淺述房地產開發項目風險管理

朱海寬++韓艷

【摘 要】在實際操作當中很多房地產企業往往錯誤地估計了自己本身樓盤的定位，在營銷的過程當中沒有找準目標用戶，一味追求賣高價，而不去思考用戶最終的需求，并且無法為用戶提供必要的周邊配套服務，這樣就會導致流失客戶，無法實現房產本身的價值，導致項目的虧損，加強房地產開發項目風險管理對于保證房地產企業穩健發展，實現預計投資收益具有十分重要的意義。本文根據筆者工作實踐，對房地產開發項目中存在風險及風險管理的對策進行了分析和探討。

【關鍵詞】房地產開發；項目風險；管理措施

一、房地產開發項目中存在風險

（一） 項目投資支持能力存在的風險

房地產項目本身的投資量比較長，并且存在著投資過大的問題，特別是隨著當前我國基礎設施建設項目的蓬勃發展，城市地塊的單價持續攀升，就導致了房地產項目無論是前期的購買地塊，還是中期的項目建設，乃至于后期的完善和營銷都需要大量的資金支持，而又由于當前我國各項制度建設不夠完善，在資金流轉層面存在著不規范的問題，這加劇了在房地產行業當中資金流轉層面的項目風險。而一旦資金鏈斷裂，房地產行業立即會出現爛尾樓等問題，加上在房地產預售領域和營銷方面出現的種種疏漏，房產建設一旦出現建設停滯，其他公司出于法律資金等等方面的考慮，往往不會接手這樣的爛尾樓盤來進行繼續的建設和營銷。由此可見，在當前的經濟發展的情況之下，針對房地產項目管理的風險管控，對于資金問題的管控應該放在非常重要的地位，并加以認真對待。

（二） 項目質量風險

隨著我國房地產項目的持續發展，特別是房價大漲的語境之下，許多本沒有項目建設經驗的經營主體攜資入市，進入到房地產建設領域，而這些沒有施工經驗的企業所建造的房地產行業的項目，往往存在這樣或那樣的質量問題或者在設計上不合理，影響了用戶的體驗，進而造成了市場的不良反饋，影響了房地產行業的整體形象的同時，也使得單個項目本身產生了無窮無盡的法律糾紛，這一方面危害了公司本身的后續發展，也對社會的穩定造成了一定的影響。由于當前我國處在社會轉型期，特別是伴隨著人口紅利的持續減少，低端勞動力持續缺乏，這造成了在房地產項目的一線施工當中，很多不具有施工經驗，個人素質較低，缺乏相應專業技能的工人也進入到了房地產行業的建設當中，成為了建筑工人的一員。

二、房地產項目風險管理控制的對策

（一） 配備專業的開發和營銷團隊

隨著我國當前房地產行業發展進入到細分階段，加上不同消費者對于房地產行業所出產的產品的不同規格的要求，當前在房地產項目管理的過程當中應該配備專業的開發和營銷團隊，對項目本身地塊，所處的地理位置和項目本身所具有的特點，進行完善的前期規劃、中期控制和后期營銷。在進行這項工作的過程當中，團隊的專業素質對于項目本身的成功與否往往產生決定性的影響。為此，一定要專注于專業的開發團隊和營銷團隊的建設和后期的維護。事實上，隨著市場競爭的加劇，當前在我國的商業地產項目當中，人才的重要性已經遠遠高于資金和資源的重要性。在進行團隊的建設和維護方面，企業的經營者和管理者要從內部和外部兩個方面入手來解決當前在地產項目建設當中人才缺乏的問題。對于內部來說，一定要在企業內部，發現和培養那些具有潛力和能力的員工，幫助他們進修和鍛煉，以提升能力，為企業的后續發展做好人才儲備工作。從企業的外部而言，一定要善于發現行業內具有潛力和擁有能力的職業經理人，并且根據企業自身的需要，借助多種手段吸引人才為企業服務。

（二） 重視前期合同的制定，強調契約精神

為了規避地產項目建設過程當中資金鏈斷裂的風險，管理者應該重視前期合同的制定、強調契約精神，必要時，以法律手段來保障自身的權益。前期合同的制定一定要依據法律和相關法規，避免無效合同的產生。應該注意到，由于房地產行業所涉及的其他產業連結過于廣泛，加上房地產行業本身具有投資大，周期長等特點，所以在地產項目進行的過程當中往往會出現這樣那樣的問題，每一個環節出現的問題都有可能導致地產項目整體的營銷失敗，進而導致資金無法回流，造成大范圍的虧損和企業的倒閉，為國計民生帶來惡劣的影響。隨著我國市場競爭環境的趨向復雜，特別是金融市場的持續震蕩對于實體經濟的發展產生了一定的影響，在房地產繼續建設的流程當中資金斷裂的風險持續增加，因此在合同制定的過程當中，一定不要僅僅停留在對于雙方權責的明晰上，而且要對那些可能產生不良后果的情況作出準確良好的預估，并且在合同當中標注一旦出現問題，合同雙方所應承擔的責任，并厘清承擔責任的路徑和方法。

（三） 完善驗收制度

為了規避房屋質量問題，對于房地產項目持續發展和價值實現的影響，應該重視完善驗收制度，在房地產建設的前期對于圖紙和施工進度施工規劃等進行周密的把控，對于施工過程當中項目質量的管控進行有效的防范和監督。由于缺乏有效的制約監督機制，具有實際操作經驗和專業技能的項目管理人員對于這些工人的不規范操作，也持有睜一只眼閉一只眼的態度，不去進行過分的要求，這也是導致當前房地產項目質量出現問題的重要原因之一。在實際實施的過程當中，應該重視制度的制定，要集結公司內部有經驗和專業知識的人員來進行相關制度的制定，力求保障相關制度，一方面具有專業性，另一方面還具有可實施性。同時，為了使制度能夠行之有效，一定要在項目的實施階段派遣有責任心的工作人員，進行項目本身的監督和管理。項目本身最終質量的呈現一定要與所有參與項目建設的人員的績效掛鉤，以利益驅動來保證項目建設的高質量。

三、結語

當前房地產行業作為我國的朝陽產業正在受到各界的廣泛重視，并且吸引了大量投資進入到房地產行業，由此房地產行業廣泛發展，以地產項目為依托的房地產建設正在受到更多人的關注，在這個過程當中，房地產項目的風險控制應該受到更多的職業經理人和投資人的重視。作為帶動國民經濟發展的重要引擎，房地產行業的發展與我國各行各業的發展都有著密切的聯系，隨著2008 年以來國家基礎建設投資的加大，房地產行業的持續發展帶動了我國各項經濟的蓬勃發展和進步。

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