嚴格控制商辦項目的分割出售

文/毛瀟民 周艷

嚴格控制商辦項目的分割出售

文/毛瀟民 周艷

一、市場需求催生商辦項目的小分割

近年來，伴隨著城市經濟結構轉型升級、持續推動創新發展的城市發展目標定位和嚴控超大城市人口規模的底線約束，上海各個區縣在一段時期內均出現了較大數量的商業、辦公等非居住商品房項目。一般情況下，商辦項目的良性運營是以穩定的租金收益來實現投資價值、成功運營和招商，能否實現較高的出租率是商辦項目運作是否成功的衡量指標。但是，面對當前局部市場在特定時期內商辦樓供過于求，項目周邊交通配套、人流和商務氛圍還未形成的情況，企業持有并運營商辦項目需要較長的培育期，對企業形成一定的資金壓力。部分資金緊張或者不打算長期運營物業的開發企業往往選擇出售物業，以期在較短時間內收回投資成本，快速取得投資回報。當前，上海對商品住宅實施嚴格的限購、限售政策，面對人民幣貶值預期，投資渠道匱乏的投資客也開始選擇將商辦物業作為投資對象，因此，商辦物業買賣的供需兩端都呈現出量的逐漸增長態勢。基于這種情況，開發企業為了匹配小業主的需求，降低投資門檻，更快地出售項目、回籠資金，往往將商辦項目以小分割的形式出售，從而使商辦項目適合更多的投資群體。

二、商辦項目小分割出售存在的問題

開發企業完成銷售以后便成為“甩手掌柜”，不再參與商辦項目的運營和招商。商辦項目由于缺乏前期的培育、招商和整體運營，要么長時間空置，要么演變成低端、雜亂、無序的業態模式，直接拉低項目檔次，影響區域城市發展。商辦項目因小分割出售而引發的矛盾及經營不善的情況在上海已經屢見不鮮，以下列舉三個比較典型的案例。

案例一：上海永升大廈。物業位于徐家匯中山西路，開發商通過中介出售并返租永升大廈一至三層商鋪近500個鋪位，業主為來自滬、浙、港、澳、魯、豫等地的400多人，其中浙江溫州和臺州業主300多人。后因擅自小分割不符合政策規定，在行政管理部門的監管下，開發企業最后與小業主解除合同。之后200多個業主與開發商對簿公堂，其產權糾紛持續了數年之久，給廣大業主造成了不小的損失。

案例二：新華聯大廈。經營8年之久的新華聯大廈因續租不成關門停業。導致新華聯此次停業最直接的原因，是中農信商廈特殊的多業主商業地產模式。中農信商廈開發經營模式是“分割出售”，開發商將物業分割出售給投資者，投資者可以獨立經營，也可以返租給一個商家統一經營。但因為眾多業主各有各的想法，商家和多名業主談返租非常困難，造成難以成功續租。

案例三：百聯北上海購物中心。其開發商將大部分商鋪出售給了約1600名投資者后，又和他們簽訂了回報率為7%的返租合同。后來持有開發商40%股份的大股東出讓所有股份，新加入的股東出資成立新的項目管理公司，并將業主租金回報率下調為3.6%，并要求業主續簽租賃合同。部分業主抵制續簽，甚至發生了群毆事件，經警方干預才未使事態進一步擴大，但購物中心正常經營已受到嚴重影響。此后，百聯股份由于合同到期而未能使業主們續簽合同，不得不停止營業。

從以上三個案例中不難看出，商辦項目分割出售所造成產權分散的弊端尤為突出，不但會造成項目品質的下降，而且運營中一旦涉及需要調整的問題，眾多業主為了自身利益的最大化，各自想法都會不同，就會使得協調的難度大大增加，導致商辦項目無法正常經營，甚至閉門歇業。此外，開發商 “售后返租”方式引進商家統一經營，以及商場開業一般需數年的培育期，這都會因求利心切的業主眾多而難以實現。資深商業地產投資專家周兵表示：“商業地產開發商，必須要做好物業持有的準備，而且是大量持有。產權分割是經營商業地產的大忌，商鋪分割出售以后是很難再統一經營的，就算是返租，其成本也很高。”

三、徐匯有關部門嚴控商辦小分割出售的具體舉措

根據上海城市總體規劃中建設用地只減不增的目標，徐匯區的土地資源今后也將越發稀缺，為了提高土地利用效率，令土地資源的價值最大化并確保入駐企業品質，使區域和城市的品質得到進一步提升，徐匯區有關部門圍繞總體發展規劃，明確區域產業定位，推進產業集聚效應，于2012年底率先對商辦項目的持有以及單元劃分提出了較高的要求。

徐匯區的主要做法是：土地出讓前，發改委、商務委等相關部門在產業導向、產業布局、招商引資方面先提出原則和需求，規土局結合城市規劃及各相關部門意見，在土地出讓時提出具體要求，房管局和交易中心作為最后操作部門，在預銷售及產權登記等環節落實上述要求。在實際操作的過程中，徐匯區有關部門根據項目進展情況的不同，還制定了相應的流程。

（一）新出讓商辦用地項目

土地出讓意見征詢階段，發改委、商務委等相關部門在產業導向、產業布局、招商引資方面提出具體要求，規土局結合城市規劃及相關部門意見，將最終要求寫入土地招標文件。一般情況下，要求開發企業長期持有一定比例的商業和辦公物業，持有年限在10年以上。部分可以出售的商業和辦公物業一般要求商業物業整體出售，辦公物業以不小于層的單位出售。部分重要地段項目出售還要征得土地出讓方的同意。

由于土地出讓時已經提出明確要求，開發企業在拿地時已充分考慮該條件，該條件一般能被較好地貫徹落實。規劃部門核發建設工程規劃許可證時也會相應記載和采納有關要求。項目建成后，商品房預銷售管理部門和房地產交易中心則按照出讓合同約定進行后續處理。

（二）土地已出讓或已取得建筑工程規劃許可證的老項目

對于土地已經出讓且出讓合同中未作相關要求的老項目，則建立規土、房管部門會審制度。房管部門排摸此類在建項目，告知建設單位有關要求，并在項目預銷售階段征求規劃土地部門意見。規土部門根據項目的區域位置、項目規模、主要用途以及區經濟部門的產業要求等具體情況出具對最小基本單元的意見。建設單位根據有關意見或調整原最小單元設計或調整銷售單元。一般情況下，要求辦公物業銷售單元不小于整層或者半層，商業物業銷售單元不小于整幢。測繪部門根據最小單元會審意見和建設單位的申請確定權屬單元，開展面積預測和實測，房管部門按照大面積的權屬單元發放預售許可證和銷售方案備案證書，房地產交易中心也據此辦理產權登記和交易過戶。

因該類項目未在簽訂土地出讓合同時對有關情況予以事先約定，實施時有一定的阻力，需要政府部門對開發企業作進一步的引導，得到開發企業的理解和配合后才能實施。

四、控制小分割可有效促進商辦市場健康發展

徐匯區自2012年底開始對商辦項目開展小分割控制，尤其是徐匯濱江、徐匯中心、南站商務區等重點區域的商辦項目嚴格控制小分割出售，實施至今已將近四年。四年間，按照新的要求總共調整和規范了38個商辦類建設項目，在促進市場健康發展、提升城區總體品質方面發揮了積極作用。商辦項目最小基本單元的嚴格控制，雖然縮小了商辦項目投資群體的范圍，給項目的銷售和招商提出了更高的要求，卻也使得開發企業更致力于項目品質和服務的提升，在入駐企業和商家的選擇上也更注重招大招強。已經先后有李錦記、平安集團、保利集團、全筑建筑等眾多知名企業大規模地入駐徐匯的新建商辦項目，在徐匯濱江、南站、徐家匯等幾個商務區形成了濃厚的商務氛圍。開發企業得到了滿意的銷售或者租金回報，商辦項目投資者的根本利益得到了保障，政府稅收也得以保證，形成了良性循環和多方共贏的局面。

從長遠來看，嚴格控制商辦項目的小分割出售能有效杜絕產權糾紛和無法招商開業的“死盤”現象，有利于項目整體運營、規模運營和品牌化運營，能更好地提升商辦項目品質，確保整體區域含金量的提升。而開發企業也能從銷售型企業轉型為物業持有和經營型企業，有利于企業的可持續發展，在如今建設開發量趨于萎縮的局勢下，也能獲得很好的發展空間。

(作者單位：徐匯區住房保障和房屋管理局)