理財規(guī)劃建議書——核心家庭房產理財

一、客戶情況綜述

1、客戶基本情況

家庭成員：王先生，今年43歲，是同煤通風員，有薪資收入，有三險一金，參保了重疾商業(yè)保險；吳女士，今年41歲，是大齒檢驗員，有薪資收入，有三險一金，參保重疾商業(yè)保險；他們的兒子，今年14歲，上初三，明年升高中。

2、客戶理財目標

目前的理財目標排序是：1.兒子上高中的費用，距今3年，每年支出15000元，預計總支出45000元；2. 兒子上大學的費用，距今3年，每年支出15000元，預計總支出60000元；3.為雙方的老人準備的備用現(xiàn)金，距今5年，預計總支出45000元；4.兒子讀研的費用，距今7年，每年支出15000元，預計總支出30000元；5.買車的費用，距今5年，預計支出100000元；6.退休后旅游，距今12年，預計每年支出10000元，總計支出25000；7.維持現(xiàn)在的生活水平，距今37年，每年支出47880元，總計1197000元。

二、客戶財務狀況分析

1、資產負債表

流動資產為，活期存款30000元；投資資產為股票40000元，自有福利房二套900000元；自用資產為自有團購房600000元；總資產合計為1570000元；負債合計為410000元。

2、現(xiàn)金流量表

期初現(xiàn)金為30000元；工作收入為72000元；生活支出27720元；稅支及三險一金27720元；保險支出6000元；生活現(xiàn)金流量支出26112元；房租收益38400元；所得稅支出3840元；投資現(xiàn)金流量34560元。

不難看出王先生家房屋資產占比過大，資金占用過大，流動性明顯不足。且工作收入低、家庭負擔重，存在財務風險。

3、財務比率分析

王先生家的總資產為760000元，負債為410000元，每月生活開支覆蓋率（現(xiàn)金資產 / 每月生活固定開支）為2，參考值為3-6；儲蓄比率（盈余/收入總額）為60.05%，參考值為20-40%；負債比率（總負債 / 總資產）為53.94%，參考值為20-40%；生息資產比率（生息資產 / 總資產）為57.89%，參考值為<60%；自用資產比率（自用資產 / 總資產）為42.1%，參考值為>40%。

王先生家生活開支覆蓋率不足，面臨家庭財務風險。儲蓄比例雖高，主要是出租收入貢獻，仍需加大工資性收入。負債比率較大，需降低負債資產。生息資產有待提高，通過提高流動資產來降低自用資產比例。

三、理財規(guī)劃

1、基本假設

1.年通貨膨脹率為3%。投資報酬率6%。

2.存款平均利率2。52%。

3.薪資成長率1%。

4.房價成長率3%，折舊4%。

5.兒子高中教育費10，000元/年，大學現(xiàn)值15，000/元/年，研究生現(xiàn)值15，000元/年。學費成長率為4%。

6.當?shù)芈毠て骄べY現(xiàn)值為2800元。

7.養(yǎng)老金，單位20%，個人8%。養(yǎng)老金投資報酬率4%。

8.住房公積金，單位個人均為6%。

9.住房公積金貸款利率5%，一般房貸利率6%。

10.夫妻雙方在14年后退休后將再生活25年。

11.經調查房租收入為稅后收入，住房公積金貸款每月固定以夫妻雙方公積金抵扣貸款，不足部分由公積金盈余補足。

2、理財方案分析

方案一：立即變賣房產，鎖定收益，提前實現(xiàn)所有目標。出租房產現(xiàn)價70萬元，出售后，歸還貸款21萬元，還余下49萬元，大于理財目標總需求，所有目標可一次性實現(xiàn)，同時時富裕資金還為子女教育、提升生活質量創(chuàng)造更為良好的環(huán)境的想象空間。

方案二：優(yōu)化目標順序，推遲相關目標的實現(xiàn)。從目標在各年度的分布分析，特別是在前五年，現(xiàn)金需求量大，而供給不足，目標不可能同時實現(xiàn)，必然要對各目標進行篩選，優(yōu)選重要目標，如教育、贍養(yǎng)進行規(guī)劃，其它目標則延期實現(xiàn)。缺點是前期儲蓄壓力較大。

方案三：選擇時機賣房，實現(xiàn)相關目標。克服前期儲蓄壓力較大的缺點，前期只實現(xiàn)子女教育目標、擇機變賣房產，再實現(xiàn)所有目標。主要缺點是要承受房價變動損失的風險。

（1）房產規(guī)劃

綜合考慮王先生目前的情況，難以實現(xiàn)您的理財目標。為了不給目前生活帶來更大的負擔，建議您將目前兩套出租房中的其中一套200平米房以現(xiàn)值70萬元出售，原因如下：由于實現(xiàn)您的五大人生目標存在現(xiàn)金缺口，所以建議您出售一套房產。根據(jù)目前市場行情，房地產市場波動加大，房產價值還有下行的風險。據(jù)初步測算，房租收入的年收益率4.11%，小于目前貸款利率，出租不合算。流動資產不足，如果出現(xiàn)緊急情況，不能即時變現(xiàn)，從容應對。出售房款70萬元，首先將其中的21萬元用于歸還房貸，以減輕您的生活負擔，提高生活質量。余款49萬元首先用于滿足您的人生目標。

（2）保險規(guī)劃

王先生家目前只有重大疾病保險，由于王先生是家庭的經濟支柱，如有任何的意外或者疾病都將對個人和家庭帶來巨大的打擊。所以建議王先生一定要加強風險管理規(guī)劃。根據(jù)王先生家庭的財務現(xiàn)狀和生活需求法計算，王先生夫妻的重大疾病保險保障原則是滿足疾病的需求，沒有保障兒子的學業(yè)、家庭基本生活費，父母贍養(yǎng)費以及退休養(yǎng)老等需求。我們的建議如下：因為王先生一家都有重大疾病保險，但是一旦遇到身故，這些保障是完全不夠的。建議增加夫妻雙方的終生壽險。

具體的保險建議為：購買以王先生為被保險人，子女為受益人，保額為15萬，保費為5萬的躉交型終生壽險，用出售房產的余款一次性繳費，萬一保險事故發(fā)生時，可把理賠金用來作為兒子的教育金。購買以王太太為被保險人的國壽鴻鑫分紅險，，一次性躉交5萬，期限為10年。領取方式為10年后每年領取或一次性領取。可用作老年生活護理金，用來請護工或保姆。

（3）子女教育規(guī)劃

未來的10年，兒子的年齡從15歲到24歲，即從高中到大學再到研究生，學費的支出每年為15000萬元。

在國內上學期間每年學費的年金現(xiàn)值之和為11.7025元。據(jù)此設置較為保守的投資策略組合如下：1.債券型基金，風險較低，最低要求本金為3.7萬，預期年化收益率為3%，推薦品種為南方避險增值；2.貨幣型基金，風險較低，最低要求本金為2萬，預期年化收益率為2%，推薦品種為工銀貨幣基金；3. 工銀理財產品，風險較低，最低要求本金為6萬，預期年化收益率為4%，推薦品種為票據(jù)型一年期穩(wěn)得利。

（4）敬老規(guī)劃

5年后為雙方老人共準備5萬元，以備孝敬或應急之需，還在工作期內，目標需求額折現(xiàn)到工作期間每月儲蓄額為0.0717萬元。為了實現(xiàn)該贍養(yǎng)老人規(guī)劃，假定投資報酬率6%，退休前5年內每年應準備贍養(yǎng)老人儲蓄。

（5）購車規(guī)劃

5年后擁有一部10萬元小車，方便家人周末及節(jié)假日出游、登山。折現(xiàn)到工作期間現(xiàn)值為7.5萬元。出售房產后所得款其中一部分可用于5年后購車儲備額，建議將7.5萬元用于購買積極配置型基金，中高風險，預期收益8%，推薦品種為嘉實穩(wěn)健、廣發(fā)穩(wěn)健。

（6）旅游規(guī)劃

吳女士14年后退休，每年預計旅游總開銷現(xiàn)值10000元，折到55歲退休當年現(xiàn)值為19.91萬元，折到工作期間每月儲蓄額為0.0759萬元。為了實現(xiàn)該旅游目標，假定投資報酬率6%，退休前14年內每年應準備旅游儲蓄。

（7）退休規(guī)劃

退休養(yǎng)老規(guī)劃的宗旨保障工作期間的同等生活水平。目前的支持額計算退休后的年支出為4.19萬元。退休后生活25年，我們可以在考慮通貨膨脹率的基礎上精確計算家庭退休金總需求為71.58萬元。王先生夫妻二人目前退休金提出2.016萬元，因此根據(jù)增長型年金終值，計算出14年后退休金賬戶的余額共計44.16萬元。由于王先生夫妻二人的養(yǎng)老金需求與供給相差額為27.42，折現(xiàn)到工作期間每月儲蓄額為0.1045萬元。為了實現(xiàn)該退休養(yǎng)老目標，假定投資報酬率6%，退休前14年內每年應準備養(yǎng)老儲蓄。

參考文獻：

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作者簡介：付曉春（—1993-01），女，漢，籍貫：湖北，學歷：碩士，研究方向金融。