淺述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理

朱海寬++韓艷

【摘 要】在實(shí)際操作當(dāng)中很多房地產(chǎn)企業(yè)往往錯(cuò)誤地估計(jì)了自己本身樓盤的定位，在營(yíng)銷的過程當(dāng)中沒有找準(zhǔn)目標(biāo)用戶，一味追求賣高價(jià)，而不去思考用戶最終的需求，并且無(wú)法為用戶提供必要的周邊配套服務(wù)，這樣就會(huì)導(dǎo)致流失客戶，無(wú)法實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)本身的價(jià)值，導(dǎo)致項(xiàng)目的虧損，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)于保證房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，實(shí)現(xiàn)預(yù)計(jì)投資收益具有十分重要的意義。本文根據(jù)筆者工作實(shí)踐，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中存在風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策進(jìn)行了分析和探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)；管理措施

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中存在風(fēng)險(xiǎn)

（一） 項(xiàng)目投資支持能力存在的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的投資量比較長(zhǎng)，并且存在著投資過大的問題，特別是隨著當(dāng)前我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的蓬勃發(fā)展，城市地塊的單價(jià)持續(xù)攀升，就導(dǎo)致了房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)論是前期的購(gòu)買地塊，還是中期的項(xiàng)目建設(shè)，乃至于后期的完善和營(yíng)銷都需要大量的資金支持，而又由于當(dāng)前我國(guó)各項(xiàng)制度建設(shè)不夠完善，在資金流轉(zhuǎn)層面存在著不規(guī)范的問題，這加劇了在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中資金流轉(zhuǎn)層面的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。而一旦資金鏈斷裂，房地產(chǎn)行業(yè)立即會(huì)出現(xiàn)爛尾樓等問題，加上在房地產(chǎn)預(yù)售領(lǐng)域和營(yíng)銷方面出現(xiàn)的種種疏漏，房產(chǎn)建設(shè)一旦出現(xiàn)建設(shè)停滯，其他公司出于法律資金等等方面的考慮，往往不會(huì)接手這樣的爛尾樓盤來(lái)進(jìn)行繼續(xù)的建設(shè)和營(yíng)銷。由此可見，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況之下，針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的風(fēng)險(xiǎn)管控，對(duì)于資金問題的管控應(yīng)該放在非常重要的地位，并加以認(rèn)真對(duì)待。

（二） 項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

隨著我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展，特別是房?jī)r(jià)大漲的語(yǔ)境之下，許多本沒有項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營(yíng)主體攜資入市，進(jìn)入到房地產(chǎn)建設(shè)領(lǐng)域，而這些沒有施工經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)所建造的房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目，往往存在這樣或那樣的質(zhì)量問題或者在設(shè)計(jì)上不合理，影響了用戶的體驗(yàn)，進(jìn)而造成了市場(chǎng)的不良反饋，影響了房地產(chǎn)行業(yè)的整體形象的同時(shí)，也使得單個(gè)項(xiàng)目本身產(chǎn)生了無(wú)窮無(wú)盡的法律糾紛，這一方面危害了公司本身的后續(xù)發(fā)展，也對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定造成了一定的影響。由于當(dāng)前我國(guó)處在社會(huì)轉(zhuǎn)型期，特別是伴隨著人口紅利的持續(xù)減少，低端勞動(dòng)力持續(xù)缺乏，這造成了在房地產(chǎn)項(xiàng)目的一線施工當(dāng)中，很多不具有施工經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人素質(zhì)較低，缺乏相應(yīng)專業(yè)技能的工人也進(jìn)入到了房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)當(dāng)中，成為了建筑工人的一員。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理控制的對(duì)策

（一） 配備專業(yè)的開發(fā)和營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)

隨著我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入到細(xì)分階段，加上不同消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)所出產(chǎn)的產(chǎn)品的不同規(guī)格的要求，當(dāng)前在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的過程當(dāng)中應(yīng)該配備專業(yè)的開發(fā)和營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)，對(duì)項(xiàng)目本身地塊，所處的地理位置和項(xiàng)目本身所具有的特點(diǎn)，進(jìn)行完善的前期規(guī)劃、中期控制和后期營(yíng)銷。在進(jìn)行這項(xiàng)工作的過程當(dāng)中，團(tuán)隊(duì)的專業(yè)素質(zhì)對(duì)于項(xiàng)目本身的成功與否往往產(chǎn)生決定性的影響。為此，一定要專注于專業(yè)的開發(fā)團(tuán)隊(duì)和營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)的建設(shè)和后期的維護(hù)。事實(shí)上，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，當(dāng)前在我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中，人才的重要性已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于資金和資源的重要性。在進(jìn)行團(tuán)隊(duì)的建設(shè)和維護(hù)方面，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者和管理者要從內(nèi)部和外部?jī)蓚€(gè)方面入手來(lái)解決當(dāng)前在地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)當(dāng)中人才缺乏的問題。對(duì)于內(nèi)部來(lái)說(shuō)，一定要在企業(yè)內(nèi)部，發(fā)現(xiàn)和培養(yǎng)那些具有潛力和能力的員工，幫助他們進(jìn)修和鍛煉，以提升能力，為企業(yè)的后續(xù)發(fā)展做好人才儲(chǔ)備工作。從企業(yè)的外部而言，一定要善于發(fā)現(xiàn)行業(yè)內(nèi)具有潛力和擁有能力的職業(yè)經(jīng)理人，并且根據(jù)企業(yè)自身的需要，借助多種手段吸引人才為企業(yè)服務(wù)。

（二） 重視前期合同的制定，強(qiáng)調(diào)契約精神

為了規(guī)避地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程當(dāng)中資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，管理者應(yīng)該重視前期合同的制定、強(qiáng)調(diào)契約精神，必要時(shí)，以法律手段來(lái)保障自身的權(quán)益。前期合同的制定一定要依據(jù)法律和相關(guān)法規(guī)，避免無(wú)效合同的產(chǎn)生。應(yīng)該注意到，由于房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的其他產(chǎn)業(yè)連結(jié)過于廣泛，加上房地產(chǎn)行業(yè)本身具有投資大，周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，所以在地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行的過程當(dāng)中往往會(huì)出現(xiàn)這樣那樣的問題，每一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)的問題都有可能導(dǎo)致地產(chǎn)項(xiàng)目整體的營(yíng)銷失敗，進(jìn)而導(dǎo)致資金無(wú)法回流，造成大范圍的虧損和企業(yè)的倒閉，為國(guó)計(jì)民生帶來(lái)惡劣的影響。隨著我國(guó)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的趨向復(fù)雜，特別是金融市場(chǎng)的持續(xù)震蕩對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生了一定的影響，在房地產(chǎn)繼續(xù)建設(shè)的流程當(dāng)中資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)增加，因此在合同制定的過程當(dāng)中，一定不要僅僅停留在對(duì)于雙方權(quán)責(zé)的明晰上，而且要對(duì)那些可能產(chǎn)生不良后果的情況作出準(zhǔn)確良好的預(yù)估，并且在合同當(dāng)中標(biāo)注一旦出現(xiàn)問題，合同雙方所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，并厘清承擔(dān)責(zé)任的路徑和方法。

（三） 完善驗(yàn)收制度

為了規(guī)避房屋質(zhì)量問題，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展和價(jià)值實(shí)現(xiàn)的影響，應(yīng)該重視完善驗(yàn)收制度，在房地產(chǎn)建設(shè)的前期對(duì)于圖紙和施工進(jìn)度施工規(guī)劃等進(jìn)行周密的把控，對(duì)于施工過程當(dāng)中項(xiàng)目質(zhì)量的管控進(jìn)行有效的防范和監(jiān)督。由于缺乏有效的制約監(jiān)督機(jī)制，具有實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)技能的項(xiàng)目管理人員對(duì)于這些工人的不規(guī)范操作，也持有睜一只眼閉一只眼的態(tài)度，不去進(jìn)行過分的要求，這也是導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量出現(xiàn)問題的重要原因之一。在實(shí)際實(shí)施的過程當(dāng)中，應(yīng)該重視制度的制定，要集結(jié)公司內(nèi)部有經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)的人員來(lái)進(jìn)行相關(guān)制度的制定，力求保障相關(guān)制度，一方面具有專業(yè)性，另一方面還具有可實(shí)施性。同時(shí)，為了使制度能夠行之有效，一定要在項(xiàng)目的實(shí)施階段派遣有責(zé)任心的工作人員，進(jìn)行項(xiàng)目本身的監(jiān)督和管理。項(xiàng)目本身最終質(zhì)量的呈現(xiàn)一定要與所有參與項(xiàng)目建設(shè)的人員的績(jī)效掛鉤，以利益驅(qū)動(dòng)來(lái)保證項(xiàng)目建設(shè)的高質(zhì)量。

三、結(jié)語(yǔ)

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)正在受到各界的廣泛重視，并且吸引了大量投資進(jìn)入到房地產(chǎn)行業(yè)，由此房地產(chǎn)行業(yè)廣泛發(fā)展，以地產(chǎn)項(xiàng)目為依托的房地產(chǎn)建設(shè)正在受到更多人的關(guān)注，在這個(gè)過程當(dāng)中，房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制應(yīng)該受到更多的職業(yè)經(jīng)理人和投資人的重視。作為帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與我國(guó)各行各業(yè)的發(fā)展都有著密切的聯(lián)系，隨著2008 年以來(lái)國(guó)家基礎(chǔ)建設(shè)投資的加大，房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展帶動(dòng)了我國(guó)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展和進(jìn)步。

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