不動產測繪管理的建設與發展

袁慶鋒

不動產統一登記是進一步深化改革發展的重大舉措，對社會的影響廣泛而深遠。不動產測繪，特別是房產測繪作為行政管理的配套環節，為房產管理和城市建設提供了準確可靠的測量數據，是不動產交易和登記的重要依據。因此，推動不動產測繪管理的進一步完善與發展，對于推進國家不動產統一登記制度改革，具有重要意義。

一、不動產測繪的基礎性作用有待進一步認識

不動產測繪特別是房產測繪的主要對象是城鎮房屋的自然狀況、權屬狀況、利用狀況以及相關的地形要素。通過確定房屋及基本單元的位置、權屬界限、建筑面積、共有面積等房屋基本屬性，編制房屋基本單元代碼，建立房屋實體與房產信息化管理的紐帶，形成房產測繪成果。

房產測繪成果經房產行政管理部門核準采用后，即具備法律效力。測繪成果一定程度上作為經濟價值衡量標準，在房地產開發、房地產交易、財政稅收、不動產登記、城市社會服務（建設、規劃、市政、環保、拆遷等）等方方面面都發揮著非常重要的作用。近年來，隨著房產價值的快速上升和社會大眾權利意識的加強，房產測繪在解決房產糾紛、維護司法公正和維護社會穩定等方面發揮出越來越明顯的作用。

二、不動產測繪立法有待進一步完善

盡管《測繪法》已經構建了地籍測繪、權屬測繪、房產測繪等不動產測繪的相關制度，建設部在2000年《關于認真執行<房產測量規范>加強房產測繪管理的通知》中明確要求“把房產測繪工作作為房地產管理中一項重要的基礎性工作抓好”，同年出臺的《房產測繪管理辦法》進一步確認了房產測繪的重要作用。但遺憾的是，在《城市房地產管理法》（1995年1月）和《城市房地產開發經營管理條例》（1998年7月）中都沒有明確房產測繪在房產管理中的相關要求。

因此，新形勢下應當以進一步深化改革為契機，通過有關法律法規進一步明確不動產測繪特別是房產測繪在房產交易和不動產登記中的作用，明確房地產行政主管部門對測繪機構和測繪成果的管理職責。

三、不動產測繪監管有待進一步加強

不動產測繪特別是房產測繪，承擔了行政管理的一項配套服務功能，具有很強的政策性。從業者除了須熟練掌握專業的測繪技能、了解國家有關政策之外，還應該充分了解當地在不同時期的房產政策，包括權屬、銷售與登記等相關要求。

目前，全國大多數城市都由相對穩定的房產測繪機構提供測繪成果應用于房屋產權管理。長期以來的實踐和發展表明，這種模式下的測繪機構不純粹以追求經濟利益為目標，在保持適度的市場活力的同時，有力地促進了房產市場的健康有序和穩定發展，最大程度上避免了由房產面積引發的權利糾紛、維持了社會穩定，同時也獲得了社會大眾的普遍認可。

現有條件下，在房產測繪完全市場化的城市中，行政管理部門面臨著更多的難題：測繪機構入市門檻低，資質最低的房測機構僅需3名技術人員和10萬元注冊資金，房產測繪業務的規模與技術難度往往會超出其作業能力和業務范圍，容易因技術、設備、人員等軟硬件力量不足而造成成果質量低劣；另外，在經濟利益的驅使之下，房測機構不排除會滿足房地產開發企業的不合理要求進行違規測繪或所謂擦邊球測繪，最終損害購房人的合法權益，擾亂房地產市場。如果再缺乏有效的管理、賠償和處罰措施，將進一步造成房屋權利人和行政管理機構之間的矛盾，造成社會不良影響。長此以往，最終會嚴重影響到交易和登記機構的行政公信力。

四、不動產測繪和交易、登記機構的統一信息平臺有待構建

近年來，登記部門的信息化工作取得了長足進步，通過制定技術標準構建了統一的登記平臺，普遍實現了登記信息和測繪信息的互聯共享。由于交易和登記職能的分拆，測繪機構和交易機構、登記機構之間原有的信息共享機制被打破，新的統一信息平臺有待構建。

在構建新的信息平臺時，應充分利用已建成的平臺及數據，保證不動產交易和登記信息的持續性和完整性，一方面避免重復投入，另一方面應盡量利用現代信息技術和方法構建平臺，以保障信息共享和查詢效率。不動產測繪機構應立足于更好地為交易和登記機構做好配套服務工作，滿足社會大眾對測繪成果多方面的要求；不動產交易和登記機構需要優質、穩定的測繪成果，為不動產交易和登記機構的權威性提供保障；社會公眾同樣需要公正、公平的測繪成果以維護權利各方的合法權益。因此需要構建因地制宜、互惠互利的構建信息統一平臺，確保行政部門與測繪機構的有機銜接，為雙方提供高效、暢通、同步的測繪和權屬信息，實現“一圖、一網、一平臺”，提高不動產交易和登記信息的共享、查詢和應用水平。

五、不動產測繪成果的異議處理機制有待建立和完善

不動產交易和登記具有國家公信力，不動產測繪成果的準確與否直接影響到不動產權利人的合法權益。權利人對不動產測繪成果提出異議時，應當有順暢的處理渠道?，F有的測繪成果異議處理機制中，《房產測繪管理辦法》明確規定了省級測管部門的測繪成果質量監督檢驗機構，具有成果監督檢驗、委托檢驗和司法仲裁檢驗職能，但在實踐中存在較多障礙。因此，在不動產測繪制度的建設中，需要進一步拓寬爭議解決渠道，完善不動產測繪環節的異議處理機制。目前，在各地實踐中，不少地方的測繪行業協會通過篩選長期從事房產測繪的專業人士組成專家庫，參與處理房產測繪成果的異議和矛盾，初步具備了處理地籍、房產等不動產測繪成果數據的委托檢驗和司法仲裁檢驗等經驗。因此，在不動產測繪制度建設中，可以尊重各地實踐經驗，進一步明確不動產測繪成果異議處理的機構、程序等規定，保障不動產權利人的合法權利。

六、結語

在不動產統一登記和進一步深化改革的背景下，各測繪單位應自覺遵守市場秩序，遵從行政部門的統籌安排，積極應對改革要求，繼續做好配合和服務工作；行政部門需進一步明確職能、相互協作，加強與房產測繪機構之間的業務指導和交流，建立健全管理制度和管理體系，著重加強市場安全管理，構建公正有序、優勝劣汰的競爭機制，維護參與各方及不動產權利人的合法權益。