智慧調(diào)控，重在實(shí)效

文/陳伯庚

智慧調(diào)控，重在實(shí)效

文/陳伯庚

自2003年開始加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控以來，至今已經(jīng)有十四個(gè)年頭了，盡管調(diào)控的紅頭文件發(fā)了一個(gè)又一個(gè)，可謂力度不小，但調(diào)控的實(shí)際效果并不理想。究竟問題出在哪里呢？應(yīng)當(dāng)冷靜地總結(jié)和思考一下，以便在新一輪宏觀調(diào)控中加以改進(jìn)。筆者以為，對房地產(chǎn)市場加強(qiáng)宏觀調(diào)控，應(yīng)多一點(diǎn)智慧，少一點(diǎn)盲目性，倡導(dǎo)智慧調(diào)控，講究實(shí)效。

一、智慧調(diào)控的根基：正確定位，明確調(diào)控目標(biāo)

對房地產(chǎn)市場實(shí)施宏觀調(diào)控的首要問題，是要明確調(diào)控的目標(biāo)，而要明確調(diào)控目標(biāo)，又必須要對房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用正確定位，這是智慧調(diào)控的前提和基礎(chǔ)。

首先，必須明確房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)地位和作用，這是由客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律所決定的。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)大，是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長點(diǎn)，對GDP增長直接或間接的貢獻(xiàn)率約在2個(gè)百分點(diǎn)左右。住宅建設(shè)投資和住宅消費(fèi)雙向拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。前一時(shí)期有人提出“國民經(jīng)濟(jì)去房地產(chǎn)化”，否定房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位和作用，這對房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展是十分有害的，不利于在新常態(tài)下確保國民經(jīng)濟(jì)中高速增長。所以，必須對房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位和作用取得共識(shí)。

鑒于這一認(rèn)識(shí)，房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的首要目標(biāo)，應(yīng)當(dāng)是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，以促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)中高速增長。

其次，房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控要貫徹以人為中心的發(fā)展思想。住房消費(fèi)是關(guān)系到居民生活的重大問題，社會(huì)主義生產(chǎn)目的是發(fā)展生產(chǎn)，滿足需要。發(fā)展住宅建設(shè)的目的，是為了滿足人民的居住需要，這是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的根本出發(fā)點(diǎn)和歸宿。因此，宏觀調(diào)控的目標(biāo)，應(yīng)當(dāng)是在住宅建設(shè)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)上，不斷改善居住條件，提高居住水平和居住質(zhì)量，這是房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的根基和靈魂。

為了滿足人民的住房需求，必須確保城鄉(xiāng)居民買得到房，買得起房，租得起房，這就要嚴(yán)格控制房價(jià)，保持房價(jià)的基本穩(wěn)定和合理定價(jià)，這是房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的第三個(gè)重要目標(biāo)。國際上通行的合理房價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是，一套中等住房的價(jià)格相當(dāng)于居民年收入的3至6倍。我國一線城市的房價(jià)畸高，漲幅很大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過居民收入增幅，遠(yuǎn)離合理房價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，房價(jià)泡沫越積越多，隱藏著極大的金融風(fēng)險(xiǎn)，控制房價(jià)具有極端重要性。但是房價(jià)是由多種因素決定的，不能單純強(qiáng)調(diào)控制房價(jià)，而是要通過供給側(cè)和需求側(cè)改革、控制土地價(jià)格等多方面措施，求得供求平衡，才能奏效。

二、智慧調(diào)控的依據(jù)：認(rèn)清形勢，精準(zhǔn)調(diào)控

對房地產(chǎn)市場供求狀況的準(zhǔn)確判斷，是實(shí)施宏觀調(diào)控的客觀依據(jù)，也是精準(zhǔn)調(diào)控的基礎(chǔ)。同一般商品相比較，房地產(chǎn)供給和需求具有一系列特點(diǎn)：從市場供給方面看，它具有明顯的剛性和時(shí)滯性。房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)周期長，一般要兩三年甚至更多，短時(shí)間內(nèi)供給不易及時(shí)調(diào)整；同時(shí)，房地產(chǎn)是房屋建筑物和土地的結(jié)合體，土地供應(yīng)剛性對商品房供給的制約作用特別大。從市場需求方面看，房地產(chǎn)需求具有明顯的層次性、地區(qū)性特征。商品住宅價(jià)值量大，受收入水平限制，住宅市場需求可分為消費(fèi)性住房需求和投資性住房需求兩大類，消費(fèi)性住房需求又可分為高檔房、中檔房、低檔房三類需求。同時(shí)，受各地區(qū)收入水平和人口數(shù)量等影響，住房需求也有很大的地區(qū)差別。

只有充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場供給和需求的特點(diǎn)，才能真正摸清市場供求狀況及其變化趨勢，制定正確的調(diào)控政策，做到精準(zhǔn)調(diào)控。去年年初，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)商品房總量過剩，要去庫存，各地紛紛出臺(tái)寬松的調(diào)控政策，如放寬信貸、放寬購房限制等。而下半年出現(xiàn)房地產(chǎn)市場過熱、房價(jià)上漲過快的情況，又反過來采取緊縮政策，收緊房貸，重新啟動(dòng)限購、限貸政策。這一寬一緊實(shí)在使人費(fèi)解，說到底，還是對房地產(chǎn)市場形勢缺乏準(zhǔn)確判斷，政策左右搖擺。

筆者對“房地產(chǎn)市場總量過?！钡恼f法持懷疑態(tài)度。如果總量過剩，為什么房價(jià)那么高，漲得那么快？特別是北上深廣四個(gè)一線城市和大多數(shù)省會(huì)二線城市，去年住房價(jià)格上漲了30%以上，明顯是住房供不應(yīng)求，而不是供給過剩。前一時(shí)期的寬松政策助長了住房價(jià)格上漲。

從總體來看，我國正處在城鎮(zhèn)化的高峰時(shí)期，2億多農(nóng)民工市民化，需要大量住房，而土地供應(yīng)偏緊，普通商品住房的建設(shè)還要大力推進(jìn)。精準(zhǔn)調(diào)控需要從供需兩端著力：供給方面，要求增加住宅土地供應(yīng)，特別是要調(diào)整住宅供給結(jié)構(gòu)，增加中小套型住房供應(yīng)。需求方面，要大力支持自住性剛性需求，抑制投資性住房需求，采取差別化住房政策。

三、智慧調(diào)控策略：分城施策，精細(xì)調(diào)控

房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，具有固定性和不可移動(dòng)性的特征，這就決定了房地產(chǎn)市場供給和需求具有很強(qiáng)的區(qū)域性和差別性。我國北上深廣等一線城市、省會(huì)二線城市和三、四線中小城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展程度、供需狀況、住房價(jià)格等差異很大，精細(xì)調(diào)控必須給地方調(diào)控決策自主權(quán)，分城施策，因地不同，依需有別，全國不搞“一刀切、大豁隆”的調(diào)控。

目前，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域分化特征，供需不平衡的情況突出。北上深廣等一線城市由于收入水平高、導(dǎo)入的人口多，住房的需求量大，而土地供應(yīng)不足，商品住房供給短缺，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的市場形勢，自住性需求和投資投機(jī)性需求過旺，雙向拉動(dòng)住房價(jià)格快速上漲。對這些地區(qū)的調(diào)控，需求側(cè)應(yīng)采取緊縮政策，加大抑制住房投資投機(jī)力度，壓縮投資性需求。具體實(shí)施時(shí)，還要求精細(xì)區(qū)分需求，區(qū)別對待，有保有限。保的是剛需和自住性需求，限的是投資和投機(jī)性需求。同時(shí)，要加強(qiáng)對供給側(cè)的調(diào)控，增加住宅用地供給，加快住宅建設(shè)，整頓違法違規(guī)的開發(fā)企業(yè)和中介服務(wù)企業(yè)，規(guī)范市場行為，實(shí)行綜合調(diào)控。

從實(shí)踐來看，不少地方調(diào)控新政還是體現(xiàn)了上述要求的。北京市的“京八條”，把“加大住宅用地供應(yīng)力度”放在第一位，明確提出積極推進(jìn)土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，進(jìn)一步增加住宅土地供應(yīng)，并調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的供應(yīng)比例，滿足剛性自住性住房需求。上海市的“滬六條”，也提出增加土地供應(yīng)和加強(qiáng)銷售環(huán)節(jié)監(jiān)管等措施。

二線省會(huì)城市由于供求情況有別，房價(jià)漲幅不一，調(diào)控政策力度應(yīng)當(dāng)有所區(qū)別。

至于三、四線城市，主要問題還是住宅供過于求，供給過剩。因此，在宏觀調(diào)控上還是應(yīng)采取寬松政策，鼓勵(lì)居民買房。

四、智慧調(diào)控的機(jī)制：政府主導(dǎo)，市場調(diào)節(jié)

在房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控中，正確處理政府與市場的關(guān)系是關(guān)鍵。智慧調(diào)控必須建立在理順政府與市場關(guān)系的基礎(chǔ)上。

房地產(chǎn)市場調(diào)控的核心是提高房地產(chǎn)資源配置效率問題。在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)資源主要是由市場機(jī)制調(diào)節(jié)和配置的。黨的十八屆三中全會(huì)決議明確提出：要充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，同時(shí)更好發(fā)揮政府的重要作用。這為正確處理二者關(guān)系指明了方向。所謂市場配置資源，就是遵循價(jià)值規(guī)律、供求規(guī)律、競爭規(guī)律等市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，運(yùn)用價(jià)格機(jī)制、供求機(jī)制、競爭機(jī)制調(diào)節(jié)資源配置，簡要地說，就是依據(jù)價(jià)值規(guī)律，反映供求關(guān)系，體現(xiàn)競爭原則，把房地產(chǎn)資源配置到效率最高的部門和企業(yè)中去，實(shí)現(xiàn)資源配置高效率。所以，要充分發(fā)揮市場在房地產(chǎn)資源配置中的決定性作用。

政府在宏觀調(diào)控中的主導(dǎo)作用，主要是制定國民經(jīng)濟(jì)長期發(fā)展戰(zhàn)略，掌握調(diào)控方向，采取正確調(diào)控政策措施，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場協(xié)調(diào)穩(wěn)定健康發(fā)展。應(yīng)盡量少用行政命令手段，主要利用稅率、利率機(jī)制調(diào)節(jié)，以間接調(diào)控為主。

政府主導(dǎo)和市場調(diào)控絕不是矛盾的，而是存在互補(bǔ)性的，可以做到內(nèi)在結(jié)合。市場調(diào)節(jié)的長處是信息靈敏反饋快，資源配置效率高，但也存在著盲目性、滯后性、分化性等缺陷；政府主導(dǎo)的長處是可以制定長期發(fā)展規(guī)劃，從全局出發(fā)協(xié)調(diào)各方面關(guān)系，做到有計(jì)劃按比例發(fā)展，但也存在著對房地產(chǎn)市場干預(yù)過多，越位、錯(cuò)位、缺位等問題。把二者結(jié)合起來，取長補(bǔ)短，就可以既充分發(fā)揮市場調(diào)節(jié)的高效率，又充分發(fā)揮社會(huì)主義制度的優(yōu)越性，保證房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。

五、智慧調(diào)控方式：放眼長效，依法調(diào)控

前段時(shí)期政府的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策頻繁多變，往往是一年一變，使地方很被動(dòng)，居民不知所措，搞亂了科學(xué)預(yù)期，房市脫離正常軌道，房價(jià)泡沫越積越多，面臨泡沫破裂的危險(xiǎn)。究其原因，是調(diào)控決策者犯了主觀主義的短視毛病，頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳，沒有從根本上建立長效機(jī)制，進(jìn)行科學(xué)調(diào)控、依法調(diào)控。

所謂長效機(jī)制，是指符合社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律、較為規(guī)范、長期起調(diào)節(jié)作用的機(jī)制。社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律既包括反映社會(huì)主義本質(zhì)的中國特色社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)規(guī)律，又包括反映市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的客觀規(guī)律。前者如發(fā)展生產(chǎn)、滿足需要的基本經(jīng)濟(jì)規(guī)律，以人為本、以人民為中心的發(fā)展規(guī)律、按比例協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)律等，根據(jù)這些規(guī)律制定的保障民生、充分滿足居民居住需要的住房政策、支持自住性住房政策和住房社會(huì)保障政策等，都是對整個(gè)社會(huì)長期起調(diào)節(jié)作用的長效機(jī)制。后者如反映市場經(jīng)濟(jì)一般規(guī)律的利率機(jī)制，也是利用經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行調(diào)控的最好的長效機(jī)制。政府可以運(yùn)用信貸政策，通過控制住房消費(fèi)信貸投放的貨幣量來控制住房需求，住房需求不足時(shí)放松房貸，住房需求過旺時(shí)收緊房貸，特別是對投資投機(jī)性購房，通過限制房貸成數(shù)（首付款）和提高房貸利率，可以抑制住房投資和投機(jī)，穩(wěn)定房價(jià)。

財(cái)政稅收政策也是較好的房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制。如增加住房稅收可以抑制過旺的住房需求，降低住房稅收可以擴(kuò)大住房需求。世界各國都通過物業(yè)稅（或房地產(chǎn)稅）來抑制投資投機(jī)性購房需求，取得了較好效果。我國至今尚未開征物業(yè)稅，靠“三限”（限價(jià)、限購、限貸）來控制投資投機(jī)性購房，絕非長久之計(jì)，應(yīng)盡快出臺(tái)物業(yè)稅政策。

法律手段是最規(guī)范也是效果最佳的房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機(jī)制。政策手段易變，且缺乏約束力，難以監(jiān)督，而法律手段的特點(diǎn)是比較規(guī)范，且有強(qiáng)制性的執(zhí)行力和約束力，通過規(guī)定當(dāng)事雙方的權(quán)利和義務(wù)，實(shí)現(xiàn)公平、公開、公正和合理的利益調(diào)節(jié)。所以，發(fā)達(dá)國家通過多種房地產(chǎn)法律來規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和消費(fèi)行為。我國至今只有城市房地產(chǎn)法和物權(quán)法，沒有制定住宅法和住房保障法，只靠紅頭文件規(guī)定的短期政策進(jìn)行調(diào)控，很不規(guī)范，漏洞很多，是個(gè)很大的缺陷。從長期來看，應(yīng)盡快出臺(tái)住宅法和住房保障法，把住房建設(shè)、銷售、交易、消費(fèi)諸多行為納入法制軌道，通過法律規(guī)范來保障房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

（作者單位：華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院）