房地產經濟宏觀調控政策探析

文/唐黎標

房地產經濟宏觀調控政策探析

文/唐黎標

特征制定了不同的調控政策，這些政策雖然對抑制房地產經濟泡沫產生了一定的效果，但同時也影響了房地產經濟的發展，帶來了一些負面效益，宏觀調控的定位和目標更是對房價產生了直接作用。

一、房地產經濟宏觀調控的政策工具

房地產經濟宏觀調控是指從宏觀上對房地產市場進行引導，從而消除泡沫，使商品住宅的供求量與市場需求基本平衡，從而在保證房地產經濟自身發展的同時，最大限度降低其在國民經濟發展中造成的安全風險。

（一）貨幣政策

貨幣政策是指中國人民銀行通過收的征收形成一定的財政政策，從而對房地產市場進行調控，例如營業稅、土地增值稅、契稅、房產稅等。

（三）土地政策

現階段在房地產市場的調控中，土地政策是一個重要的調控手段。土地政策主要包括閑置土地的處置策略以及土地的供應策略。對房地產企業施行土地限制政策有著重要的意義，它可以通過行政化的手段來避免開發商捂地、囤地等行為，打擊投機倒把，從而使房地產市場穩定發展。而土地供應策略則會對房地產市場中的土地供應量產生一定的影響，從供求關系角度對房地產市場進行調控。

（四）行政政策

與以上市場政策相對應的是行政民經濟得以健康穩定地發展。現階段，我國的宏觀調控政策主要是由政府相關部門制定，并通過多種手段對各個行業進行調控。

（一）財政政策調控對房地產市場的影響

財政政策是指政府有關部門通過調整稅收和支出的方式對社會就業與居民可支配收入進行調整，如果房地產市場異常火爆，泡沫較大，政府部門就會提高相關的稅率，從而使投資房地產業的相關單位與個人所獲得的利潤降低，促使資金向其他行業轉移，從而實現對房地產市場的影響。而如果房地產市場的發展較為緩慢，則可通過各種財政政策激勵投資者進入房地產市場，通過財政政策的調控提高房地產市場的利潤率，使其維持在平均利潤水平，保持正常的發展速度。

（二）貨幣政策調控對房地產市場的影響

貨幣調控政策是指央行通過改變貨幣供應量及存儲利率的方式對房地產市場的需求進行調節，從而使房地產市場的供求基本維持平衡。貨幣政策主要表現為以下兩種手段：

一是存款準備金政策。央行通過改變存款準備金率的方式，改變貨幣的供應量，并進一步調整相關利率，從而控制資金的流動方向。

二是再貼現率政策。再貼現率是央行對商業銀行及其他金融機構的放款利率。中央銀行通過調整再貼現率，可調整商業銀行對外的貨幣供給量，從而影響利率的升降，達到影響房地產市場投資者資金流動的作用。

三、房地產經濟宏觀調控存在的問題和取得的成效

（一）我國宏觀調控引導的積極作用

我國為規范房地產市場健康穩定運行，不斷出臺對房地產業的宏觀調控政策，每次調控政策的出臺都對房地產市場的穩定運行起到一定的積極作用，目前來看，主要體現在三個方面：降低房地產市場泡沫，穩定市場根基；一定程度上控制房價，保障國民經濟健康穩定發展；規范房地產企業及地方政府的行為。

（二）房地產經濟宏觀調控存在的問題

目前，房地產經濟宏觀調控主要存在以下五個方面的問題：一是房地產調控的雙重目標問題，即經濟增長與效率目標和社會公平穩定目標的沖突；二是土地財政的問題，地方政府過于依賴土地財政，要解決這個問題必須進行財稅體制改革；三是貨幣超量供應問題；四是房地產業高負債經營、過度依賴銀行貸款問題；五是居民住房貧富差距懸殊問題。

四、關于房地產經濟宏觀調控政策的合理化建議

（一）建立完善的住房信息統計查詢系統，推行房產稅

房產稅在歐美等國家被稱為物業稅，它是財政收入的重要來源，同時也是打擊炒房、囤房行為的有力武器。我國也應盡快推行房產稅，促使更多的存量房上市，增加房地產市場有效供給，減少房地產市場經濟泡沫。而建立完善統一的個人住房信息統計查詢系統，則是推行房產稅的基礎。

（二）加快金融體制改革，推進市場利率化

應加快發展資本市場，加大企業直接融資的力度，改變目前房地產行業過度依賴大銀行的融資單一性，降低房地產行業的系統性風險。要發展和支持為中小企業服務的中小金融機構，進一步分流大銀行資金。與此同時，要積極改善投資環境，拓寬投資渠道。要努力推進存款利率市場化改革，改變房地產市場流動性過快局面，使房地產開發投資更趨合理，宏觀調控政策效果更加顯著。

（三）加快土地增值稅清算，處置閑置土地

進一步加大對非市場原因導致的土地閑置的處置力度，有效打擊房地產商囤地炒地的行為。加大土地增值稅清算的工作力度，消除房地產行業的暴利，避免資本在房地產行業的過度集中。

（四）制度創新，協調好中央及地方政府的利益關系

推進財稅體制改革，改革以往的“財權上移，事權下移”的分稅制，重新劃定中央與地方的事權和財權，擴大地方政府的稅源與稅基，保障其有充足稅收，從而擺脫對土地財政的過度依賴，打破土地財政與房地產經濟宏觀調控相矛盾的僵局。建立科學的績效評估體系，改變以往以GDP和財政收入為主的考核標準。把控制房價過快上漲，增加保障性住房建設等內容也納入地方政府的考核標準中。

（五）確保地方政府對宏觀調控的配合和落實

房地產行業涉及面廣，需要多領域政策的協作。一方面應配合需求端的房價調控政策，及時跟進住房公積金制度和購房融資制度的改革，彌補需求端有效購買力不足的問題；另一方面，應強化供給端的土地供給政策、保障性住房政策，防止市場萎縮。相關產業方面，也要根據房地產市場的動態變化積極引導關聯產業的調整，重視并解決由此帶來的內需不足和就業壓力，同時要加強對政策落實的監督管理，建立中央和地方的兩級調控機制，確保政策在各地方的落實力度。

五、結束語

總之，目前我國已進入房地產經濟宏觀調控的關鍵時期，宏觀調控的目標是引導居民正常消費需求，抑制投資性需求，打擊投機性需求，逐步完善房地產市場運行機制，保障國民經濟健康穩定運行。

（作者單位：杭州市房地產經濟學會）