“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響分析

文/李美青

?

“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響分析

文/李美青

摘要：在我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天。營改增對(duì)房地產(chǎn)事業(yè)也產(chǎn)生了一定的影響。首先在財(cái)務(wù)制度上，其已經(jīng)發(fā)生了相應(yīng)的變化。而且營改增制度的執(zhí)行也對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展具有一定的促進(jìn)作用。本文主要針對(duì)營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)；影響；分析

在對(duì)房地產(chǎn)事業(yè)進(jìn)行發(fā)展的過程中，營改增對(duì)房地產(chǎn)的影響也在持續(xù)增大。其不僅能夠讓房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)制度更加科學(xué)合理。而且還能讓去庫存的基礎(chǔ)營銷模式得到改觀。在房地產(chǎn)的整體經(jīng)濟(jì)調(diào)控中，其依舊面臨著很多的風(fēng)險(xiǎn)。所以，對(duì)其進(jìn)行綜合性的宏觀調(diào)控十分重要。而營改增制度的執(zhí)行能夠有效地提升房地產(chǎn)事業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的有效調(diào)控。

一、“營改增”的必要性

（一）避免重復(fù)征稅

隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們的生活水平也得到了很大的提高。人們對(duì)住房的需求量也大大增加，這個(gè)時(shí)候，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了極大的發(fā)展。一般來說，房地產(chǎn)行業(yè)按“銷售不動(dòng)”稅目，以5%的稅率依銷售額繳納營業(yè)稅。經(jīng)過對(duì)其進(jìn)行一定的分析，我們可以知道，房地產(chǎn)在進(jìn)行貨物和勞務(wù)的購入時(shí)，都會(huì)繳納一定的增值稅，并且，這些所產(chǎn)生的增值稅，基本上都是由房地產(chǎn)企業(yè)來進(jìn)行負(fù)擔(dān)。再從更深一層面來看，在我國的房地產(chǎn)的市場中，資金的流轉(zhuǎn)量比較大，那么在當(dāng)前我國征稅的制度下，就會(huì)出現(xiàn)很嚴(yán)重的重復(fù)征稅的問題。而在實(shí)行了“營改增”的方式之后，我國的房地產(chǎn)行業(yè)解決了重復(fù)征稅的問題，同時(shí)也符合國家結(jié)構(gòu)性減稅的稅改方向。

（二）促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)

在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)中，房地產(chǎn)重復(fù)征稅的現(xiàn)象十分嚴(yán)重，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)一直處于中下游的一個(gè)狀態(tài)，對(duì)于企業(yè)的發(fā)展也有一定的影響，經(jīng)過一定的調(diào)查和分析，主要有以下兩個(gè)方面的原因：（1）房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈長。（2）產(chǎn)品流轉(zhuǎn)的次數(shù)太多。

（三）規(guī)范市場行為

從目前的市場狀況來看，營改增的推進(jìn)，將會(huì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)市場的規(guī)范化。一般來說，房地產(chǎn)行業(yè)中，是比較零散、復(fù)雜的，這些對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是十分不利的，例如：一些不規(guī)范的供應(yīng)商，會(huì)因?yàn)橐恍┎粶?zhǔn)確的信息等，給一些房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)。那么這個(gè)時(shí)候，就需要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范化管理。而“營改增”的實(shí)行，將會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范化得到進(jìn)一步的加強(qiáng)，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)市場都會(huì)起到一定的調(diào)節(jié)作用。

二、“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

從之前的分析中，我們可以看到，“營改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有著非常好的促進(jìn)作用。但同時(shí)，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成負(fù)稅的影響，接下來，我們就來對(duì)其進(jìn)行仔細(xì)分析：（1）“營改增”稅率。一般在進(jìn)行“營改增”之后，企業(yè)的增值稅稅率就會(huì)在原有的基礎(chǔ)上增加一定的百分點(diǎn)，這個(gè)時(shí)候，就很容易出現(xiàn)稅負(fù)的情況，由此可見，可以對(duì)企業(yè)當(dāng)期可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額提出更高的要求，以加強(qiáng)企業(yè)“營改增”之后的平穩(wěn)性。（2）可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來說，最主要的成本就是土地成本，一般情況下，土地成本可以占據(jù)整個(gè)成本的50%以上。而實(shí)行“營改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)支出的土地出讓金額就的進(jìn)項(xiàng)稅額就會(huì)有一定的變化，如果土地成本不能夠進(jìn)行一定的抵扣，那么企業(yè)的稅負(fù)就會(huì)大大增加。（3）過渡期稅負(fù)。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有著環(huán)節(jié)復(fù)雜、開發(fā)周期較長的特點(diǎn)。因此房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”之后，就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的負(fù)稅產(chǎn)生一定的影響。由此可見，在這個(gè)過渡時(shí)期，要制定一定的策略，保持負(fù)稅的平穩(wěn)性。

（二）對(duì)融資現(xiàn)金流的影響

我們都知道，房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)工作一般都是比較復(fù)雜的，而又由于它的特殊性，必須要求企業(yè)有著充足的資金流量以及足夠的融資能力，才能從最基本上來維持企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。在進(jìn)行“營改增”之后，就會(huì)增加之前的一些方面的稅額，并加大項(xiàng)目前期對(duì)融資以及現(xiàn)金流的需求，并增加一定的成本，從而產(chǎn)生更多的增值稅。

（三）對(duì)經(jīng)營管理的影響

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理也是比較復(fù)雜的，進(jìn)行“營改增”之后，雖然在進(jìn)行經(jīng)營管理的過程中，順利了很多，但同時(shí)也帶來了一些負(fù)面影響：（1）對(duì)財(cái)務(wù)管理的影響。一般來說，“營改增”會(huì)對(duì)會(huì)計(jì)的核算以及預(yù)算、經(jīng)營分析等一些工作產(chǎn)生一些影響。而從實(shí)踐來看，增值稅的會(huì)計(jì)核算與營業(yè)稅存在著很大的不同。“營改增”之后，增值稅的收入、成本等想用的一些費(fèi)用，需要進(jìn)行單獨(dú)的核算。那么這個(gè)時(shí)候，企業(yè)的經(jīng)營管理模式也會(huì)發(fā)生一定的變化。（2）對(duì)采購管理的影響。一般來水，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本比較高，項(xiàng)目進(jìn)行的周期也比較長，涉及到的生產(chǎn)環(huán)節(jié)多。那么在進(jìn)行成本的管理以及相應(yīng)成本核算時(shí)，需要對(duì)各行各業(yè)都進(jìn)行一定的考慮。但是“營改增”之后，在采購物資的過程中，需要對(duì)采購的價(jià)格和可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行綜合考慮，還應(yīng)要求供應(yīng)方提供憑證發(fā)票的類別。

三、結(jié)語

營改增制度對(duì)房地產(chǎn)事業(yè)有著十分深遠(yuǎn)的影響。在進(jìn)行營改增制度的改革時(shí)，可以結(jié)合多方面的因素。制定適合企業(yè)發(fā)展的制度，讓營改增制度能夠深入人心。這樣，在這種持續(xù)的改革以及變化中。房地產(chǎn)事業(yè)必然能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)濟(jì)上的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控，讓庫存得到最為有效地處理。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)利益的最大化。

參考文獻(xiàn)：

［1］王軍，熊雪軍.建筑業(yè)營改增影響分析及應(yīng)對(duì)策略［J］.會(huì)計(jì)師，2014 （03）：16-22.

［2］趙暉.“營改增”改革對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來影響的研究［J］.財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2013（06）：59-62.

［3］郭祥. 營改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)是“利好”嗎？［J］. 財(cái)會(huì)月刊， 2012（34）：116-118.

作者單位：（山東菏建建筑集團(tuán)有限公司）