域外商業住宅小區停車位的立法現狀及實踐分析

李 珺

山西財經大學，山西 太原 030006

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域外商業住宅小區停車位的立法現狀及實踐分析

李 珺

山西財經大學，山西 太原 030006

隨著社會經濟不斷發展，停車位的糾紛也日漸突出，其中最為人們所關注的當屬住宅小區中的停車位問題，而隨著住房的商業化，商業住宅小區逐漸代替之前老舊的單位分配宿舍成為居民居住的主要形式。《物權法》頒布之后由于對于小區停車位權屬性質、使用、交易以及管理方面規定較為籠統，不適于直接用于實踐中。在學界中有著不同的看法，在現實生活中經常出現法律糾紛。就域外，對于小區停車位的立法情況進行梳理，以便提供一種多樣開放的思路對于住宅小區停車位的權屬進行界定。

住宅小區停車位；停車位權屬；域外小區停車位立法現狀

一、德國商業住宅小區停車位權屬及其使用的立法規定

德國的商業住宅小區發展較早，因此較于我國而言，發展較為完善。其住宅小區的停車位被明確規定為建筑物區分所有權的專有部分。作為大陸法系的國家中，德國是對于停車位性質權屬爭論進行明確立法的國家。其內容主要有：一是對于無論屬于地上停車位或是地下停車位，無論其位置如何，都為獨立的部分，都能夠通過交易取得所有權。①二是將擁有永恒性的界標而界定的停車位，可以看作為獨立的房間，與我們一般所認為的有形，實體，四周有墻壁所包圍的界定標準不同，拓寬了界定的標準。換句話說，只要有明確的標志，并且具有持久性的特點，那么其范圍即為獨立的客體。②

二、法國商業住宅小區停車位權屬的立法規定

法國與德國相比較而言更加注重對于小區業主權益的保護，在房地產開發商建造住宅小區的同時，須考慮到該小區業主每戶要有一個停車位，作為標準配備。同時，與德國相同，商業住宅小區中的停車位也被看作是建筑物區分所有權的專有部分，也可以單獨通過交易進行買賣。依據法國立法規定，房地產開發商在構建住宅小區的同時，需要負有建造必須的停車位的義務，而此義務至少是依照每戶一個停車位而確定。在法國理論學界和實務界都統一認為，停車位屬于獨立的客體，與建筑房屋一起可以分別進行交易。換句話說，即需要進行簽署買賣合同才能夠取得停車位的專屬所有權。對于未售出的小區停車位，房地產開發商可出售、出租、附贈給第三人。

三、美國商業住宅小區停車位權屬的立法規定

與前二者不同，美國將停車位依照其所建住宅的不同而分為了普通的停車位以及專屬于公寓的停車位。同時，美國主要通過禁止性的規定來規范停車位的權屬問題。其一為嚴禁將住宅小區內的停車位作為單獨的交易標的進行買賣或者租賃；其二為對于住宅小區停車位的主體加以限制，只有該住宅小區的業主才能夠擁有該停車位的所有權，除此之外的第三人無法取得該小區停車位的所有權。③足以見得，在美國，其停車位的權屬屬于綜合性權利，要求了主體的資格，并且原則上不能夠對住宅小區內的停車位進行交易。但是，在美國，也有專門用于租賃、買賣甚至用于抵押的停車位，其主要建于商業住宅小區之外的，具有區分住宅小區停車位的專為停車而設立的停車場。關于商業住宅小區內停車位的權屬，其立法主要分為兩類，一類為將住宅小區內的停車位視為業主所共有的公有財產，類似于股東的權利，具有身份性。二是將業主專有的停車位認為可通過協商，在其住宅小區內進行權屬的轉讓或者租賃。

四、日本商業住宅小區停車位權屬的立法規定

日本與美國相類似，將停車位依照位置的不同分為室內停車位以及室外停車位。室外停車位，是指用劃線的方式來界定形成的停車位。對于室外停車位，日本所形成的統一觀點認為共有部分；而對于室內停車位，學理界與實務界爭論不一，但在主流觀點上主要認為將小區停車位看作專有部分。其主要依據為昭和1956年關于支持室內停車位為專有部分的判決。④

五、我國澳門特別行政區劃有關商業住宅小區停車位權屬的立法規定

關于建筑物區分所有權中對于停車位的處分，我國澳門特別行政區主要采用共有部分，同時采用專有權的兩重形式。大致可分為四種類型：一是將住宅小區停車位視為單獨，獨立的客體。二是將其視為與建筑區劃內的小區視為共同的一部分，此時住宅小區業主按份共有。三是將不動產與其相應的停車位視為一個整體，不具有獨立性。四是將住宅小區停車位依某種合意轉移使用權給第三方的小區或者其他單位。

在理論學界中，對于“首先滿足”的理解都各執一詞，從而導致沒有一個確定的明示或漠視的條規，導致在商事活動中，本身處于優勢地位的房地產開發商利用格式條款自行對于小區停車位的價格界定，甚至出現房地產開發商擅自將停車位價格提到顯著高于市價而售與非本住宅小區的居民，而致使小區內原先有限的空間變得更加稀少，在實際操作中《物權法》所起到的作用并不明顯來保護弱勢一方——小區業主的合法利益以及基本需求，反而為房地產開發商提供了“合法”理由牟利。

[ 注 釋 ]

①陳華彬.建筑物區分所有權研究[M].法律出版社，2007：211.

②張學哲.停車位特別使用權在住宅所有權人共同體內部的轉讓[M].王洪亮.中德私法研究.北京大學出版社，2006：275-279.

③戴忠喜.把住宅小區控制權交給全體業主——兼談美國法中住宅小區車庫，會所，綠地歸屬[N].中國產報，2005-9-19.

④卓潔輝.區分所有建筑物附設停車場的比較研究[J].中外房地產導報，2003(2)：22.

[1]陳華彬.建筑物區分所有權研究[M].法律出版社，2007：211.

[2]張學哲.停車位特別使用權在住宅所有權人共同體內部的轉讓[M].王洪亮.中德私法研究.北京大學出版社，2006：275-279.

[3]陳華彬.建筑物區分所有權研究[M].法律出版社，2007：210-211.

[4]戴忠喜.把住宅小區控制權交給全體業主——兼談美國法中住宅小區車庫，會所，綠地歸屬[N].中國產報，2005-9-19.

[5]卓潔輝.區分所有建筑物附設停車場的比較研究[J].中外房地產導報，2003(2)：22.

[6]陳華彬.建筑物區分所有權研究[M].法律出版社，2007，1(1)：202-214.

李珺(1992-)，女，漢族，山西太原人，山西財經大學法學院，民商法專業，法學碩士生，研究方向：民商法。

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