，依據現有的市場體系，個人住房貸款主要面臨以下風險：

(一)信用風險

信用風險在一定程度上屬于商業銀行在相關個人住房貸款中的主要風險類別，它主要包含了被迫違約、理性

違約、提前還款三種形式。

1.被迫違約是指借款人的違約行為是被動的。由于貸款人在貸款期間的支付能力下降或者發生突然事件從而導致貸款人無法向貸款銀行償還貸款本金和利息。我國市場環境比較復雜，物價上漲，就業條件嚴峻、教育、醫療費用上升都會導致貸款人的支付能力下降。并且，就目前的形勢來看，實際的商業銀行對相關貸款人償還能力的審核都是處于被動階段的，即只是簡單意義上的對相關貸款人還款能力進行判斷，存在較大的違約風險。

2.理性違約是指貸款人在理性狀態下主動放棄還款而產生的違約行為。如果房價跌幅增大，利率上漲，在一定程度上會使得實際的需要償還的成本要高于還款之后所獲取的收益，而這樣情況下，還款人往往會放棄還款，保證自身的利益問題。3)其次還存在較大一部分提前還款的現象，在很大程度上如果還款人請吃了相關市場利率要低于合同利率的話，就會采取提前還款的策略，這種策略在很大程度上會使得銀行失去一部分的利息利益，從而使得銀行出現一定的損失。

(二)系統性風險

商業銀行個人住房貸款系統性風險主要包含了房地產市場政策風險、利率風險以及法律風險三部分。

1.相關房地產市場的政策風險在房地產市場中出現的原因主要是由于相關市場中出現了較大的政策改變而而使得個人住房貸款風險提高。房地產市場的健康、繁榮發展直接影響到國民經濟和社會穩定。加強對房地產的開發能夠進一步拉大國內投資和消費。但是目前，房地產市場環境并不樂觀，由于房價飆升、投機商的不斷炒作導致房地產泡沫化越來越嚴重，而且使人們的利益受到嚴重損害。為了有效控制這種現象，國家實施了一系列調整政策，房價增速得到一定的控制。但是，這有可能會引起部分地區房價跌速過快，從而增加了商業銀行的還款風險。而且，由于銀行抵押物資產價值降低也會使銀行遭受損失。

2.利率風險指的是利率變動而使得銀行資產價值發生變化所帶來的風險。實踐表明，無論是利率的上漲還是下跌都會對銀行資產價值造成不利的影響。如果利率上調，必然會導致個人住房貸款利率上升，加大貸款人還款的壓力，引發貸款人違約行為。如果利率下調，則容易導致貸款人提前還款的行為，給銀行帶來一定的損失。

3.法律風險是由于法律制度不夠完善，而使得一些貸款業務無法得到相應法律的保障，銀行在開辦一些業務時無法可依，銀行和客戶之間的法律約束力不強，容易給銀行個人住房貸款帶來一定的風險。

(三)抵押物風險

抵押物風險指的是抵押物價值減少而給銀行帶來的風險和損失。具體表現在抵押物產權問題和抵押物變現問題兩個方面。其中抵押物產權問題是指在貸款人還款期限內，由于城市建設、規劃而導致抵押的房屋被拆遷或者政府進行征地建設，就會產生抵押物產權風險。即使政府會給與一定的拆遷補償，如果實際的補償價格低于市場價格的話，這在一定程度上給銀行造成了一定的損失。抵押物在拍賣過程中，由于缺乏拍賣市場需求，從而使拍賣無法得到實現，銀行不能夠實現真正的抵押權，或者由于市場原因以及自然損耗等使得抵押物出現貶值情況。

(四)銀行內部操作風險

我國商業銀行個人住房貸款起步比較遲，發展時間短，相對應的個人信用體系以及內部控制體系還不夠完善，其業務管理和操作存在很大的不足，使得很多低資質、高風險人群乘虛而入，從而給銀行個人貸款帶來一定的風險。隨著房地產市場的快速發展，銀行的個人貸款業務也越來越多，為了得到更多的市場份額，很多銀行放寬了貸款條件，使一些信用不高的客戶也能夠輕易取得貸款。而且，我國大多數銀行缺乏貸款業務的激勵約束制度，業務審查不夠仔細，貸款的各個時期相對獨立，缺乏銜接，導致潛在的風險不斷增大。在貸款業務工作中，相關人員的工作經驗不足，操作水平不高，能力不強，無法達到應有的要求。業務操作過程中，貸款流程操作不夠規范，工作人員的疏忽和不謹慎也導致貸款風險的增加。

(五)市場和政策風險

1.市場風險。市場風險指的是由于國民經濟增長速度變緩，市場出現了一定的波動，使得實際房地產行業發展受到影響，而房地產行業的發展受到了影響就會對相關銀行造成一定損失。房地產行業和其他行業相比，往往受到經濟周期的影響更大。

2.政策風險。政策變化會導致房地產市場的變化，從而給商業銀行帶來一定的損失。需要注意的是，相關房地產市場發展比個人消費能力高，就會出現較大的泡沫現象。政府就會采用相應的措施來進行調整。這些房地產行業的調整措施，在一定程度上會增加商業銀行的貸款風險，先前貸款購買房子的人的投資在現行政策下必然會造成損失，從而導致貸款違約率的上身，給銀行帶來一定的損失。

(六)管理風險

商業銀行的個人住房貸款管理風險主要體現在內部信息不對稱和自身體系不夠健全這兩個方面。它包含了逆向選擇和道德風險。其中，逆向選擇主要指的是在實際的交易雙方中，所獲取到的信息是不對稱的，一方獲取的信息容量要遠遠高于另一方，導致在實際的市場價格下降而導致劣質商品占據了一定優勢，市場交易產品的整

體質量出現下降現象。并且，由于大多數商業銀行缺乏完善的監督體制，在相關貸款業務操作中，操作人員無法做到盡職盡責，從而產生道德風險。

三、商業銀行個人住房貸款風險的防范措施

(一)完善商業銀行風險管理機制

1.提高銀行職員道德和風險管理意識。近幾年，由于房地產行業發展比較好，商業銀行的個人住房貸款業務的經營模式主要是以個人住房貸款為優良資產為基礎，降低貸款條件來吸引顧客，爭奪市場份額。隨著我國經濟發展速度的減緩，物價的上漲以及就業壓力的提升。銀行也開始努力做好相關業務的信用風險防護。首先，應該提高業務員工的職業道德，加強風險意識的培訓。提高職業道德，明確相關責任，禁止私自故意降低門檻進行貸款，從而防止潛在的信用危機。

2.建立動態風險管理體系。目前，大多數銀行的風險管理是靜態的，也就是說只是對貸款人貸款時的還款能力進行審查，沒有注意到貸款人還款過程的動態變化。應該建立個人住房貸款風險動態管理體系，對風險的產生、處理作全面的動態監管。首先，要抓好個人住房貸款的貸前審查，通過貸前審查來了解貸款人的資信狀況，這其中包括貸款人的收入證明、財產狀況以及以前的借款償還狀況等。其次，在貸款人貸款期限內進行動態的跟蹤管理，對貸款人的收入變動、是否按時還款以及投資活動等進行動態監督。通過與其他商業銀行的連網來進一步完善貸款人的信用數據網絡。最后，貸款商業銀行要進行抵押物的調查和處置，在確認貸款人違約的情況下要將抵押物及時處理，從而減少銀行的損失。

3.建立完善的個人信用網絡。個人信貸機構應該建立完善的信用網絡為商業銀行發放貸款提供一定的參考。個人信貸機構要建立完善的信用評估體系，通過建立標準、有效、統一的信用評估模型，準確評估貸款人信用等級。

(二)嚴格執行國家的房貸政策

隨著經濟放緩，為了防止房地產泡沫的發生以及維護房地產市場的穩定，國家出臺了一系列的政策來抑制房價過高、投資過熱的現象。對于相關房地產的發展來說，實施一定的國家房貸政策能夠有效地對房地產泡沫進行遏制，保證房地產市場的健康有效發展。

(三)建立功能互補的擔保機制

建立一定的功能互補擔保機制對于商業銀行來說是非常重要并且有效的，通過借鑒西方發達國家的成功經驗，我國建立了以住房置業擔保和個人住房抵押貸款擔保保險為主的擔保機制，《住房置業擔保管理試行辦法》中規定，住房置業擔保公司是以盈利為目的的企業法人，對于申請限價房、公租房、廉租房的中低收入群體而言，缺乏必要的保障。所以，需要建立政策性的個人住房貸款擔保機制，并且要與商業性的住房貸款擔保機制進行有機的結合，形成完整的住房貸款擔保體系。首先，由政府部門出資組建專門為中低收入者提供住房貸款擔保的機構，為中低收入者提供住房擔保。其次，改革完善現有的住房置業擔保公司體制，通過股份轉換的方法來加強其體制建設，強化政策性擔保功能。最后，通過稅收以及政策優惠等手段來鼓勵商業保險公司加入，拓寬保險公司廢物范圍，采取聯保方式將保證保險和人身、財產相結合，降低債權人和保險人的風險。

(四)進一步加強監管和立法

通過加強監管和立法來進一步加強個人住房貸款市場的監管力度，維護個人住房貸款市場秩序，保障市場穩定是降低商業銀行個人住房貸款風險的有效措施。首先，要健全相關的法律體系，使處理抵押物訴訟和其他相關交易糾紛的時候能夠有法可依，通過法律途徑來維護貸款銀行以及借款人的利益。其次，設立專門的處理銀行抵押貸款小額訴訟法庭，簡化相應的審查流程，提高審查效率，并且要增加其公開性和透明度。最后，建立嚴密的監管體系，聯合銀監會、證監會、中介機構等進行楊哥的監管。并且建立明確的獎罰制度，對于失信和信息濫用的行為要進行相應的懲罰。

(五)建立個人住房貸款風險預警系統

想要保證個人貸款的地風險性，就需要建立個人住房貸款風險預警系統。首先，建立風險預警系統數據庫，完善信息共享網絡，不斷收集相關數據，建立完善的數據信息資源。其次，開發科學、合理的風險預警模型，根據每個地區的不同情況，建立具有針對性的預警模型。最后，建立快速反應和預控機制，從而能夠使潛在的風險能夠及時發現并處理。

結束語

個人住房貸款風險的防范措施是保障銀行資金安全以及我國經濟穩定的重要措施。相關部門應該加強法律建設，健全個人房貸相關的法律體系，通過法律手段來保障貸款銀行的合法利益。而且也要加強相應業務人員的職業道德和操作技能，加強內部管理和外部監控，從整體上提高商業銀行個人住房貸款風險把控能力。

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[2]趙璠,陳子儒.我國商業銀行個人住房貸款風險分類研究[J].中小企業管理與科技,2013,11(4):78-79

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[責任編輯：潘洪志]

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1009-6043（2016）12-0136-03

2016-11-07