談房地產市場監測機制的建構

陳軍

摘要：隨著我國房地產市場進入“分化時代”，國家對房地產調控作出“因城施策”的方向，目的是施策要精細化。而施策精準，須針對差異化地情健全市場監測機制，以便對市場進行有效評估和解剖，制定相宜政策“對癥下藥”。本文從監測常態化、目標明晰化、運行法制化、績效民意評價化等四個維度探討了監測機制的構建。

關鍵詞：房地產 調控 市場監測 機制 構建

隨我國房地產市場宏觀調控不斷的深化，調控進入了“深水期”。各地房地產市場區域化發展明顯，各地房地產業發展程度不一，形成不同市場發展態勢，勢必需要健全和完善市場監測機制，一地一策，因宜施策。從具體的實踐過程來看，構建房地產市場的監測機制，需從監控機制常態化、監控目標明晰化、監控運行法制化、監控績效民意評價化等四個方面來完善和建構，以推動房地產市場健康、持續、穩態發展。

一、理性認知市場區域分化，構建常態化監測機制

從房地產市場的發展看，未來房地產市場的分化已經不僅僅是一線、二線城市與三線、四線城市之間的分化，甚至同一個城市內部都有不同區域也存在分化。這種情況下，建立常態化房地產市場監測機制就非常有必要，可以給政策制定提供更科學化的數據和市場依據。一是建立常態化的監測組織體系。有常態化監測組織體系可以實現監測統一化、數據標準化、監控常態化，為自下而上的監測機制提供組織保障。以常態化的監測組織體系建立監測信息網絡，覆蓋各類區域、各類城市。對不同城市根據庫存去化周期來設定市場的監測合理值、偏熱值和偏冷值，可為市場調控提出預警信號。二是建立全國常態化的房地產交易平臺。運用大數據加強服務和監管，是時代進步和降低成本的必然要求。建立統一的房地產交易平臺，凸顯大數據云端關聯，利于房地產市場監測預測、風險預警，提升政府服務和監管的有效性。三是常態化的監測數據成果積累，可以用來分析市場走勢，提前預判市場走向，儲備調控政策，促進調控更精準化。

二、理性認知監測復雜系統性，建構明晰的目標體系

針對市場自我調節可能存在失靈的復雜情況，進一步建設和完善房地產市場監測目標體系，提供準確、全面、具有持續性的監測數據，可以對房地產市場做出準確判斷。一是建立房價監測機制。價格是房地產市場運行中的敏感指標，以房價及其漲幅、租金價格及其漲幅作為監測指標，可形成以房價收入比、房價租金比和住房可支付性指數的房價監測預警目標機制。二是建立房地產市場供求狀況監測機制。商品房銷售實行預售制，選擇商品房新開工面積及增速、商品房銷售面積及增速作為監測指標，并測算商品房銷售開工比。三是建立房地產市場的投資狀況監測機制。監測房地產開發企業的資金來源和房地產開發投資完成額等指標，可以判斷當期投資狀況和未來投資變化趨勢。四是建立房地產市場的金融風險狀況監測機制。五是建立房地產市場未來需求趨勢監測機制。以人口總量、結構變化趨勢、經濟增長和居民收入增長狀況、金融政策變化等對市場未來預判、分析，把握未來市場發展趨勢。六是建立房地產市場未來供給趨勢監測機制。以影響房地產市場未來供給趨勢的房地產開發企業的資金狀況和土地供應情況，建立對土地供給狀況、房地產開發企業資金狀況等進行監測的體制。七是建立金融和土地政策的變化情況的監測機制。金融政策和土地政策的變化直接影響房地產開發狀況變化，實行寬松的貨幣政策，可進一步促進房地產開發投資；增加或減少土地供給，可直接影響到房地產市場變化。

三、理性認知主體多元性，推進監測運行法制化

針對各地情、各區域市場多元化發展態勢，在推進房地產市場監測運行同時，還要完善法律制度，規范監測行為。一是建立健全監測市場全過程的法律體系。住建部已發布了貫徹《法治政府建設實施綱要（2015～2020年）》的實施方案，提出要建立全國常態化房地產市場監測機制，但市場監測及其相關法規法律體系還不健全。二是建立監測運行的長效機制。對市場全面監測，形成監測數據積累成果，為有效規避市場風險、為宏觀調控提供依據和數據，是一項長期的工作。三是建立市場監測成效的獎懲機制。房地產調控是中央的決策，而地方發展是地方政府的責任。因此，中央和地方政府在房地產調控、監測目標上并不一致，為了增強調控、監測的執行力，必須制定、完善監測機制和監測目標的考核獎懲機制，從政策 “度”把握、監測數據準確、市場分析評價、政策執行力等全方位構建考評獎懲體系，要納入中央對地方政府的科學發展考核，引導房地產理性發展，促進房地產市場健康發展

四、理性認知監測科學性，推進監控績效民意評價化

房地產市場監測機制建立是否科學，因城制策是否有效，構建房地產市場監控成效的民意評價機制尤為重要，以完善國家宏觀調控問責機制。一是在健全監測機制時要充分征求意見，特別要聽取房地產業界專家學者的意見。要做好監測目標信息、成果和相關論證報告的公示，經各界充分討論后在相宜實施相關調控政策。二是在問責制方面引入民意評價機制。現有的房地產市場調控約談問責機制，主要局限于是否如期確定并公布本地區年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度是否超過年度控制目標、有沒有完成保障性安居工程目標任務，以及執行差別化住房信貸、稅收政策是否到位等問題，這些問責都有嚴重的滯后性，且有些問責操作性不強。在問責機制方面引入公眾監督和民調評價機制，實現民眾對本地政府房地產市場監控和調控的評價，公布評議結果，對評議較差者約談問責，可推進各地在房地產監控、調控方面順應民意，讓群眾滿意和支持。三是要形成房地產專項監控報告交地方“兩會”審議制度。每年地方“兩會”設專題審議上年度的房地產市場運行和調控工作專項報告，并在“兩會”上公布投票結果，對未能獲70%的贊成票的地方政府約談問責，以形成房地產市場監控長效機制的構建。