開發商在商品房預售中的法律風險及防范

蔣修賢

廣東廣信君達律師事務所，廣東 廣州 510623

開發商在商品房預售中的法律風險及防范

蔣修賢

廣東廣信君達律師事務所，廣東 廣州 510623

從我國房地產行業的發展現狀看，即便當前的房價飛速上漲，但依然未能削弱國民的購房熱情。房屋購買方雖是國家法律的重點保護對象，但開發商的利益也同樣值得關注。在商品房預售過程中，開發商的法律風險問題，主要是由于其與消費者的信息不協調以及相關法律法規不完善所引起，為此，需在今后對上述問題加以重視。文章對開發商在商品房預售中的法律風險及防范進行了研究。

開發商；消費者；商品房預售；法律風險；樓盤

在現如今的商品房預售過程中，合同常以格式條款為主，故極少有消費者可完全按照自治原則進行合同簽訂，該問題主要是由于合同雙方的信息資料不對稱所導致，進而造成了合同雙方地位不對等的問題，其實質上也違背了民法中關于“合同主體平等”的基本原則。上述問題的出現，十分不利于商品房預售工作的順利開展，同時也對商業誠信制度造成了損害。

一、商品房預售的基本特征分析

(一)法律主體特性

商品房在預售過程中，其法律關系的形成與購房者和開發商之間存在著較為密切的聯系。開發商需經過相關政府部門的同意之后，投資進行房地產開發，之后在將投資產生的物品投入市場進行買賣。雖然購買者的具體數量無法確定，但意向或需求群體的存在卻值得肯定。因此，在商品房預售的過程中，買賣交易合同的簽訂雙方基本屬于固定。

(二)交易結果不可預見

在商品房的預售階段中，房屋還尚未成型，買賣雙方需按照特殊規定開展后續事宜。但是現實生活中，開發商尚未取得預售許可證便開始與消費者簽訂認購書的問題仍時常發生，加之房產開發的時間較長，故增加了購房者的法律風險，同時也對開發商自身的發展十分不利[1]。

二、開發商在商品房預售過程中需面臨的法律風險

第一，大部分的房產開發商在制定預售方案的過程中，處于商業運作方面的考慮，常會過分夸大樓盤的功能和優勢，若將銷售廣告中提及的內容全部落實在合同中，則顯然對開發商十分不利。目前，很多業主以銷售廣告中存在虛假內容為由，狀告開放商并要求其賠償經濟損失的案件屢見不鮮，同時也引發了不良的社會影響。商品房銷售廣告被納入合同內容的條件主要有兩個：第一，出賣人就特定開發范圍內的房屋及其相關設施所做的具體確定和說明；第二，對于房屋價格的確定以及房產交易合同的制定產生較大影響。只有在上述兩種情況下，才能將銷售廣告中的內容作為合同內容。

第二，房屋在建造的過程中，存在一定的缺陷和瑕疵也是在所難免，但很多微小的缺陷問題在交易以及驗收時常不易被察覺，待業主居住較長一段時間后，才會有所察覺，進而引發糾紛問題，很多業主便會借此機會提出經濟賠償和退房要求。例如，某“明星樓盤”在建造的過程中，由于混凝土受凍，進而引發了嚴重的質量問題，業主在居住一段時間后，出現了大梁斷裂的現象，故直接導致了大批業主的經濟索賠問題，一時間使開發商陷入絕境。但在審查房屋交易合同以及相關權威部門的檢測報告后，發現開發商其實有很多的理由拒絕業主的索賠要求。實質上，國家在房屋質量缺陷的問題上，也明確指出了開發商有責任承擔維修工作，但并非必須解約。由此可見，結合國家法律的相關規定，開發商有義務針對業主提出的房屋質量問題加以解決，若為此給業主帶來了一定的經濟損失，通常也需要如數賠償。但在此情況下，業主有義務對其所遭受的損失加以舉證，但義務的實現過程卻較為艱難，因此，開發商所需承擔的還是維修責任[2]。

三、商品房預售過程中避免開發商法律風險問題的有效途徑

(一)完善商品房預售程序

相關部門在下發房屋預售許可證的過程中，應對開發商的資金實力和開發能力進行嚴格審核，以此避免開發商的不正當行為所引發的法律風險隱患。同時，開發商還應與預售處進行密切聯系，取消以往的先簽訂草案付款再正式簽合同的流程，而改為“先簽合同后付款”，以此避免后續的風險問題。轉移房屋風險一般是以所有權交付為基礎，由開發商承擔大部分的風險，如此一來看似是增加了開發商的法律風險負擔，但實質上卻大幅度提升了其誠信度，若在后續的房屋開發時，并未出現質量問題，便可有效的避免法律風險問題。

(二)合理分配消費者、開發商以及銀行的風險

在美國，房屋預售過程中，消費者應與開發商之間達成簽訂意向，待半數以上的房屋被預定后，開發商才開始向銀行申請貸款，并開始正式的建造。消費者在初期階段預付的資金一般由第三方保管，待工程建設完成交付時，才能獲取房款。我國在今后的發展中便可充分借鑒該制度，以此降低開發商法律風險的發生概率。

四、結語

綜上所述，商品房在正式預售的過程中，難免會存在較多的法律風險問題，在此過程中，若開發商存在一些不正當、不合法的行為，便會為自身帶來嚴重的法律風險隱患。而當前現行的法律文件中，仍將消費者作為重點的保護對象，因此，開發商在今后發展過程中，一定要恪守法律、嚴于律己，從多個方面和角度對法律風險問題進行防范。

[1]徐干杭.房地產眾籌的法律風險探析—以“妖墅”眾籌房為例[J].科技經濟市場，2016，03：213-214.

[2]王琳琳.房地產交易中存在的法律問題及風險防范[J].長春師范大學學報，2014，3309：43-45.

D922.181；D923

A

2095-4379-(2017)35-0149-01

蔣修賢(1977-)，男，湖南邵陽人，碩士，任職于廣東廣信君達律師事務所，研究方向：房地產法律。