《資產評估法》與現行房地產估價的差異探討

文/徐峰

《資產評估法》與現行房地產估價的差異探討

文/徐峰

《中華人民共和國資產評估法》（以下簡稱《資產評估法》）已由全國人民代表大會常務委員會于2016年7月2日通過，自2016年12月1日起施行。本次通過的《資產評估法》涉及六個專業，歸屬五個部門管理。按照國務院現行有關規定，評估行業在經過幾次清理整頓后，劃分形成資產評估、土地估價、房地產估價、礦業權評估、舊機動車鑒定評估和保險公估等六大類評估領域，分別由財政部、國土資源部、住房和城鄉建設部、商務部、保監會五個部門管理。

目前房地產估價行業執行的國家標準為2013年6月26日由中華人民共和國住房和城鄉建設部與中華人民共和國國家質量監督檢驗檢疫總局聯合發布的《房地產估價基本術語標準》（以下簡稱《標準》）和2015年4月8日聯合發布的《房地產估價規范》（以下簡稱《規范》）。

中國房地產估價師與房地產經紀人學會是全國性的房地產估價和經紀行業自律管理組織，由從事房地產估價和經紀活動的專業人士、機構及有關單位組成，依法對房地產估價和經紀行業進行自律管理。

筆者將圍繞《資產評估法》所涉及的房地產估價程序和技術上的一些要求，依據有關條款進行對比分析和探討。

一、評估專業人員的差異

《資產評估法》的第八條明確規定：“評估專業人員包括評估師和其他具有評估專業知識及實踐經驗的評估從業人員。評估師是指通過評估師資格考試的評估專業人員。國家根據經濟社會發展需要確定評估師專業類別。”而《立法技術規范（試行）（二）》（法工委發〔2011〕5號）中第十條對“執業人員”和“從業人員”作了界定：“執業人員”用于表述符合法律規定的條件，依法取得相應執業證書，并從事為社會公眾提供服務的人員，例如《律師法》第二條對律師的規定、《注冊會計師法》第二條對注冊會計師的規定。“從業人員”用于表述在一般性行業就業的人員，如《社會保險法》第十條第二款的規定、《教育法》第四十條第一款的規定。

根據《國務院辦公廳轉發財政部關于加強和規范評估行業管理意見的通知》（國辦發〔2003〕101號），目前國家設置的評估師有六大專業類別，即資產評估師、房地產估價師、土地估價師、礦業權評估師、保險公估從業人員和舊機動車鑒定估價師。

《規范》和《標準》對房地產估價的定義是：房地產估價機構接受他人委托，選派注冊房地產估價師對房地產的價值或價格進行分析、測算和判斷，并提供相關專業意見的活動。并且要求估價報告經審核合格后，由不少于兩名參加估價的注冊房地產估價師簽名及加蓋房地產估價機構公章，并按有關規定和估價委托合同交付估價委托人。

《規范》中有條文作出解釋：本規范將原規范中的“估價人員”明確為注冊房地產估價師或房地產估價師。非注冊房地產估價師只能作為“參與估價人員”協助或幫助注冊房地產估價師開展有關工作，并且其工作的質量和后果均由注冊房地產估價師承擔。

筆者認為，上述條款的表述可以被視作國家將評估專業人員界定為執業人員（即注冊房地產估價師）和從業人員的證據。根據《規范》中的規定，房地產估價報告的完成和簽署必須由注冊房地產估價師執行。

二、評估所涉當事人的差異

在《規范》和《標準》中，估價當事人是指與房地產估價活動有直接關系的單位或個人，包括房地產估價機構、注冊房地產估價師和估價委托人。因此，“當事人”既包含了委托人，又包含了受托人。另外估價委托人在《規范》和《標準》里指的是委托房地產估價機構為其提供估價服務的單位或個人，俗稱“客戶”，不一定是估價對象的權利人。

《資產評估法》的第二十二條規定：委托人有權自主選擇符合《資產評估法》規定的評估機構，任何組織或者個人不得非法限制或者干預。評估事項涉及兩個以上當事人的，由全體當事人協商委托評估機構。委托開展法定評估業務，應當依法選擇評估機構。這條規定第二款中所提及的“當事人”是指與評估事項有直接關系的單位或個人。這里的“當事人”是特指，即估價委托人和估價對象的權利人。從上文可以看出，《資產評估法》和《規范》中所指的“當事人”是有區別的。

三、評估業務承辦人員的差異

對評估業務承辦人員，《規范》中是這樣規定的：除應采用批量估價的項目外，每個估價項目應至少有一個注冊房地產估價師全程參與受理估價委托、實地查勘估價對象、撰寫估價報告等估價工作。《資產評估法》的第二十四條則規定：對受理的評估業務，評估機構應當指定至少兩名評估專業人員承辦。委托人有權要求與相關當事人及評估對象有利害關系的評估專業人員回避。

依據《資產評估法》第八條，房地產估價業務由兩名注冊房地產估價師承辦，或者由一名注冊房地產估價師和一名具有評估專業知識及實踐經驗的評估從業人員承辦，或者由兩名具有評估專業知識及實踐經驗的評估從業人員承辦，都是符合規定的。從《資產評估法》第八條和《規范》、《標準》的對比分析可看出，它們對“評估專業人員”的定義是有所區別的。筆者認為，只有由兩名注冊房地產估價師承辦估價業務，才能既符合《資產評估法》的規定，又滿足《規范》的要求。

四、評估業務現場勘查程序的差異

《資產評估法》第二十五條明確規定：評估專業人員應當根據評估業務具體情況，對評估對象進行現場調查，收集權屬證明、財務會計信息和其他資料并進行核查驗證、分析整理，作為評估的依據。

這一條款是關于評估業務現場勘查程序要求的，涉及四個方面：第一，現場勘查程序的履行；第二，搜集必要評估資料作為依據；第三，對取得的資料進行核查、驗證；第四，對資料進行分析和整理。《規范》在有關估價程序的條款中規定：對搜集的估價所需資料應進行檢查。當估價委托人是估價對象權利人時，應查看估價對象的權屬證明原件，并應將復印件與原件核對，不得僅憑復印件判斷或假定估價對象的權屬狀況，《規范》還在條文說明中作了解釋：雖然估價委托人應當如實提供其掌握的估價所需資料，并對其提供的資料的合法性、真實性、準確性和完整性負責，但也要對估價委托人提供的資料審慎檢查。對于估價對象的權屬狀況，當估價委托人自稱是估價對象權利人時，不能僅憑權屬證明復印件作出判斷，應與原件進行核對。兩者相比較，《資產評估法》較《規范》在取得資料的力度上要更進一步，更加突出了評估專業人員（即注冊房地產估價師）的義務，不僅要審查核實資料，而且要去驗證資料的合法性、真實性、準確性和完整性，此外，在程度上也作出了更進一步要求，即對搜集的資料要進行必要的分析、歸納和整理，其后才能形成評定估算的依據。

五、評估方法選擇的差異

對評估方法的選擇，在《資產評估法》第二十六條中，也有更加清晰明確的定義：評估專業人員應當恰當選擇評估方法，除依據評估執業準則只能選擇一種評估方法的外，應當選擇兩種以上評估方法，經綜合分析，形成評估結論，編制評估報告。評估機構應當對評估報告進行內部審核。

上述條款是關于評估方法選擇和機構內部審核的規定，涉及四個方面：第一，評估方法的選擇應當恰當，應具體說明選擇的理由和放棄的理由；第二，選用的評估方法數量，根據評估準則，除只能選擇一種評估方法的外，評估業務必須選擇兩種以上評估方法，這是對所有專業類別評估的要求；第三，評估結論的形成，必須經過綜合分析，充分闡述評估結論的選取；第四，內部審核，評估機構對外出具的評估報告必須經過內部審核。《資產評估法》在這一條款中，對選擇估價方法作出規定：首先是要遵守所有專業類別評估的執業準則，其次要有兩種以上的評估方法。估價方法的選擇在《規范》中描述如下：當估價對象僅適用一種估價方法進行估價時，可只選用一種估價方法進行估價。當估價對象適用兩種或兩種以上估價方法進行估價時，宜同時選用所有適用的估價方法進行估價，不得隨意取舍。當必須取舍時，應在估價報告中說明并陳述理由。《資產評估法》和《規范》都強調用兩種以上評估方法，《規范》更加注重于方法的適用性，并且明確，只要是適用的方法，都要運用。《資產評估法》表達了選擇方法的最低要求，即至少兩種評估方法。

六、評估報告簽章、責任的差異

《資產評估法》第二十七條規定：評估報告應當由至少兩名承辦該項業務的評估專業人員簽名并加蓋評估機構印章。評估機構及其評估專業人員對其出具的評估報告依法承擔責任。委托人不得串通、唆使評估機構或者評估專業人員出具虛假評估報告。

上述條款是關于評估報告的簽章、責任和委托人授意虛假報告的規定。評估報告須由至少兩名承辦該業務的評估專業人員簽名，并由評估機構蓋章，非法定評估報告可以由從業人員簽名。

《規范》在相應條款中指出：估價報告經審核合格后，應由不少于兩名參加估價的注冊房地產估價師簽名及加蓋房地產估價機構公章，并應按有關規定和估價委托合同交付估價委托人。這說明無論是法定估價報告還是非法定估價報告，都必須由注冊房地產估價師簽名，“從業人員”不能簽署房地產估價報告。換言之，房地產估價報告的法律責任是由簽字的注冊房地產估價師和房地產估價機構承擔的。

七、評估檔案保存期限的差異

《規范》對評估檔案保存期限也有明確規定：房地產估價機構應及時整理和保存估價資料，并應保存到估價服務的行為結束且不得少于10年。保存期限應自估價報告出具之日起計算。

《資產評估法》第二十九條則規定：評估檔案的保存期限不少于十五年，屬于法定評估業務的，保存期限不少于三十年。這一條款是關于評估檔案的保存期限的，法定評估業務檔案保存期限不少于30年（包括30年），非法定評估業務檔案保存期限不少于15年（包括15年）。評估檔案的保存期限，自評估合同終止之日起計算，這表示，對法定業務的事后追責期限為30年，對非法定業務的事后追責期限為15年。資產評估領域現有評估師超過13萬人，評估人員大約60多萬，評估機構超過1.4萬家，涉及六個專業，歸屬五部門管理，評估對象可分六大類：不動產、動產、無形資產、企業價值、資產損失或者其他經濟權益。前面五類對應我國目前的資產評估、土地評估（估價）、房地產評估（估價）、礦業權評估、保險公估和舊機動車評估六大類評估行業，不同行業對檔案保存期限的要求會有所不同。《資產評估法》涵蓋了以上所有專業類別評估，因此，所有行業的保存期限都要嚴格按照《資產評估法》的要求執行。

八、估價委托人權利的差異

《規范》中未有條文對估價委托人權利這方面作出明確規定，但從對相關條文的解釋可以看出，《規范》中隱含了這方面的要求。《規范》中規定：估價技術報告可按估價委托合同約定不向估價委托人提供。相對應的條文說明所作的解釋為：估價委托合同中對是否向估價委托人提供估價技術報告未作約定或約定不明確的，如果估價委托人要求提供估價技術報告，則房地產估價機構應向其提供估價技術報告。這說明，委托人如果對房地產估價報告有異議，有權利要求估價機構提供技術報告。換言之，委托人可以要求估價機構對估價程序及如何得出估價結論等作出書面解釋。而《資產評估法》的第三十條規定：委托人對評估報告有異議的，可以要求評估機構解釋。這說明，評估報告出具后要求評估機構進行解釋，是委托人的權利，即對估價報告作出解釋是估價機構和注冊房地產估價師的應盡義務。

綜上所述，現有《規范》和《標準》與《資產評估法》規定尚存有一定差異，應根據《資產評估法》對前二者作出及時修改。筆者認為，房地產估價在實際操作中，除《規范》和《標準》的要求有更高、更嚴格的方面外，都必須按照《資產評估法》來實施，這樣才能促進房地產估價行業更加規范、健康地發展。

（作者單位：上海城市房地產估價有限公司）