城市土地出讓與房屋拆遷民法適用的法理研究

魏偉慶

摘 要：我國城市土地的所有權屬于國家，房屋所有權屬于私權主體，城市居民對房屋有著使用權，所以在土地出讓以及房屋拆遷中，需要按照民法行使各自的權利，避免出現糾紛。在城市土地出讓以及房屋拆遷中，所有出現的問題與糾紛都需要參照民法進行處理，公權力不得越界。本文對民法適用的城市土地出讓以及房屋拆遷民法進行了法理研究，以供參考。

關鍵詞：城市土地出讓；房屋拆遷；民法法理

城市土地出讓與房屋拆遷經常會出現民事糾紛問題，這主要是因為在財產劃分以及利益分配中出現了不公、不均情況，人們在爭取自身利益面前非常強勢，在涉及利益時所有人都會撲上去，在民事糾紛中，經常會出現爭奪財產的問題。為了保證社會的和諧性，相關政法人員需要根據民法的規定公正處理糾紛，其中關鍵的問題在于相關工作人員需要了解民法的適用范圍，這樣才能為民法使用提供更大的空間。

一、城市土地出讓中民法適用法理研究

解決城市土地出讓糾紛問題，需要了解土地使用權的相關法則，這對房屋拆遷私法適用法理的研究有著重要影響。土地的使用權可以是公民，但是所有權屬于國家，所以公民可以通過正當渠道獲得土地的使用權，當國家對土地進行征收后，則需要參照民法對土地所有者進行必要的補償，從而達成協議。根據我國當前的土地所有制相關規定，私權主體可以享有土地的使用權，但是土地并不是私有的，在判斷城市土地出讓是否適用民法，相關法理研究人員提出了三種觀點。

第一，行政行為說。這種觀點認為，城市土地出讓合同是在行政行為的范圍內，政府部門可以代表國家行使權力，并且是正常行使行政管理的行為，只要與相關部門做好協商，就可以對合同進行變更或者解除，在糾紛問題的制裁方面也享有一定權力。

第二，民事行為說。這種觀點認為，城市土地出讓合同既然是國家與土地使用者簽訂的，則雙方享有同等的地位，在行使權力時應做到公平、公正，并且在出現糾紛后應遵照民法進行裁判。

第三，雙重性說和行政合同說。這種觀點認為，城市土地出讓合同中，政府是以特殊的身份簽訂的，其即使管理者，也是所有者，這會影響權力行使的公平同等性，并且導致土地出讓同時具有行政行為與民事行為。城市土地出讓應滿足經濟合同法的相關規定。

在這幾種說法中，筆者更同意第二種民事行為說。從法學理論進行研究，土地是國有的，使用權是私有的，土地出讓屬于民事法律行為，因為在簽訂土地使用合同時，雙方應是在平等、資源的條件下，合同簽訂的過程并不是強制的，一方的身份也不能是多重的，所以第三種說法是矛盾的。土地出讓也應符合當事人的意愿，合同一方不能私自取締或者更改合同。政府雖然代替國家行使權力，但是監督與管理并不代表行政權力，合同的內容是一種約定，所以政府不應該參照民法對土地使用者進行裁決。所以，城市土地出讓合同應屬于民事合同，出現糾紛應以民法為參照依據。

二、房屋拆遷中民法適用法理研究

在城市房屋拆遷的民法適用法學理論研究中，不同學者有著不同的意見，大致有三種觀點。

第一，民事行為說。這種觀點強調平等性，認為拆遷雙方都是平等的民事主體，并且應該在自愿的條件下簽訂拆遷合同，拆遷行為屬于民事法律行為的性質，拆遷方需要在允許的范圍內對被拆遷者給予一定補償，在行使權力與義務時應完全將國家公權排除在外。

第二，行政行為說。這種觀點認為房屋拆遷是由行政主體審批通過才能執行的，拆遷方屬于行為的執行者，并且拆遷具有強制性，是國家征收土地，公民必須限期搬出房屋。在征收的過程中需要給予被拆遷者一定補償，在出現糾紛后應按照行政訴訟案件進行處理。

第三，行政征收與民事行為混合說。這種說法強調利益主體多元化，在處理房屋拆遷糾紛時，不能采用一刀切的方式，應區分房屋拆遷的性質，是公益的還是商業的。認為公益拆遷處于行政行為，商業拆遷屬于民事行為，在處理時參照的法理應有所區別。

針對上述幾種說法，筆者認為都有一定道理，但都具有片面性，第一種觀點忽視了行政機關在城市房屋拆遷中所占的地位；第二種觀點又過度看重行政機關的地位，將所有拆遷都看作是公共利益。第三種觀點區別對待的方式有著一定合理性，但是忽視了任何一種性質的拆遷都不能只用行政法理論或者民法理論。城市在不斷發展與建設，所以土地出讓與房屋拆遷都是一種常見的現象，為了保證這項工作順利進行，相關工作人員需要保證利益的均衡性，還要參照民法對糾紛進行合理的處理與解決，保證土地、房屋所有者的權力。總之，民法在房屋拆遷中有著較大的適用空間，是減少糾紛的重要保證。

三、結語

通過本文的分析可以看出，城市土地出讓與房屋拆遷在民法適用的法理研究中，都具有多重性質的特點，處理糾紛時一定要從實際出發，從多個角度看待問題，在分析出拆遷的性質后，不能只看到行政法理性質或者民事行為性質，應正確認識民法理論的價值。不管是土地出讓還是房屋拆遷，公權力都不應該越權處理，而且在征用土地時要給予所有者補償，還要考慮周全，這樣才能保證出讓與拆遷的公平、合理性。

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