重慶市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析

文/向艷

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重慶市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析

文/向艷

摘要：重慶作為我國四大直轄市之一，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為雄厚，但與東南沿海地區(qū)還存在著較大的差距。以汽、摩產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的制造業(yè)不足以支撐整個(gè)城市的需要。樓宇經(jīng)濟(jì)是近年來我國城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)的一種新型經(jīng)濟(jì)形態(tài)，樓宇經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)為重慶經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來了新的發(fā)展契機(jī)。重慶在充分發(fā)揮城市的比較優(yōu)勢(shì)下，一批批實(shí)力雄厚的企業(yè)紛紛進(jìn)駐城區(qū)，以樓宇為載體，拉漲了重慶區(qū)域價(jià)值引力，但還是存在一些問題，文章就重慶樓宇經(jīng)濟(jì)的問題出發(fā)，提出進(jìn)一步提升重慶市樓宇經(jīng)濟(jì)的水平的對(duì)策

關(guān)鍵詞：重慶；樓宇經(jīng)濟(jì)；現(xiàn)狀；對(duì)策

一、樓宇經(jīng)濟(jì)的涵義解讀

樓宇經(jīng)濟(jì)是一種“隱藏”的經(jīng)濟(jì)形態(tài)。它是以商務(wù)樓、功能性板塊和區(qū)域性設(shè)施為主要載體，通過對(duì)樓宇的開發(fā)、出租來招商引資，企業(yè)進(jìn)駐以后，可以通過稅收來帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。具有集約型、高密度的特點(diǎn)。

樓宇經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的根本原因是城市土地資源稀缺。城市發(fā)展空間有限，土地資源稀缺，需要對(duì)土地進(jìn)行集約利用，以保證城市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。主要原因還包括：現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚與輻射、價(jià)值鏈的分解、樓宇本身的集聚以及政府的規(guī)劃引導(dǎo)。

發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢(shì)在于土地資源占地少，經(jīng)濟(jì)效益高，并且可以帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，具有較大的發(fā)展?jié)摿ΑＲ虼烁鞯匾查_始越來越重視樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，樓宇經(jīng)濟(jì)在城市經(jīng)濟(jì)中的地位越來越重要從某種程度來講，已經(jīng)成為衡量一座城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的標(biāo)尺。我國的樓宇經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生于二十世紀(jì)九十年代的沿海地區(qū)，最早出現(xiàn)在年代，最早出現(xiàn)在上海、深圳、寧波、大連、青島等，給這些地區(qū)經(jīng)濟(jì)帶來了極大的活力和收益，也日益被其他城市的政府所接受。

二、重慶市樓宇經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及問題

（一）重慶樓宇經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀

商務(wù)樓宇是發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的主要載體，而寫字樓是商務(wù)樓宇的主要組成部分，衡量樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r可以通過對(duì)樓宇創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)價(jià)值以及對(duì)政府稅收的貢獻(xiàn)為標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)樓宇的總量及規(guī)模也是衡量樓宇經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要因素。重慶的地理環(huán)境比較獨(dú)特，地貌以丘陵、山地為主，坡地面積較大，有“山城”之稱，主城一共有九大區(qū)以至于在主城中每一區(qū)都擁有自己的CBD。所以重慶的樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r有它的自身特點(diǎn) 。

1.規(guī)模總量

1988年重慶市第一座“摩天大樓”——工貿(mào)開始招商，標(biāo)志著重慶高檔辦公的起步，重慶市在2004年建立了第一個(gè)樓宇產(chǎn)業(yè)園，如今“英利國際金融中心”、“力帆中心”以及“江北嘴”等一系列商務(wù)樓宇的出現(xiàn)，標(biāo)志重慶樓宇經(jīng)濟(jì)得到了較大的發(fā)展。截止2014年，重慶市樓宇產(chǎn)業(yè)園總建筑面積已達(dá)到1002萬平方米，入駐企業(yè)共計(jì)2700戶。據(jù)統(tǒng)計(jì)2014年重慶這些樓宇產(chǎn)業(yè)園實(shí)現(xiàn)的銷售收入達(dá)1489億元，每平方公里的產(chǎn)值達(dá)147億元，比工業(yè)園區(qū)的平均產(chǎn)出強(qiáng)度高出了50%。

2.經(jīng)濟(jì)價(jià)值

截止2014年重慶市建成的樓宇企業(yè)已經(jīng)為重慶市提供了22.5萬個(gè)就業(yè)崗位，上繳稅金超過100億元，創(chuàng)造利潤(rùn)78億元。2013年，渝中區(qū)樓宇企業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收55.5億元，占全區(qū)百棟重點(diǎn)商業(yè)樓宇稅收貢獻(xiàn)的67%，其中鄒容廣場(chǎng)的企業(yè)每為國家貢獻(xiàn)8.7億元稅收，年產(chǎn)值達(dá)到174億元。像這樣每年稅收上億的樓宇，渝中區(qū)還有22棟。在九龍坡區(qū)，樓宇經(jīng)濟(jì)也在被大力發(fā)展中， 2014年九龍坡區(qū)提出了具體規(guī)劃項(xiàng)目，計(jì)劃在兩年內(nèi)建設(shè)23個(gè)商業(yè)樓宇項(xiàng)目，包括金茂瓏悅、保利華半里等大型項(xiàng)目，共計(jì)106.94萬平方米，全區(qū)樓宇總建筑面積達(dá)到435.6萬平方米。在江北區(qū)，位于港城工業(yè)園內(nèi)的重慶曙光都市工業(yè)園引進(jìn)企業(yè)300多家，年銷售收入達(dá)到了80億元，解決了2萬余人的就業(yè)問題，可謂是重慶樓宇產(chǎn)業(yè)園成功的典范。在土地資源日益緊缺的今天，南岸區(qū)對(duì)舊樓進(jìn)行翻新打造，開展積極的招商引資，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)。沙坪壩區(qū)也在大力發(fā)展特色樓宇經(jīng)濟(jì)，一方面是引進(jìn)特色產(chǎn)業(yè)，二是培育特色樓宇，三是打造特色商圈。

（二）重慶樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題

1.土地資源總量不足

土地資源不僅是發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的原因，也是限制樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的因素。城市土地資源有限，空間不足。迫使樓宇在興建過程中不能橫向發(fā)展，只能縱向發(fā)展。重慶市的“山城”特點(diǎn)，導(dǎo)致土地資源相對(duì)不足，緊缺的土地資源不足以修建更多的樓宇，只能修建更高的樓宇。而高層建筑同時(shí)面臨著地質(zhì)災(zāi)害、技術(shù)等多方面的問題。這從根本上限制了重慶樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2.規(guī)劃滯后、定位不清

從規(guī)劃上來看，重慶商務(wù)樓宇的發(fā)展都是自發(fā)的，沒有固定的統(tǒng)籌性。因此在謀劃、運(yùn)作上都不能形成比較完整的商業(yè)圈，導(dǎo)致了重慶樓宇經(jīng)濟(jì)不能更好的集聚。從功能定位上，樓宇經(jīng)濟(jì)應(yīng)該與會(huì)展、商業(yè)、星級(jí)酒店、文化娛樂等產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展。但是目前重慶地區(qū)主要是以商業(yè)樓與住宅樓混建的形式發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，不能體現(xiàn)樓宇商務(wù)的特點(diǎn)和功能。

3.高端樓宇需求不足

重慶本地的大型企業(yè)如力帆、龍湖、長(zhǎng)安等在實(shí)力上和世界500強(qiáng)企業(yè)或者是國內(nèi)500強(qiáng)企業(yè)相比還存在一定的差距，而世界500強(qiáng)、國內(nèi)500強(qiáng)的企業(yè)大多只在重慶設(shè)立辦事處，總部設(shè)立比較少，導(dǎo)致對(duì)高端寫字樓的需求不足，不能形成強(qiáng)大的影響力，也就不能更好的帶動(dòng)重慶市樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

三、重慶市樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)策

（一）明確規(guī)劃、優(yōu)化布局

重慶市由于基特殊的地理環(huán)境，土地資源相對(duì)稀缺，因此應(yīng)當(dāng)從整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)或周圍區(qū)域的整體入手來規(guī)劃和布局，在規(guī)劃上更是要考慮資源承載能力，每個(gè)功能區(qū)的定位以及每個(gè)區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需求。同時(shí)，要把樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展思路和實(shí)施措施納入到城市總體規(guī)劃中，整合土地資源，進(jìn)行連片開發(fā)，要按照產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特色，把相關(guān)行業(yè)在集聚在臨近樓宇

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