2017年上海樓市展望

文/邵明浩

2017年上海樓市展望

文/邵明浩

2016年為了抑制房價過快上漲，維護市場穩定，引導房地產市場健康發展，上海實施了“滬九條”（2016年3月25日《關于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》）和“滬六條”（2016年10月8日《關于進一步加強本市房地產市場監管促進房地產市場平穩健康發展的意見》）兩輪樓市宏觀調控。隨著上海2016年11月28日《關于促進本市房地產市場平穩健康有序發展進一步完善差別化住房信貸政策的通知》（為“滬六條”在信貸政策方面的細則）的出臺，“滬六條”在政策方面的配套文件已經基本到位。由于時值年關，“滬六條”及其細則必然對2017年的樓市產生直接影響，特別是“滬六條”與“滬九條”疊加，已經將上海樓市調控尺度收至“史上最緊”，2017年上海樓市走勢如何，更值得市場各方的關注。

一、物業交易市場 成交縮量盤整

樓市宏觀調控政策出臺，成交量是首當其沖的受影響因素，不論是出臺市場降溫的約束性調控政策還是救市的支持性調控政策，這一結論都得到過市場的驗證。以2013年3月30日“滬五條”政策降溫和2014年9月30日政策救市為例，可以看到二手住宅（由于近年來上海一、二手住宅成交比例為1∶3，二手住宅已成為上海住宅成交市場的主體，所以以此為例）成交量在調控政策出臺后均發生了顯著的變化（圖1）。

圖1 不同時期樓市調控政策出臺前后成交量變化對比

這種成交量顯著變化的走勢，在2016年間的兩輪樓市調控中依然清晰地顯現了出來（圖2）。

圖2 2016年樓市調控造成的成交縮量走勢

當然，成交縮量不會一直持續，那么市場的“政策性市場底”在哪里呢？回顧上一輪信貸政策收緊到信貸放松之間（2011年1月“新國八條”將二套房首付比例提至60%到2014年9月30日降低二套房認定標準及首付比例）上海平均二手住宅的月度成交量，可以看出在限購限貸政策收緊時期的市場表現。統計數據顯示：在上述長達三年半的時間內，上海二手商品住宅平均成交套數為15998套，而2016年11月份上海二手住宅的月度成交套數已經低于此值。換言之，政策性市場底已經出現！當然，考慮到此輪政策疊加，信貸政策已經收至“史上最嚴”，同時未來短期內又將經歷辭舊迎新的市場淡季，所以成交量有進一步下跌的可能性，但這部分“超調”的幅度不會太大，持續時間也不會太長，預計最短3個月就會完成市場的筑底。

上述分析可以總結為：在成交量方面，2017年一季度存在低位盤整的可能性，若無新政策出臺，二季度開始市場成交有望企穩回升，全年成交量將呈現先抑后揚的走勢。

二、新增物業市場 降價空間有限

雖然在成交量方面，上海二手住宅占主體地位，但是在價格方面，一手商品住宅的價格走勢對市場起到了引領作用。從圖3可以發現，一手商品住宅的價格波動更大，對價格的轉向起到引導作用。

圖3 上海一、二手商品住宅均價波動分析

從微觀經濟學的角度也可以解釋這種現象。二手商品住宅市場由于買賣雙方數量巨大，更加符合經濟學中自由競爭市場模型，而在自由競爭環境下，市場價格趨于穩定。在一手商品住宅市場，由于開發商作為供應者（生產者）擁有大量物業，具有一定的壟斷性，特別是近年來隨著新盤上市數量的日趨減少，開發商板塊壟斷能力不斷提升，一手商品住宅市場更符合經濟學中壟斷競爭甚至寡頭壟斷的模型。開發商對定價權的掌控能力更強。而由于一手新盤不論體量還是宣傳力度都遠大于分散在諸多業主手中的二手房，所以，一手商品住宅未來的價格走勢更能代表未來樓市的價格趨勢。

研究一手商品住宅價格走勢，我們采用經典的房地產評估——成本法，測算典型在售項目的成本和利潤情況，以探究開發商可以接受的主動降價幅度。

對2016年前三季度熱銷樓盤（成交套數TOP 20）進行分析，剔出部分項目因土地非招牌掛出讓導致成本無法測算的樣本（約占總樣本的25%）后，可測算樣本中2013-2015年新出讓地塊項目占比達到86.67%，由此可見，對這一段時期內的土地出讓價格及2016年11月之前開盤銷售項目的銷售價格及成本進行測算，可以大體了解純新盤開發商主動降價的幅度（圖4）。

圖4 新出讓地塊項目開盤熱銷占比

筆者從上海市規土局網站上收集2013年至2015年所有出讓成交的商品住宅用地，并從中挑選已經開盤銷售的住宅項目，篩選其中有效數據合計76個樓盤項目，并用估價方法中的成本法對其進行測算分析。

估價成本法將房地產價格分成七個組成部分，其中去除開發利潤后的六個組成部分為房地產開發總成本。如圖5所示，開發總成本由土地取得成本、建設成本、管理費用、銷售費用、投融資費用、銷售稅金這六項組成。

圖5 開發總成本及構成

成本法公式如下：

房地產價格=土地取得成本+建設成本+管理費用+銷售費用+投融資費用+銷售稅金+開發利潤

根據房地產估價方法中的成本法，測算房地產價格主要構成如下：

①土地取得成本=土地成交樓板價+土地取得稅（契稅）

契稅=土地樓面地價×3%

②建設成本=a(建筑安裝工程費用)+b(配套費用及其他)+c(專業費用)

a=建設安裝工程費用（含單套裝修費用，按照開發商裝修標準50%計算）

建設安裝工程費用根據樓盤品質可按表1所示標準取值。

表1 建設安裝工程費取值標準 單位：元/平方米

b=紅線內基礎設施建設費用+人防費用+大市政配套費用+物業管理維修基金

前三項為統一標準，分別為300元/平方米、60元/平方米和430元/平方米。

物業管理維修基金按有、無電梯，分別取51.8元/平方米和38.85元/平方米。

c=(a+b)×6%

③管理費用=（① + ②）×3%

④銷售費用=售價×銷售費率

銷售費率根據樓盤品質及規模可按表2所示標準取值。

表2 銷售費率取值標準 單位：平方米

⑤投融資費用=a(貸款利息)+b(融資成本）

a=土地取得成本×[(1+貸款利率)n建設期－1]+建設成本×[(1+貸款利率)n建設期÷2-1]

國企央企貸款利率=5% 其他=7%

b=a×10%

⑥銷售稅金=a(增值稅及附加)+b(土地增值稅)

a=增值稅+增值稅附加

增值稅=售價×3% 增值稅附加=增值稅×13%

b=售價×3.5%

按照估價成本法對開發利潤占售價20%的基本假設，可以認為目前項目成本與售價的比值低于80%的項目是高于社會平均利潤率的項目，高于80%甚至高于100%的項目是低利潤率甚至未來會面臨虧損的項目。

通過上述數據處理，樣本數據顯示：由于成本高企，即使經歷了2015-2016年房價快速上漲，依然有58%的項目低于社會平均開發利潤率，房企利潤空間被壓縮已成為事實。

圖6 商品住宅項目銷售成本率占比分布

若降價10%（市場一般認為降價幅度在10%以內為市場正常波動，達到10%則為價格趨勢發生轉變，所以按照10%進行假設），則項目成本與售價的比值低于80%的高社會平均利潤率的項目占比將下降為17.5%，由此可見，在市場價格沒有出現斷崖式下跌的背景下，新項目開發商主動調整價格的比例會非常低。

值得一提的是：此次選取的2013-2015年所有成交的商品住宅用地總計140幅，其中已經開盤的地塊為80幅（80幅合并為76個項目，有多幅地塊合并開發成一個項目的情況），占比為57%，接近六成，未開盤地塊有60幅，占比為43%。而按照商品住宅項目的正常開發周期，這些地塊的大部分應該已經達到預售標準。進一步分析這些未上市項目地塊后發現，其中開發商拿地時溢價率超過50%（溢價率超過50%的出讓地塊需要向國土部報備，被官方認定為高溢價地塊）達到37個，占比為61.67%。雖然，按照正常的一年開發周期，造成上述這些項目沒有面市的原因很多，但是由于地價高，預期售價無法盈利甚至攤平成本也是一個非常重要的因素，由此可見，預期尚未上市的純新項目可能會大幅降價是一種奢望。

上述分析可以總結為：在成交價格方面，一手商品住宅價格走勢在樓市中起到價格標桿作用。隨著時間的推移，2017年會有更多的2013-2015年新出讓地塊項目開盤銷售，由于地價較高、成本高企，純新項目降價幅度非常有限。也就是說，在市場價格沒有出現斷崖式下跌的背景下，開發商主動降價促進銷售的動力非常有限。而受到一手商品住宅的影響，二手房定價策略也會趨于穩健，買賣雙方價格博弈將會持續。

三、新增宅地市場 依然不會冷清

2016年出臺的“滬九條”、“滬六條”從不同層面對開發商拿地資金進行了力度很大的約束，同時考慮到市場成交量的下滑和低位盤整，2017年較難復制2015-2016年住宅用地市場逢地必搶、高溢價為常態的局面，那么土地市場的整體交投會怎樣呢？我們依據近年來的新增供應量及土地轉變為住宅后的去化量這兩個指標的強弱關系進行分析。

同樣以2013-2015年的數據為例：近年來純住宅用地供應一直比較穩定，保持在400萬平方米/年的供應規模，而一手商品住宅成交量（土地開發為住宅）在1000萬平方米/年的規模，兩者差距巨大。

為什么供應面積少，成交面積多？這取決于幾個方面因素：首先，市場中有一定數量的存量土地，這些存量土地多來自于2004年市場公開招拍掛制度實施之前。其次，這里（見表3）統計的只是通過市場公開招拍掛出讓的純住宅用地，市場中尚有部分沒有通過市場公開招拍掛出讓（數量極少）的土地以及通過市場公開招拍掛出讓的混合用地（有一定量，但是按照每年政府公布的住宅用地供應計劃中商品住宅400公頃的規模，該領域的量也不是很大）。

表3 開發商宅地存量情況 單位：萬平方米

經歷了長達十余年的市場消化，目前來自于2004年市場公開招拍掛制度實施之前的存量用地的規模也逐步減少，同時通過表3可以發現，隨著政府土地供應量的不斷減少，商品住宅銷售量與土地供應折算建筑面積的差值越來越大，換言之，開發商手中的住宅用地存貨越來越少。最新數據統計，截至2016年11月底，當年上海市場公開招拍掛出讓的純住宅用地約為230萬平方米，預計年內總量在260萬平方米左右，再考慮混合用地的數量，2016年全年總住宅用地供應量折合建筑面積不會超過300萬平方米。該數據與2015年相比又有一定幅度的下滑。

2017年土地市場開發商依然面臨著供銷倒掛、存貨不斷減少的局面，由此可以判斷，2017年住宅用地市場依然不會過于冷清，開發商整體補存貨的需求依然非常強烈。當然，對于在2013-2015年特別是2016年高溢價、高樓板價拿地，目前和短期的未來無法攤平成本上市銷售的項目背后的開發商來說，他們在2017年的土地市場表現可能會有所收斂。

四、未來政策展望 用時間換空間

最近十年上海樓市走勢受到政策的影響較為顯著，上述對2017年住宅用地和一、二手商品住宅物業走勢的判斷都是基于保持2016年樓市調控強度不變（不再加碼也不放松）的假設作出的，那么2017年樓市政策究竟還會出現怎樣的變化？

首先分析政策繼續收緊的可能性：從圖2、圖3可以了解到，上海樓市調整已經開始，甚至成交量的調整也已經快速到位，如若再加碼調控政策，便有“超調”的可能性，這種會使市場大起大伏的政策影響是完全沒必要的。另外，從政策儲備的角度來看，目前的政策已經涵蓋了限購、限貸、管房、管地四個方面，并且這四個方面的執行力度不論是橫向同全國一線城市比較，還是縱向從上海樓市調控歷史來看，都已達到最緊最嚴。政策儲備箱里存貨已經不多，所以，2017年調控政策再加碼的可能性較小。

那么是不是有放松的可能性呢？我們還是回到關注的核心問題上——房價。為了準確地評價此輪房價上漲的幅度，我們用樣本數量巨大（數千個上海持續成交活躍的存量樓盤）、不受成交結構影響（擬合指數設計中回避了成交結構的影響）的上海存量住宅價格指數作進一步分析（圖7）。

圖7 上海存量住宅價格指數走勢圖

從指數來看，此輪房價上漲從2015年3月開始啟動，至2016年9月基本觸及階段性頂點，累計漲幅達到了74%。對上述漲幅作進一步分析可以發現，不論是半年環比漲幅、一年漲幅，還是一年半漲幅，此輪房價漲幅均是過去5年最高漲幅的一倍以上，換言之，即使2017年全年漲幅為零，也無法完全消化2015-2016年這一輪房價上漲的影響（表4）。

表4 存量價格指數上漲幅度分析

穩定市場預期是目前調控政策最重要的意圖，而快速上漲的房價對于穩定市場預期非常不利。2015-2016年這一輪樓市上漲的幅度需要在未來一段時間內進行消化。所以從控制房價漲幅的角度來看，2017年上海放松現有樓市調控政策的可能性并不大。

通過上述分析，可以看到2017年上海樓市政策既沒有再收緊的必要性，也沒有放松的可能性，政策走向會趨于穩定，在這樣的宏觀政策背景下，土地市場和一、二手商品住宅市場的量價平穩走勢出現的概率較大。

（作者單位：上海城市房地產估價有限公司）