城市土地出讓與房屋拆遷民法適用的法理研究

魏偉慶

摘 要：我國(guó)城市土地的所有權(quán)屬于國(guó)家，房屋所有權(quán)屬于私權(quán)主體，城市居民對(duì)房屋有著使用權(quán)，所以在土地出讓以及房屋拆遷中，需要按照民法行使各自的權(quán)利，避免出現(xiàn)糾紛。在城市土地出讓以及房屋拆遷中，所有出現(xiàn)的問題與糾紛都需要參照民法進(jìn)行處理，公權(quán)力不得越界。本文對(duì)民法適用的城市土地出讓以及房屋拆遷民法進(jìn)行了法理研究，以供參考。

關(guān)鍵詞：城市土地出讓；房屋拆遷；民法法理

城市土地出讓與房屋拆遷經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)民事糾紛問題，這主要是因?yàn)樵谪?cái)產(chǎn)劃分以及利益分配中出現(xiàn)了不公、不均情況，人們?cè)跔?zhēng)取自身利益面前非常強(qiáng)勢(shì)，在涉及利益時(shí)所有人都會(huì)撲上去，在民事糾紛中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)爭(zhēng)奪財(cái)產(chǎn)的問題。為了保證社會(huì)的和諧性，相關(guān)政法人員需要根據(jù)民法的規(guī)定公正處理糾紛，其中關(guān)鍵的問題在于相關(guān)工作人員需要了解民法的適用范圍，這樣才能為民法使用提供更大的空間。

一、城市土地出讓中民法適用法理研究

解決城市土地出讓糾紛問題，需要了解土地使用權(quán)的相關(guān)法則，這對(duì)房屋拆遷私法適用法理的研究有著重要影響。土地的使用權(quán)可以是公民，但是所有權(quán)屬于國(guó)家，所以公民可以通過正當(dāng)渠道獲得土地的使用權(quán)，當(dāng)國(guó)家對(duì)土地進(jìn)行征收后，則需要參照民法對(duì)土地所有者進(jìn)行必要的補(bǔ)償，從而達(dá)成協(xié)議。根據(jù)我國(guó)當(dāng)前的土地所有制相關(guān)規(guī)定，私權(quán)主體可以享有土地的使用權(quán)，但是土地并不是私有的，在判斷城市土地出讓是否適用民法，相關(guān)法理研究人員提出了三種觀點(diǎn)。

第一，行政行為說。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，城市土地出讓合同是在行政行為的范圍內(nèi)，政府部門可以代表國(guó)家行使權(quán)力，并且是正常行使行政管理的行為，只要與相關(guān)部門做好協(xié)商，就可以對(duì)合同進(jìn)行變更或者解除，在糾紛問題的制裁方面也享有一定權(quán)力。

第二，民事行為說。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，城市土地出讓合同既然是國(guó)家與土地使用者簽訂的，則雙方享有同等的地位，在行使權(quán)力時(shí)應(yīng)做到公平、公正，并且在出現(xiàn)糾紛后應(yīng)遵照民法進(jìn)行裁判。

第三，雙重性說和行政合同說。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，城市土地出讓合同中，政府是以特殊的身份簽訂的，其即使管理者，也是所有者，這會(huì)影響權(quán)力行使的公平同等性，并且導(dǎo)致土地出讓同時(shí)具有行政行為與民事行為。城市土地出讓應(yīng)滿足經(jīng)濟(jì)合同法的相關(guān)規(guī)定。

在這幾種說法中，筆者更同意第二種民事行為說。從法學(xué)理論進(jìn)行研究，土地是國(guó)有的，使用權(quán)是私有的，土地出讓屬于民事法律行為，因?yàn)樵诤炗喭恋厥褂煤贤瑫r(shí)，雙方應(yīng)是在平等、資源的條件下，合同簽訂的過程并不是強(qiáng)制的，一方的身份也不能是多重的，所以第三種說法是矛盾的。土地出讓也應(yīng)符合當(dāng)事人的意愿，合同一方不能私自取締或者更改合同。政府雖然代替國(guó)家行使權(quán)力，但是監(jiān)督與管理并不代表行政權(quán)力，合同的內(nèi)容是一種約定，所以政府不應(yīng)該參照民法對(duì)土地使用者進(jìn)行裁決。所以，城市土地出讓合同應(yīng)屬于民事合同，出現(xiàn)糾紛應(yīng)以民法為參照依據(jù)。

二、房屋拆遷中民法適用法理研究

在城市房屋拆遷的民法適用法學(xué)理論研究中，不同學(xué)者有著不同的意見，大致有三種觀點(diǎn)。

第一，民事行為說。這種觀點(diǎn)強(qiáng)調(diào)平等性，認(rèn)為拆遷雙方都是平等的民事主體，并且應(yīng)該在自愿的條件下簽訂拆遷合同，拆遷行為屬于民事法律行為的性質(zhì)，拆遷方需要在允許的范圍內(nèi)對(duì)被拆遷者給予一定補(bǔ)償，在行使權(quán)力與義務(wù)時(shí)應(yīng)完全將國(guó)家公權(quán)排除在外。

第二，行政行為說。這種觀點(diǎn)認(rèn)為房屋拆遷是由行政主體審批通過才能執(zhí)行的，拆遷方屬于行為的執(zhí)行者，并且拆遷具有強(qiáng)制性，是國(guó)家征收土地，公民必須限期搬出房屋。在征收的過程中需要給予被拆遷者一定補(bǔ)償，在出現(xiàn)糾紛后應(yīng)按照行政訴訟案件進(jìn)行處理。

第三，行政征收與民事行為混合說。這種說法強(qiáng)調(diào)利益主體多元化，在處理房屋拆遷糾紛時(shí)，不能采用一刀切的方式，應(yīng)區(qū)分房屋拆遷的性質(zhì)，是公益的還是商業(yè)的。認(rèn)為公益拆遷處于行政行為，商業(yè)拆遷屬于民事行為，在處理時(shí)參照的法理應(yīng)有所區(qū)別。

針對(duì)上述幾種說法，筆者認(rèn)為都有一定道理，但都具有片面性，第一種觀點(diǎn)忽視了行政機(jī)關(guān)在城市房屋拆遷中所占的地位；第二種觀點(diǎn)又過度看重行政機(jī)關(guān)的地位，將所有拆遷都看作是公共利益。第三種觀點(diǎn)區(qū)別對(duì)待的方式有著一定合理性，但是忽視了任何一種性質(zhì)的拆遷都不能只用行政法理論或者民法理論。城市在不斷發(fā)展與建設(shè)，所以土地出讓與房屋拆遷都是一種常見的現(xiàn)象，為了保證這項(xiàng)工作順利進(jìn)行，相關(guān)工作人員需要保證利益的均衡性，還要參照民法對(duì)糾紛進(jìn)行合理的處理與解決，保證土地、房屋所有者的權(quán)力。總之，民法在房屋拆遷中有著較大的適用空間，是減少糾紛的重要保證。

三、結(jié)語(yǔ)

通過本文的分析可以看出，城市土地出讓與房屋拆遷在民法適用的法理研究中，都具有多重性質(zhì)的特點(diǎn)，處理糾紛時(shí)一定要從實(shí)際出發(fā)，從多個(gè)角度看待問題，在分析出拆遷的性質(zhì)后，不能只看到行政法理性質(zhì)或者民事行為性質(zhì)，應(yīng)正確認(rèn)識(shí)民法理論的價(jià)值。不管是土地出讓還是房屋拆遷，公權(quán)力都不應(yīng)該越權(quán)處理，而且在征用土地時(shí)要給予所有者補(bǔ)償，還要考慮周全，這樣才能保證出讓與拆遷的公平、合理性。

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