承租人在房屋征收補償?shù)姆蓡栴}研究

【摘要】：2011年1月21日國務(wù)院公布實施《國有土地上房屋征收與補償條例》，宣告了“拆遷時代”的終結(jié)，開啟了全新的“征收時代”。本文認為，只有辦理了房屋租賃登記，承租人的租賃權(quán)便可直接對抗征收中的受讓主體——國家。因此承租人也可獲得征收關(guān)系人的法律地位，成為征收補償?shù)闹黧w。如果房屋租賃沒有辦理租賃登記，承租人則只能通過租賃合同來獲得法律救濟。

一、房屋征收的基本內(nèi)涵

房屋征收指為保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益，市、縣級政府做出房屋征收決定，由房屋征收部門依法拆除建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋和附屬物，并對房屋的所有者進行拆移安置并視情況給予一定補償?shù)幕顒印嵺`中遇到問題最多的是國有土地上房屋征收，因此本文主要針對國有土地上房屋征收進行說明。城市房屋征收的主要內(nèi)容包括：房屋征收、城市結(jié)構(gòu)的調(diào)整、環(huán)境治理。

新《征收條例》嚴格區(qū)分公共利益和商業(yè)利益，只有基于公共利益的需要，政府才能做出房屋征收決定。該條例明確政府是征收補償?shù)闹黧w，并禁止建設(shè)單位參與搬遷，從而使房屋征收活動具有行政行為的明顯特點，體現(xiàn)了行政行為的公權(quán)力性質(zhì)。房屋征收是基于公共利益需要而產(chǎn)生的，帶有強制性，而被征收人無討價還價余地，不管被征收人是否愿意，都必須要服從征收。所以，現(xiàn)階段的房屋征收行為是一種行政行為。

二、承租人在房屋征收補償中存在的問題

承租人在拆遷后可從出租人處獲得的補償，不同法院裁判觀點各異，不僅在法律的理解和適用上存在分歧，而且在自由裁量上也存在差異，導(dǎo)致裁判結(jié)果相差甚遠。此種司法裁判狀況，缺乏統(tǒng)一司法尺度，不符合當事人對判決結(jié)果的合理預(yù)期。自《征收條例》頒布以來，承租人面臨如下困境：

（一）承租人喪失協(xié)商權(quán)

《征收條例》未賦予承租人在征收補償關(guān)系中的法律地位，征收主管部門可繞開承租人，直接與房屋所有權(quán)人進行協(xié)商補償。征收補償數(shù)額中往往包含承租人的相關(guān)損失。

（二）承租人主張權(quán)利的對象不明

由于法律未明確承租人該向誰主張補償，導(dǎo)致現(xiàn)實中征收人與房屋所有權(quán)人的相互推諉，如果承租人行使訴權(quán)，應(yīng)該起訴誰，主張的依據(jù)是什么，司法實踐中存在爭議。

（三）承租人的權(quán)益無法全面補償

征收中承租人的損失范圍廣，法律未明確規(guī)定到底哪些損失應(yīng)該補償。另外，如果承租人認為征收人與房屋所有權(quán)人侵害了自身合法權(quán)益，或者對補償數(shù)額有異議，法律也未明確規(guī)定有何救濟程序。

這一系列的問題因立法的缺失導(dǎo)致無法可依。而正因承租人權(quán)益無法得到及時全面保護，導(dǎo)致征收中租賃雙方與征收人之間的糾紛日益增多，矛盾日益激化，甚至演化為上訪、暴力拒絕搬遷等過激行為，嚴重影響了社會的和諧。因此，在房屋征收過程中，征收人、房屋所有權(quán)人、承租人之間的利益如何平衡，承租人的合法權(quán)益如何保護，是司法實務(wù)界中值得探討的問題。

三、承租人在房屋征收中的保護途徑

（一）賦予承租人征收關(guān)系人的法律地位

界定征收關(guān)系人的范圍時我國應(yīng)當在私人利益的保護與公共利益的實現(xiàn)之間尋求一種平衡，界定范圍要恰當，應(yīng)肯定承租人在房屋征收中利害關(guān)系人地位。筆者認為在相關(guān)法律中明確承租人在房屋征收中的法律地位，解決承租人在房屋征收中法律地位缺失的問題。我國《物權(quán)法》第二十條規(guī)定，預(yù)告登記是為了保全不動產(chǎn)之物權(quán)請求權(quán)而進行的登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。筆者認為，預(yù)告登記租賃登記決定承租人所享有的租賃權(quán)是否可以具有對抗第三人的效力。預(yù)告登記具有以下特征：對抗性、臨時性、從屬性。因此承租人也可獲得征收關(guān)系人的法律地位，成為征收補償?shù)闹黧w。反之，承租人只能通過租賃合同來獲得法律救濟。

（二）明確承租人征收補償?shù)姆秶?/p>

對于承租人來說，房屋被征收勢必會涉及方方面面的損失，為了充分保護承

租人的利益，需要給予承租人公平補償。

公平補償主要是在被征收人與承租人之間應(yīng)當 實現(xiàn)相對平等的補償，也就是說相同情況相同對待、不同情況不同對待。由于我國各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平參差不齊，因此不同地區(qū)對的拆遷情況也應(yīng)差別對待。只有在遵循“公平補償”的基礎(chǔ)上，補償標準和補償工作才具有可操作性。筆者認為，承租人搬遷、臨時安置的損失、停產(chǎn)停業(yè)的損失都是由于政府的征收行為造成的，并且這些損失都是客觀存在的，承租人本身沒有過錯，實施征收的征收人理應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，將這些損失納入到對承租人的補償范圍。因此，承租人應(yīng)該獲得的補償包括三大部分：因承租房屋征收造成的搬遷、臨時安置費用的補償，停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，承租房屋裝修物的補償。

（三）明確對承租人進行補償?shù)闹黧w

對承租人進行補償?shù)闹黧w應(yīng)當是作為征收人的縣、市級人民政府所確定的房屋征收部門。《征收條例》未明確規(guī)定承租人的損失應(yīng)當由征收人給予補償，但由征收人對承租人予以補償，從征收補償?shù)暮侠硇约翱刹僮餍陨蟻碇v是較適宜的。首先，征收人可以直接與承租人就補償數(shù)額以及補償范圍方面進行溝通、協(xié)商，較易達成一致意見，能充分、公平地保護承租人的權(quán)益。其次，征收人直接向承租人支付補償款，避免出租人這一環(huán)節(jié)，可能出現(xiàn)的隱患能因此有效地排除，使得承租人的補償款能夠得到安全支付。所以由市、縣級人民政府確定的征收部門應(yīng)該是對承租人進行補償?shù)闹黧w。

（四）明確承租人對征收補償?shù)木葷緩?/p>

由于《征收條例》僅僅規(guī)定了被征收房屋所有權(quán)人對征收決定和征收補償方案不服的救濟程序，而承租人相應(yīng)的程序權(quán)利卻是空白，導(dǎo)致承租人在沒有得到公平補償?shù)那闆r下無法依靠救濟程序維護其合法權(quán)益。為了體現(xiàn)公平補償原則，使得承租人的權(quán)益有程序上的保障，筆者認為應(yīng)借鑒《征收條例》賦予承租人與被征收人相同的救濟程序。在具體立法中，承租人應(yīng)享有以下的救濟程序：

房屋征收部門與承租人應(yīng)就補償方式、金額等事項按照條例規(guī)定簽訂補償協(xié)議，如果一方當事人在補償協(xié)議簽訂后，不履行補償協(xié)議約定的義務(wù)，另一方可依法提起訴訟。

承租人對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服，既可以申請行政復(fù)議，也可以提起行政訴訟。 承租人對補償決定不服，可以申請行政復(fù)議，也可以提起行政訴訟。

承租人對損失評估機構(gòu)出具的評估結(jié)果有異議，可以申請復(fù)核評估。如果對復(fù)核結(jié)果也存有異議的，則可以申請有關(guān)專家委員會鑒定。

評估體系可采取打分模式，根據(jù)出借人的信用狀況、資產(chǎn)情況、風(fēng)險偏好等進行評分。同時根據(jù)貸款人的借貸歷史、信用信息、資產(chǎn)負債情況等也進行評分。這樣的評分可以作為借貸活動的基礎(chǔ)依據(jù)，在一定的評分之下可以拒絕其申請，還可以根據(jù)這樣的評分相應(yīng)地提高撮合匹配的準確度和便捷程度。評價系統(tǒng)的劃分是為了了解借款人的信用水平，并相應(yīng)督促其到期清償借款。

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[4]姜丹.房屋拆遷補償制度研究.中南大學(xué)2011年碩士畢業(yè)論文.

作者簡介：金皓（1990-），女，漢族，安徽省淮南人，碩士，貴州民族大學(xué)，研究生，研究方向：法學(xué)。