貨幣政策對房地產市場的影響研究

劉貴麗

摘要：房地產就是國民經濟發展中的支柱產業，對于拉動內需、推動經濟增長都發揮著巨大的作用。貨幣政策是國家進行房地產市場調控的重要手段之一。面對復雜的房地產市場情況，如何通過有效的貨幣政策來對房地產價格進行合理調控，是當前經濟學界重點問題。本文通過實證分析提出貨幣政策對房地產價格影響，并提出相關政策建議。

關鍵詞：貨幣政策 房地產 價格 影響

我國商品化住房改革之后，經濟的飛速發展過程中，人們對于住房的需求大幅增長，并且國家政策也進行了擴大內需的規定，在這樣的背景下，我國的房地產價格一直處于一個比較高的發展水平。從2009年之后，受到多個因素的影響，我國的房地產市場價格出現了大幅度的上漲，關于房地產經紀出現泡沫的論斷大量出現。而近年來，國家針對房地產市場開展了多項調控政策，雖然國家提出了針對三四線城市去庫存的政策，但是房價的上漲依然存在。通過貨幣政策，對房地產資金盡心調控，是國家針對房地產市場調控的重要措施之一。因此，為了能夠充分應用貨幣政策達到調控房價的目標，產生良好的效果，有必要對貨幣政策對房地產價格影響進行研究。

一、理論概述

房地產價格的影響因素很多，包括經濟環境、住房需求、國家政策、城市化、貨幣政策等等。其中，貨幣政策是中央政府進行房價控制的主要政策調控方式，因此，貨幣政策是影響房地產價格的重要因素之一。

在貨幣政策傳導機制理論中，貨幣政策在利率、信貸以及資產價格三個方面會對房地產價格產生影響。其中信貸、資產價格的財富效應能夠對房地產價格產生于影響。中央銀行改變貨幣的供應量，能夠使得商業銀行的準備金與存款產生改變，這樣商業銀行的可貸資金就會改變，融資規模會相應發生變化，這樣就會影響商業銀行對于房地產市場的融資狀況，而房地產企業融資會直接對房產價格產生影響。貨幣量的改變同樣也會對利率以及金融資產的價格產生影響，這樣金融財富以及終生財富發生了改變，消費需求方面也會隨著改變，房地產產出受到需求影響就會改變，物價也會隨著變化。這就是資產價格的財富效應。

目前，在已有的研究當中，貨幣政策對于房地產及價格的影響主要集中在不同貨幣政策工具方面。李霜針對不同的貨幣調控工具的作用人，認為利率是對房地產價格調控的最有效工具，相比較而言，貨幣供應量、貸款余額這兩個工具的調控作用沒有得到明顯發揮。梁斌主要對利率這一調控工具進行了實證分析，得出結果同樣是認為利率調控工具對于房地產價格有著非常顯著的關聯性。還有學者研究了貨幣政策調整房地產價格存在差異。周虹等對于中西部地區的貨幣政策發揮作用進行了比較，認為通過貨幣供應量以及信貸規模的調整，東部地區房地產價格調整幅度較小，而中西比地區的房地產價格影響大，這個不同地區的房地產貨幣調控政策制定提供了依據。趙奉軍從市場的供給與需求兩個方面進行探討，利率的變動對于全國地區的房地產價格影響都不大，而信貸規模增長則會使得房地產價格出現大規模上漲，并且東部地區價格上漲比西部地區更加明顯。

二、貨幣政策對房地產價格影響的實證分析

為了研究貨幣政策對于房地產價格的影響，本文選擇貨幣供應量這一指標作為貨幣政策的代表指標，用LM2表示，而房地產價格則選擇了全國100城市2010年6月到2015年6月的每月歷史房地產價格作為房地產價格的代表指標，用LP表示。

首先對兩個指標的基礎數據進行平穩性檢驗，兩個變量并不是平穩時間序列，但是一階差分則是平穩的。進一步進行協整檢驗，Johansen協整檢驗結果說明LM2和LP至少存在一個協整關系，即貨幣供應量和百城房地產歷史樣本均價可能存在長期穩定的關系，接下來對兩變量進行格蘭杰因果關系檢驗，結果如下：

這說明在5%的顯著性水平下，LM2是LP的格蘭杰原因，同歸結果如下：

三、結論與建議

從以上的實證結果可以看出，貨幣供應量LM2出現一個單位的變化，地產價格LP就會發生0.26個單位的變化，這表明貨幣供應量與房地產價格存在正向的相關性，并且房地產價格會隨著貨幣供應量的變化而產生變化。

因此，在進行房地產價格的調控中，可以對貨幣供應量進行信貸渠道方面的調整，這樣能夠使得房地產企業的貸款額度發生變化，從而實現對于房地產價格的調控。另外，還應當注意資產價格渠道的作用，對于房地產股票市場的資源配置進行完善，提高資源配置的效率，從而充分的發揮股票市場的投資功能。

參考文獻：

[1]李霜.貨幣政策工具調控房價的效果及其動態特征[J].武漢金融，2013

[2]梁斌，李慶云.中國房地產價格波動與貨幣政策分析：基于貝葉斯估計的動態隨機一般均衡模型[J].經濟科學，2011

[3]趙奉軍.供求逆轉與房地產調控僵局的突破[J].中國房地產，2011