房地產抵押登記研究

【摘要】：隨著我國社會主義市場經濟的持續發展，消費信貸經濟的活躍，房地產抵押已經成為一種重要的融資手段。它較好地解決了企業發展和個人投資中資金短缺的問題，同時也在新的領域中拓展了金融業務，因此越來越收到人們的普遍青睞。

不過我國房地產抵押制度仍然有很大的不足，因為我國沒有一部完善的不動產登記法，也沒有統一的的不動產登記制度，無法避免的造成“房地分別抵押”的情形的出現。

本文從實際案例的糾紛中出發對“房地分別抵押”的性質和效力來做出認定。分別抵押這行為雖然同房地一致原則相沖突，但是我們不能隨便就定義它是無效的行為，具體問題具體分析，這樣才能合理保障相關當事人的利益，才能更符合法律立法精神。

【關鍵詞】：房屋；土地；分別抵押

一、案件的基本情況及其相關的法律問題

（1）案例簡介

某市大龍食品有限責任公司（以下簡稱大龍公司）因擴大再生產擴建廠房，急欲貸款，2010年2月6日，大龍公司與該市中國農業銀行天湖支行（以下簡稱天湖支行）簽訂借款抵押擔保合同。合同約定，由天湖支行貸款給大龍公司款人民幣300萬元，借款期限12個月，借款利率為月息8厘。在合同中并明確約定由大龍公司的辦公樓、廠房作抵押擔保，抵押物辦公樓、廠房經房地產價格評估事務所評估價格為350萬元。2月7日，大龍公司和天湖支行共同到房地產管理部門辦理房產抵押登記手續后，天湖支行就把貸款300萬元打到了大龍公司賬號上。擴建廠房以后，隨著生產能力的增強，但是大龍公司卻又缺乏流動資金，故而大龍公司又與該市中國工商銀行流星支行（以下簡稱房流星支行）協商貸款，雙方于2010年8月18日簽訂了借款抵押擔保合同，合同約定，由流星支行貸給大龍公司流動資金100萬元，月息7厘，期限8個月，在抵押擔保條款中約定由大龍公司的辦公樓、廠房占用的土地使用權作抵押。經過房地產價格評估事務所評估價格為120萬元，同日，流星支行與大龍公司共同到土地管理部門辦理了土地使用權抵押登記手續。次日，流星支行遂就將貸款100萬元打到了大龍公司賬戶上。借款到期后，大龍公司無款支付所貸之款項，天湖支行于2011年4月1日向該市人民法院提起訴訟。流星支行得知此情況以后，遂以有獨立請求權的第三人的身份申請參加訴訟。

（2）本案的爭議焦點

1、房產所有權與土地使用權分別抵押的效力認定問題。

2、抵押生效后兩個抵押人的受償順序及范圍問題。

二、案件法律問題的具體分析

（1）房屋所有權與土地使用權分別抵押的效力判定

本案的爭議焦點之一就是房產所有權與土地使用權被用來分別抵押后其效力認定的問題。這也是解決本案，做出合理判決的關鍵因素之一。學術上有兩種對于此的觀點。第一種觀點認為，因為房屋分別抵押的行為違反了“房屋一致”的規定（認為房屋一致是強制性法律規范），故而判定房屋分別抵押的行為是無效的，不具有任何法律效力。第二種觀點認為“房屋一致”原則不是強制性法律規范，故而法無禁止可以約定。因此這房屋分別抵押的行為都是有效的，兩個抵押之間不構成抵押和再抵押的關系，抵押的內容也應以所約定的內容為準。

結合本案，經過認真思量，筆者也贊同第三種觀點的說法，“房地一致”不是強制性法律規范。其中的緣由有以下幾點：

1：“房地一致”原則強調的應該是房地在轉讓過后其歸屬應該為同一權利人所有，即就是所謂的“主體一體化”。雖然房地抵押時一并抵押可以順利簡便的實現這個規定，但是分別抵押也同樣可以實現這個規定，只是可能較前者麻煩一些。故而分別抵押是可以通過轉換使其不與法律規定相悖的，如果去判定其無效或者強加適用是不可取的。其實只要最終能使房屋所有權與土地使用權歸屬于同一權利人，這才是“房屋一致”原則所真正追求的法律目的。

2：抵押行為終究還是屬于民法調整的范疇之中，民法又以“意思自治”原則為其最重要的原則（這樣才能最大程度體現民法的私法性）。既然“房地一致”原則法律沒有明確規定為強制性法律規范，故而當事人通過意思自治，互相約定排除適用該原則的規定也是符合法律規定的，應該按照當事人約定來執行。因此，對于分別抵押行為是有效的行為。

（2）房屋所有權與土地使用權分別抵押的受償順序和范圍

本案的爭議焦點之二就是確定房屋所有權與土地使用權在分別抵押時的受償順序和范圍。學術上有二種對于此的觀點。第一種觀點認為兩個抵押是抵押與再抵押的關系，因為天湖支行與大龍公司所簽訂的抵押合同在先，故而應該優先于受償。而且受償的范圍應遵循“房地一致”原則，故而其受償范圍為房屋所有權以及土地使用權兩樣抵押權。同理流星支行受償的范圍也是一樣的，只是由于簽訂合同在后故而應在天湖支行受償之后再受償。第二種觀點認為兩個抵押權之間不是抵押與再抵押的關系，是當事人之間以真實意思表示所簽訂的約定相關抵押內容的抵押合同，因此受償順序和范圍僅應以抵押合同里各自約定的并且經過法律登記的內容來優先受償。經過認真思考，筆者贊同二審法院的判決做法，其理由有以下幾點：

1：僅分別優先受償各自約定并且經過法律登記的內容才是體現了當事人根據各自所達成的真實意思表示而形成的權利約定，兩項抵押權的內容應該按照各自所約定來實現。

2：僅分別優先受償各自約定并且經過法律登記的內容才能更加的保障各自債權人應有的利益，防止不公平結果的出現。如果在此基礎上強加使用“房屋一致的原則的話，不僅會損害一方當事人的合法權利造成不公平的結果，而且這樣適用法律也不是違背了立法的原意嗎？

三、從本案法律問題中得出的建議

改善我過現今不統一的登記現狀就是要建立統一的不動產物權登記法律；就是要統一不動產登記程序；就是要建立統一的不動產登記機構，不再對房地實行分別管理；就是要建立統一的房地產物權公示信息系統。總之就是，從立法上來完善，建立更加健全的房地產抵押登記法律制度。

參考文獻：

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