如何實現(xiàn)房地登記與土地等管理工作有效銜接（一）

劉遠春+劉正源+符燕潔

房地登記整合中不僅要按照國家要求實現(xiàn)機構、政策、證書、系統(tǒng)的“四統(tǒng)一”，同時由于房地登記既是相關征轉(zhuǎn)、收購整理土地和規(guī)劃等管理的起點和基礎，同時又要根據(jù)相關管理的結(jié)果進行記載和公示，與各項管理有著千絲萬縷的聯(lián)系，如果處理不好，一方面前期各項管理積累下的矛盾都會在登記環(huán)節(jié)集中體現(xiàn)，影響登記的效率，另一方面如果權屬不清晰，也影響其他管理工作的開展。如何實現(xiàn)登記與其他管理的有效銜接，使整個管理鏈條更加順暢高效，也是房地登記整合中的難點問題。為了規(guī)范管理，提高效率，天津市陸續(xù)下發(fā)了《天津市房地產(chǎn)登記規(guī)范》《天津市不動產(chǎn)登記規(guī)范》等相關文件，以厘清房地登記與其他管理的邊界。

一、如何實現(xiàn)與土地供應管理有效銜接

房地登記整合之初，發(fā)現(xiàn)部分用地單位在已簽訂土地出讓合同、繳納土地出讓金或取得劃撥批準文件后，在辦理土地登記時存在以下問題：一是已供應的土地與原權屬登記信息沖突。例如，出讓土地后，雖然原來的土地權利已注銷，但房屋的權屬還未注銷，為原房屋所有權人，而供地后的土地使用人無法協(xié)調(diào)其辦理注銷登記，需要再付出部分補償費用，而現(xiàn)土地使用人認為其通過“招拍掛”方式取得土地，已繳納出讓金，不應該對原房屋所有權人補償；或者原權利人的抵押權還未注銷，需要償還貸款后才能辦理登記。又如土地使用權取得者提出土地登記申請后，登記機構在審核中發(fā)現(xiàn)部分供應土地中還有集體土地；或者按照登記的規(guī)定，應履行四鄰指界的手續(xù)，但是有的鄰宗地指界人不給補償不配合指界。以上種種原因?qū)е缕髽I(yè)取得土地后無法辦理土地登記手續(xù)，影響其后續(xù)的抵押及建設效率，也影響政府聲譽。造成上述問題的原因是在土地供應時沒有核查清楚房、地權屬情況，房、地機構分設，管地不管房，管供不管登。二是土地供應的范圍與用途與土地登記的范圍與用途因依據(jù)不同，在轉(zhuǎn)換中容易出現(xiàn)偏差。土地供應時，范圍和用途依據(jù)的是規(guī)劃部門的選址文件，而規(guī)劃部門采用的是地方坐標系統(tǒng)，依據(jù)的用途分類是按照《天津市城市用地分類標準》和《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》（GB50137-2011），而土地登記時采用大地坐標系統(tǒng)，登記的用途依據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2007）。坐標轉(zhuǎn)換中會產(chǎn)生面積誤差，用途轉(zhuǎn)換中會影響土地價值，二者都會帶來登記時的客體與供應時客體不一致問題，對繳納的土地出讓金產(chǎn)生影響。

為了規(guī)范土地供應和登記管理，確保土地供應權屬清晰，保護土地使用權取得者的合法權益，避免糾紛，維護土地供應的嚴肅性和權威性，我局建立了以下制度：一是憑證供地，即在土地供應前為收購整理單位或人民政府辦理土地登記。在原來房、地權屬已注銷或抵押、查封均已處理完畢，且完成四鄰指界的情況下，為收購單位或人民政府辦理土地供應前的登記。同時在這個環(huán)節(jié)或批準文件中也實現(xiàn)了坐標轉(zhuǎn)換，確保權屬清晰無爭議之后，再實施供地，企業(yè)單位取得土地后，即可憑出讓合同、出讓金繳納證明等辦理供應后土地首次登記，不再履行直接手續(xù)。自該制度實施以來，沒有發(fā)生土地供應后建設單位拿不到建設用地使用權產(chǎn)權證的問題。二是從供地環(huán)節(jié)實現(xiàn)規(guī)劃用途與土地用途的轉(zhuǎn)換。根據(jù)住建部《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》和國土部《土地利用現(xiàn)狀分類》，我局與規(guī)劃部門結(jié)合天津?qū)嶋H情況于2010年聯(lián)合制定了《關于印發(fā)〈“城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準”與“土地利用現(xiàn)狀分類”對照表〉和〈“土地利用現(xiàn)狀分類”與“城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準”對照表〉的通知》，該文件制定后主要解決了歷史上規(guī)劃的批準用途與現(xiàn)在辦理土地登記時的轉(zhuǎn)換。新供地的項目出現(xiàn)上述問題后，我們與供地部門溝通，建議在供地時，在“招拍掛”中進行銜接、轉(zhuǎn)換，按照上述對照表明確土地用途，并在相應的掛牌文件、出讓合同及相關批準文件中予以明確，作為辦理土地登記的依據(jù)，實現(xiàn)兩個環(huán)節(jié)管理的一致性，使企業(yè)在購買環(huán)節(jié)取得土地環(huán)節(jié)就明確知曉土地的用途，與其付出的出讓金或補償款相一致。同時也進一步規(guī)范了管理，避免登記人員不當利用自由裁量權，保證了土地使用權取得者順利辦理登記手續(xù)。

二、如何實現(xiàn)與已登記房地產(chǎn)補辦土地有償使用手續(xù)有效銜接

除了因新建項目供應土地外，歷史上大量原以劃撥方式取得國有土地使用權的單位廠房、宿舍等房屋需要轉(zhuǎn)讓、辦理轉(zhuǎn)移登記。按照原國家土地管理局《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第五條“未經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準并辦理土地使用權出讓手續(xù)，交付土地使用權出讓金的土地使用者，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權”和第十六條“土地使用者應當……向所在地市、縣人民政府交付土地使用權出讓金”的規(guī)定，須由原土地使用者補辦土地出讓手續(xù)并交付土地出讓金后方可辦理登記。統(tǒng)一登記后轉(zhuǎn)讓雙方按新的規(guī)定辦理；統(tǒng)一登記前存在大量的只辦理房屋登記未辦理土地登記的現(xiàn)象，轉(zhuǎn)讓方無法找到，而受讓方愿意補辦出讓手續(xù)，但又不符合上述規(guī)定，同時也存在歷史上因房、地登記機構分設，房地坐落、用途、范圍、房屋狀況等其他信息不一致的情形。

為了實現(xiàn)登記部門與土地交易部門有序銜接，同時保證國有土地政府收益不流失、順暢房地權利人辦理登記程序，天津市制定了《關于劃撥土地房地產(chǎn)現(xiàn)狀補辦土地有償使用手續(xù)有關問題的通知》（津國土房籍〔2006〕1330號），明確規(guī)定：一是房地信息不一致的，由登記部門先行為現(xiàn)在的權利人辦理登記手續(xù)，在此過程中，實現(xiàn)權利人、范圍、房屋狀況等一致，然后土地出讓部門根據(jù)統(tǒng)一登記以后的信息（包括房屋、坐落等信息）由現(xiàn)在的權利人申請補辦土地出讓手續(xù)，就避免了由受讓方補辦不符合規(guī)定的問題，也統(tǒng)一了補辦的信息。二是從程序上既要讓申請人少往返，同時又要為土地交易部門把好關。受讓人在登記部門申請統(tǒng)一登記后。為了給土地交易部門把關，防止受讓人取得證書后不再辦理出讓手續(xù)，兩個部門建立了內(nèi)部聯(lián)系機制，由登記部門先不發(fā)證，而是為權利人打印登記簿（土地使用權類型記載為“劃撥”）和相關附圖，憑此到出讓部門補辦土地出讓手續(xù)，繳納土地出讓金，再憑出讓合同和出讓金繳納憑證到登記部門申請將“劃撥”土地轉(zhuǎn)為“出讓”，之后正式取得了產(chǎn)權證書，最大限度地減少了當事人在登記部門和土地交易部門的往返次數(shù)，程序既嚴密又簡化。改變了整合之初，當事人往返于兩個部門之間，登記部門要求當事人先辦出讓手續(xù)后再登記，土地交易部門想辦出讓又不符合規(guī)定、相互推諉的局面，實現(xiàn)了登記與補辦出讓手續(xù)的順暢銜接，解決了整合中的難點問題。