淺談不動產登記存量數據整合
——以慈溪市房地存量數據整合為例

□ 慈溪市國土資源局 陳樹鑫

□ 杭州市騰成信息科技有限公司 倪國忠

淺談不動產登記存量數據整合
——以慈溪市房地存量數據整合為例

□ 慈溪市國土資源局 陳樹鑫

□ 杭州市騰成信息科技有限公司 倪國忠

對于不動產登記機構來說，2016年是不動產統一登記年，而2017年則是不動產登記數據整合年。數據整合是不動產登記的一項重要工作，優質的不動產數據整合成果將有效地提升不動產登記工作效率，拓展不動產登記信息的共享服務。目前，各地不動產登記機構都在按照部、省工作部署，緊鑼密鼓地推進此項工作。筆者將慈溪市不動產登記數據整合工作實踐（主要是房地數據整合）總結為“堅持問題導向、緊抓三項重點工作、突出四個優先整合、構建五大基礎保障”四個方面，希望能給其他地方數據整合工作提供參考。

一、慈溪市房地存量數據基本情況

慈溪市房地存量產權數據共114萬條，現狀土地存量產權數據 51萬條，現狀房屋存量產權數據23萬條，歷史土地存量產權數據23萬條，歷史房屋存量產權數據17萬條。土地影像檔案1412.47 萬頁，房屋影像檔案622.59萬頁。

房地數據質量從總體上來看，房屋存量數據先前做過數據清理，整體質量相對較高，而土地存量數據則相對質量要差。從細處上來看，全市房地存量數據主要存在以下幾方面問題：一是無圖證書占比較高，慈溪市現狀土地存量產權數據 51萬條，其中無圖有15萬條，占29.4%；同時，在實際工作中還發現不少證書掛錯宗地。二是房地產權數據中部分關鍵核心字段缺失，如權利人身份證號、產權證書號等。三是存在部分未辦理注銷、變更、轉移登記業務卻進歷史庫以及已征遷尚未注銷的產權數據。四是房地權利關聯率不高，整體預關聯率僅為15%。五是部分產權數據與影像檔案未建立關聯。上述問題都需要通過房地存量數據整合來逐步解決。

二、緊抓三項重點工作

不動產登記存量數據整合的目標是建立一個標準統一、數據關聯、信息完善、圖屬一致的不動產登記數據庫。慈溪市按照上述整合目標，堅持問題導向，以緊抓宗地數據清理這個關鍵，圍繞房地產權數據清理這個核心，堅持房地數據關聯這個目標有序推進房地存量數據整合工作。

1.緊抓宗地數據清理這個關鍵

宗地作為不動產重要的載體，是房屋落宗、不動產單元號產生的最終落腳點，宗地數據的準確性將直接影響不動產登記結果的準確性和登記效率。在宗地數據清理中，慈溪市國土資源局通過實踐建立了“一分析、二核對、三完善、四疑難處理”的清理機制。一是用工具軟件對全市的宗地圖形進行整體拓撲分析，對重疊的宗地，先疊加遙感影像進行初步判斷，判斷是否存在重復的無效宗地，若有則清理，若確實都是有效宗地，則調取相關資料進行現場核實后，根據審批資料作相應地調整。二是依據審批資料，核對宗地與權利關聯性，對于權利未關聯的，通過整理軟件建立權利與宗地之間的關聯；對于關聯錯誤的，予以修正。三是完善有權利而無圖的宗地。一方面，入庫勘測宗地成果與權利建立關聯，確保抵押、查封等登記業務能及時配號辦理；同時，對入庫勘測宗地在數據庫中予以標示，在后期辦理轉移、變更等登記業務時進行修補測完善。另一方面，合理安排無圖宗地修補測資金，按照“先難后易、重點突出”的原則，先國有，再集體，分步予以補充完善。四是在宗地圖核實和完善過程中，充分尊重歷史，本著實事求是、尊重歷史、依法依規的原則，妥善處理宗地圖與登記權利不一致的情形，通過補辦相關審批手續后予以完善，若不符合相關政策法規無法補辦的，在數據庫中予以標示。

2.圍繞房地產權數據清理這個核心

完整、正確的房地產權數據不僅能有效提高房地關聯率，更是開展不動產登記和拓展不動產對外服務及共享的基礎。慈溪市在房地產權數據清理過程中重點把握以下“三個核實”。

一是核實完善產權屬性，確保其準確和完整。對照《不動產登記數據整合建庫技術規范（試行）》和《浙江省不動產登記數據庫標準（試行）》等標準，兼顧標準可行性和可操作性，突出清理重點，制定存量房地產權數據清理核心字段標準，現狀房屋產權要求核實完善戶、自然幢、房地產權、審核、權利人、產權證書六大類75個屬性字段，現狀土地產權要求核實完善宗地、建設用地使用權、審核、權利人、產權證書五大類57個屬性字段；對上手、上手以上手則分別要求核實完善核心的3個（權利人名稱、權利人證件號碼、產權證書號）、2個（權利人名稱、產權證書號）屬性字段就可，重點是要建立歷史追溯關系及確保上手、上手以上手的產權進入歷史庫。

二是核實產權狀態的準確性。一是在建立產權歷史追溯關系時，核實產權的狀態。二是在建立房地權利關聯時，對于房地權利狀態不一致的情形，通過檔案等信息核實相應產權的狀態。三是收集拆遷資料，依據拆遷紅線圖和被拆遷人員清單，結合權籍調查庫信息，分析、梳理拆遷區塊內產權的狀態。四是疊加歷年供地圖形與現狀宗地圖，結合遙感影像等信息，判斷地塊是否存在變化，核實對應地塊內產權的狀態。

三是核實產權數據和影像檔案的關聯性。重點檢查影像檔案條目核心信息的準確性、產權數據與影像檔案的關聯性，對于影像檔案條目核心信息缺失、錯誤的，核實完善后與產權數據建立關聯，對于影像檔案數據缺失的及時補掃完善后建立關聯。

3.堅持房地數據關聯這個目標

房地數據關聯主要內容是戶歸幢、幢落宗、房地權利關聯，此項工作成效將直接影響不動產登記的工作效率和管理水平。由于原先房地分別登記原因，在實踐中造成：一是權利登記的單元范圍不統一，存在一本土地權利證書登記的宗地范圍涵蓋多本房屋權利證書登記的房屋范圍，一本房屋權利證書登記的房屋范圍涵蓋多本土地權利證書登記的宗地范圍等情形；二是同一不動產上房屋、土地登記的權利主體不一致。慈溪市在房地權利關聯的實施過程中，對于權利登記的單元范圍不一致的情形，歸類分別提出對應的關聯方法；對于權利主體不一致的情形，予以先行關聯，并做好標示，以進一步提高房地關聯的成效。同時，在房地數據關聯中采取軟件自動關聯與人工核實關聯相結合的方式，切實提高房地數據關聯效率。

三、突出四個優先整合

鑒于房地存量數據量大、整合難，慈溪市優先試點，對112.89平方公里范圍房地存量數據先行進行試點整合，通過試點總結出一套適合全市實情的房地存量數據整合的工作機制和技術路線。在總結試點建設經驗的基礎上，慈溪市提出“四個優先”整合：一是優先整合國有土地上的存量數據，再逐步整合集體土地上的存量數據；二是優先整合現狀庫的存量數據，再逐步整合歷史庫的存量數據；三是優先整合主城區的存量數據，再逐步整合其他區域的存量數據；四是優先整合數據質量較差的存量數據，再逐步整合其他存量數據。在遵循“四個優先”原則下，分類分步推進全市存量數據整合，突出整合成效。

四、構建五大基礎保障

構建組織、業務、質量、技術、資金五大基礎保障，確保存量數據整合工作有序推進，成果質量得到有效保證。

1.構建組織架構

慈溪市委、市政府高度重視全市不動產登記工作，成立了市不動產登記改革領導小組，領導小組下設辦公室，設在慈溪市國土資源局，統籌協調推進全市不動產登記工作。不動產數據整合是不動產登記的一項重要工作，為推進此項工作，慈溪市國土資源局選調市不動產登記服務中心、局信息中心相關業務技術骨干，成立了專項工作小組，組織實施不動產登記數據整合。

2.加強業務指導

通過集中學習培訓和駐場指導，讓數據整合人員盡快熟悉權調和登記業務流程和規則，領會各項相關指標的含義。建立例會制度，定期或不定期召開工作會議，分析、解決、歸類整合工作中碰到的問題，把解決方法以工作規范予以固化，做到數據整合人員與業務指導人員融合發展，共同學習進步。

3.強化質量監督

建立數據整合質量檢查標準，明確檢查內容和質量要求，將數據整合質量檢查分為承建單位作業人員互檢、承建單位質檢人員抽檢、中心和監理單位抽檢三個階段，并明確各階段質量檢查的比例要求。

4.嚴把技術關口

由于沒有現成的數據整合軟件加之慈溪市數據邊整理邊入庫的整理模式，因此承建單位必須要非常熟悉不動產登記數據庫的底層架構，并具備相應的軟件開發能力，來開發適合慈溪市實情的數據整合工具和入庫工具。在招標中，慈溪市對投標單位在不動產系統建設、數據整合經驗、工具開發三個方面都提出相當高的要求。

5.落實資金保障

數據整合需要投入大量的人力、物力和財力，俗話說，“兵馬未動糧草先行”，在擬定慈溪市不動產登記信息化項目可研報告兼建設方案時，慈溪市國土資源局就把數據整合作為一項重中之重工作列入建設方案中，從而得到了市級相關部門鼎力支持，獲得較充足的資金保障。