依法調控，促進房地產業健康發展

文/聞野

依法調控，促進房地產業健康發展

文/聞野

銀監會近日下發通知，擬對房價上漲過快的16個熱點城市銀行金融機構進行專項檢查，除對房地產開發貸、房地產中介等相關業務進行檢查外，房地產信托業務合規經營情況也被納入其中，具體包括：是否嚴格執行房地產相關信托業務監管規定，是否加強信托資金用途和流向監控，是否通過多層嵌套等產品規避監管要求，信托公司是否發放用于支付土地出讓價款的信托貸款，是否向房地產開發企業發放流動資金信托貸款等。有關專家認為，在國務院的統一領導下，未來住建部、國土部、銀監會等監管部門將通力合作，打好政策組合牌，依法調控，真調真控，控而不亂，緊而不松。

房地產信托融資規模隨政策收緊而回落

根據用益信托發布的去年前10個月集合資金信托產品的統計數據，房地產信托的融資規模在9月份達到頂點，這與房地產市場的走勢相匹配。從投資者的角度看，隨著房地產項目風險敞口的增大，在投資購買信托產品時，需要仔細了解投向，選擇質地優的房地產項目和資質優的房地產企業。已經購買了2015年底至今發行的房地產信托產品的投資者也不必驚慌，及時關注相關產品所投項目的進度、項目所在地的政治經濟情況、國家與所在地房地產相關政策即可。

眼下，房地產信托的融資規模正在隨政策收緊而回落。據用益信托發布的去年前10個月集合資金信托產品數據統計，去年11月，出現一周未有集合類房地產信托成立的情況。另有統計數據顯示，去年10月以來，集合類房地產信托的成立規模呈明顯下降趨勢。從用益信托網發布的去年前10個月集合資金信托產品統計數據可以看出：10月共成立房地產信托38只，與9月相比減少了27只；成立規模103.79億元，與9月的210.15億元相比下降了50%。而進入11月，下降速度有增加的趨勢，其中，用益信托的周報顯示，在去年11月7日－11月13日，統計到的房地產信托的成立數量和規模為零。

針對房地產信托融資規模小的現象，用益信托的解讀為：“在產業金融領域，房地產業和基礎產業是信托公司服務時間最長、積累經驗較為豐富的兩個行業，以往這兩個行業內的企業普遍通過高負債、高杠桿并持有重資產進行經營，但是隨著行業利潤空間收窄，這種經營方式的風險日益凸顯。”值得注意的是，房地產信托在去年10月的平均預期收益率為6.87%，較去年1月已下降1.36個百分點。

在專家看來，集合類房地產信托近期融資規模小，從房地產市場的角度來看，其原因有三點：一是目前處于房地產小周期的頂點；二是政策全面收緊，國家明確限制資產泡沫，住建部、銀監會等部門從分兵到合進，對房地產市場進行調控；三是人口拐點已過，剛性購房需求增長速度趨于下降，二手房供應增速抬頭，城鎮化人口流入速度邊際遞減，沒有支撐房價長時期高速上漲的基礎。這些原因導致目前普遍認為房地產的進一步增值空間逐步減小，但是風險在不斷累積。基于此，監管部門和各家公司都對房地產信托業務持謹慎態度，加強監管和提高項目過會條件，以降低此類業務的比重和風險集中度。

不過，房地產市場調控對信托公司而言，將來也未嘗不是發展的契機。從信托業和信托公司來看，隨著前段時間房地產政策的收緊，信托公司大多已提高房地產項目的審批過會條件。當然，也不排除銀監和住建管理部門管理趨嚴后，房企從銀行、資本市場發債等轉向信托尋求融資的剛需增加。對于我國房地產市場的走勢，必須結合中國宏觀經濟的大勢來看。

數據顯示，去年前三季度GDP增速均保持在6.7%，有人說中國經濟已經企穩，也有人說中國經濟走出大寫的“L”型，并將就此陷入低迷狀態。對此，有關專家分析，去年連續三個季度的勻速增長背后，其實是中國經濟已經觸底，但觸底并不意味著就要反彈，更為準確的表述是經濟正在走穩，走出了新型的、中速增長的狀態，這恰恰是中國經濟轉型成功的標志。長期來看，如果結構合理、擠掉水分，能夠維持中速發展也非常不容易。

巨額資金涌入與房價迅猛上漲直接相關

2016年11月13日，在出席第二屆中國制造2025高峰論壇并致辭間隙，就業界熱議的貨幣、匯率政策是否與房地產市場調控正向關聯的話題，國務院發展研究中心原副主任劉世錦表示，穩定房地產市場既要治標也要治本，關鍵是治本，否則很多關系無法破局。尤為重要的是，房地產業調整“破局”不能全靠貨幣政策，因為人民幣匯率與房地產價格之間不存在有保有壓的替代關系，雖然我國貨幣發行量的確不小，但房地產價格的上升絕不僅僅是錢多渠道少這么簡單。因此，在房地產市場調控中，只有打好政策組合牌，依法調控，真調真控，控而不亂，緊而不松，才能促進房地產業健康發展。

去年年底，新華社發文揭露了2016年房價上漲的真相，明確指出是巨額資金涌入樓市導致房價瘋狂上漲。文章作者認為，2016年中國樓市的波瀾讓人印象深刻，背后的五光十色值得探究。對崇尚安居樂業的中國人來說，房子是夢系神縈的溫暖目標，房子也日漸成為經濟上的沉重負擔。在追蹤樓市調控新政實施兩個多月效果之時，人們同樣追問：是什么推動了這一輪房價上漲？如果說供需不平衡是導致熱點城市房價上漲的客觀原因，那么巨額資金涌入樓市則與這輪房價迅猛上漲直接相關。

“居民加杠桿購房和企業加杠桿購地是當前房地產市場過熱的主要原因。”中國房地產業協會原副會長朱中一說，房地產業是資金密集型行業，去年以來一、二線城市地價房價輪動上漲，與貨幣、信貸政策的寬松有直接關系。而從買房端來看，住房信貸寬松是樓市回暖的重要原因之一。據央行統計，去年9月末個人購房貸款余額為17.93萬億元，同比增長33.4%，顯示居民購房貸款增速之快。截至去年9月，深圳個人購房貸款余額已超1萬億元，相比2014年底翻了一倍。相比“買房端”的高杠桿，更需警惕的是“買地端”的高杠桿。去年8月，剛將總部從福建遷至上海的房企融信以溢價率139%的110.1億元總價拍下上海靜安區一宗3.1萬平方米的地塊。讓外界詫異的不僅是它所創造的驚人樓面價，還有這家企業的“膽量”。根據其中期業績報告，融信去年上半年的合同銷售額為132億元。房企兇猛拿地，巨額資金從哪里來？“買房子起碼還交首付，而有些地方的房企根本不掏自己腰包拿地，全靠從金融機構融資。”一名長期研究房地產行業的專家說。筆者從一些金融機構了解到，按規定，房企拍地應該利用自有資金，但近年來其拍地普遍通過融資，房企配資一般都為三七開，房企自有出資占三成，配資占七成。現在一些房企連自有出資部分也由金融機構解決，房企引入銀行、債券、理財產品、信托計劃、資管計劃、保險等資金來拍地，已成為業內潛規則。如此配資導致房企負債規模不斷上升，盈利狀況下降。據統計，去年前三季度滬深兩市132家房地產企業合計營業收入為8780.5億元，而凈利潤只有687.8億元，平均利潤率跌至7.8%。而去年上半年，130家房企的凈利潤率還在8.15%，即便成交慘淡的2015年前三季度，利潤率也有10.1%。

貨幣政策要繼續保持穩健適度的貨幣環境

去年11月14日公布的數據顯示，我國實體經濟去年10月總體上延續了8、9月出現的積極向好勢頭：當月全國規模以上工業增速與上月持平，同比加快0.5個百分點；前10個月固定資產投資增速比前9個月加快0.1個百分點。實體經濟的活躍度在逐步回升。雖然還需要進一步觀察，但貨幣政策的制定顯然不能只關注穩增長一點，而要兼顧穩增長和抑制資產泡沫的平衡，防止流動性過于充裕造成的風險。值得注意的是，去年10月新增房貸的總量，并沒有隨部分城市推出房地產市場調控措施“應聲而落”。

以住房按揭貸款為主的住戶中長期貸款去年10月仍保持了強勁勢頭。10月住戶中長期貸款占新增貸款的75.1%，而8月這一占比是55.7%。此外，去年前10個月全國房地產開發投資同比增速仍比前9個月加快0.8個百分點。新的調控政策出臺后，其實在房價和銷量上已經起到比較明顯的作用。然而考慮到政策時滯性，10月房貸仍受此前的樓市銷售情況影響較大。有關專家因此認為，房地產市場的調控應當是多措并舉的，貨幣信貸不是唯一手段。一方面要注意防止流動性過于充裕，導致資金涌入房地產市場，推動房價快速上漲；另一方面要改革土地供應制度、戶籍制度，完善公共服務體系，采取綜合性手段穩定房價。

未來貨幣信貸將會呈現怎樣的走向？有銀行經濟分析師認為，受去年國慶節后密集出臺的樓市新調控措施的影響，居民加桿杠水平短期內繼續大幅上升的空間較小。銀行對公貸款存在“前多后少”的季節性投放節奏，未來實體經濟貸款仍會維持低位增長。因此，貨幣政策在考慮保持穩增長和抑制資產泡沫平衡的同時，還要考慮應對美聯儲可能進行的加息，必須密切關注市場動向，隨時預調微調。中國人民銀行公布的去年三季度貨幣政策執行報告指出，市場上討論的“棄匯率、穩房價”和“棄房價、穩匯率”都不是好的做法，就貨幣政策而言，關鍵是要繼續保持穩健和中性適度的貨幣環境。

有金融專家分析，匯率與房價之間不存在替代關系，而這種房地產市場的火爆背后有四個層面的原因：一是中國城鎮化進程出現分化，大都市的加速發展吸引了更多資源和人才，客觀上增加了對房地產的需求；二是一些地方長期以來以房地產收入作為財政的主要收入，對這部分收入有依賴性，客觀上刺激了房價升高；三是土地制度，農村集體土地制度的改革還應加快，農村建設用地和宅基地應進入流轉系統，與國有土地同價同權，現在這方面的大方向已經確定，但改革的步子還要跟上；四是貨幣政策，當前廣義貨幣量的確不小，一部分貨幣要尋找投資標的，這也會推高房價。

對于房價如何調控的問題，專家表示，如果問題僅僅在于貨幣量大，其實還是容易解決的，只需收緊貨幣量即可，但現在的問題涉及多層面，既有真實的客觀需求，也有來自土地財政政策方面的問題，因此要標本兼治，不能單純限制需求。基于此，筆者認為，限購令的“回歸”直接削減了需求基數，限貸升級則加大了購房成本，購房者觀望情緒將愈發濃郁。另外，考慮到國際環境等因素，貨幣政策可能不會出現大轉向，但房地產行業資金將會定向收緊。所以說，本輪調整的最終目的是控制“瘋漲”的地價、房價，一旦地價沒有明顯回落，預計下一步還會有更嚴厲的政策出臺。

眾所周知，房地產經濟的發展對國民經濟的發展和穩定起著至關重要的作用。然而，這并不意味著房地產經濟的發展對國民經濟是有百利而無一害的，房地產業的發展在推動國民經濟發展的同時也形成了一定的經濟泡沫，而一旦房地產經濟泡沫破滅，必然會導致整個國民經濟的崩潰，從而給我國的國民經濟發展帶來嚴重的危害。因此，現階段我國在對房地產市場采用宏觀手段進行調控的過程中，需要注意采用逐步去庫存的方式來降低現階段的房地產經濟泡沫，從而促進房地產市場的整體健康與穩定發展。近年來，在房地產經濟的宏觀調控中，政府部門也根據不同的地方價格工具或數量工具調控貨幣供應量的政策。價格工具的核心是利率，數量工具主要是存款準備金率和信貸。

貨幣政策是現階段我國對房地產經濟進行宏觀調控的主要手段之一，主要包括利率財政、存款準備金政策、信貸政策三個方面。利率的調節、存款準備金率的變化、信貸條件的調整都會對房地產市場調控產生較大的影響。

（二）財政政策

財政政策是指財政部以多種政策相結合的方式來對房地產市場中的需求進行調節。在現階段的財政調控政策中，最重要的調控工具就是稅收。在房地產市場中，財政部通過多種稅政策，行政政策主要包括限購限貸政策和行政問責制度。

二、當前我國宏觀調控經濟政策對房地產市場的影響

改革開放以來，我國的國民經濟持續高速發展，人們的生活水平不斷提高，房地產經濟對于促進國民經濟的發展起著重要的推動作用。但是從宏觀角度來看，居民生活水平的提高，在某種意義上激化了經濟發展中的一些隱患，這要求政府部門采用宏觀調控的手段對國民經濟的發展進行調控，維持市場經濟的秩序，并采用多種方式來緩解經濟發展中的各種矛盾，從而避免經濟危機的產生，使國