基于宏觀調控下的房地產經濟發展與管理

周本權 北京首創大都房地產開發有限公司

基于宏觀調控下的房地產經濟發展與管理

周本權 北京首創大都房地產開發有限公司

隨著我國社會經濟不斷發展，房地產行業作為國民經濟發展的支柱型產業，對國民經濟發展和提高人們生活質量有著重要影響。隨著我國宏觀調控政策出臺，我國房地產經濟也出現了新的改變?；诖耍疚闹攸c探究宏觀調控空的必然性，進而分析宏觀調控對房地產經濟的影響與建議。

宏觀調控 房地產經濟 管理 建議

引言

對于房地產經濟來說，房地產作為國民經濟的支柱型產業，對社會經濟發展有著巨大推動作用。在市場經濟背景下，我國房地產企業之間的競爭愈演愈烈，為了能夠全面提高房地產企業的競爭力，保障房地產市場的規范性，國家針對房地產行業制定宏觀調控政策是非常必要的，包括構建經濟適用房、保障性住房建設、限購貸款等，都是重要的宏觀調控手段。但從實質上說，宏觀調控對房地產經濟來說是一把“雙刃劍”，其不僅能夠對房地產經濟發展起到推動作用，優化房地產經濟結構，同時也會對房地產經濟產生一些負面影響。因此，房地產企業必須要保障順應大環境發展的基礎上，不斷的去適應、調整，這樣才能夠保障房地產行業健康發展。

一、出臺宏觀調控政策的必要性

（一）控制樓價不斷上升

近十多年來，我國樓價上升是有目共睹的，隨著樓價不斷上升，導致住房價格與工薪階層消費者收入的比例嚴重失調，從而造成嚴重的社會問題，拉大了貧富差距。這一問題與我國倡導的“和諧社會”宗旨相違背。為了能夠保障社會平穩發展，提高中低收入人群的購買力，必須要對房地產經濟進行宏觀調控。宏觀調控的目的是規范房地產行業發展，凈化房地產市場，穩定稅收來源。但是宏觀調控是一種長期規范手段，并非在短期內能夠完成的工作。從市場經濟環境下分析，由于企業之間的競爭愈演愈烈，在宏觀調控背景下，很多房地產企業因競爭力不足導致破產或被合并，同時也有很多企業能夠抓住這次機會，不斷的強大自己，從而占有更多的市場資源。

（二）中央與地方政府不協調問題

由于很多地方政府為了推動當地經濟發展，提高政府稅收，大力發展房地產行業，鼓勵提高房價，這樣就能夠讓地方政府在國民經濟中的所占比例更大。簡單來說，地方城市建設發展越快，其政績也就更加突出。但中央所提出的“和諧社會”理念是維持整個經濟生態穩定發展，也就是全國房地產行業是一盤棋，不能任由一個領域任意發展，從而擾亂了房地產經濟發展的規范性，因此，出臺宏觀調控政策是必然手段。

二、宏觀調控對房地產經濟的影響

（一）宏觀經濟調控對房地產行業的影響

現如今，由于我國市場經濟發展還不夠成熟，我國房地產行業也面臨著諸多問題，導致房地產經濟發展受到阻礙。這就需要采用宏觀調控的手段對房地產行業結構進行安排和調整。特別是在改革開放以后，我國對房地產經濟所出臺政策數量不斷加大，使得很多國外房地產商進入到我國市場經濟中，提高了國內房地產商之間的競爭。如今我國房地產經濟已經徹底進入到了市場經濟發展的軌道當中，在整個市場經濟發展過程中，房地產企業要面對巨大的市場風險，并且部分房地產商沒有找到應對風險的方法，從而出現了較強的企業不斷擴大規模，弱的企業不斷被合并。但是在宏觀調控下，主要是還是加息政策，這對開發商來講，隨著貸款利息不斷提高，會提高房地產開發成本，這就會直接提高房價，加重購房者的經濟負擔和購房壓力。并且由于購房者壓力不斷增大，會降低購房成交率，這對開發商來說是極其不利的因素，同樣會間接提高建筑的開發成本，從而提高了房地產開發風險。

（二）宏觀調控對房地經濟環境影響

現如今，我國國民經濟發展已經到了新常態。隨著我國近些年國民生產總值不斷提高，國民經濟也保持著穩定的增長速度，從而逐漸提高了人民收入，提高了人們的生活質量，人們對品質生活的追求也愈加強烈，從而加大了購房欲望，這也是近些年我國房價飛速上漲、房地產行業經濟效益不斷增加的重要原因。國家中央銀行存款儲備作為開展空管調控的重要手段，在近些年也進行了有關調整，提高銀行的存款準備金，該舉動在很大程度上控制了房地產資金來源，導致很多房地產企業因此受到影響，降低了房地產行業的投資力度和流動資金。為了能夠加強市場行為控制，包括房地產市場、股市等，國家對存款利率進行了調整，并且調整幅度與調整周期也十分罕見。特別是連續利率上調，導致房地產經濟結構出現了極大的變化，很多具有先見性的房地產企業在利率上調的情況下獲得了更大的擴張機會，也搶占了更多的市場占有率，而一些盈利能力不足、沒有先見性的房地產企業則舉步維艱，導致房地產經濟兩極分化的情況愈加明顯。

（三）對房地產業所涉及的社會與文化要素影響

現如今，我國經濟結構發生了極大的轉變，主要是朝向小型化結構發展，也就是鼓勵中小企業發展的形式。一方面，是由于我國早起的計劃生育政策；另一方面，近些年我國家庭離婚率不斷上升，并且思想觀念更新，導致一些年輕人的自由性更強，兒女們不愿意與服務居住在一起，從而提高了人們對房地產市場的需求量不斷增加。計劃生育主要影響群體是80后-00后，這類人群大部分在社會中都有一定的地位，并且在城市中居住的較多，這部分人群的經濟條件普遍較好，這也成為了商品房交易中強有力的購買者。這兩大因素在很長一段時間依然是房地產經濟發展的主要推動力。再加上我國城市化建設進程不斷深入，農村人口逐漸朝向城市轉移，據不完全統計，我國每年的城市人口增長數量為兩千萬，這也是推動我國房地產行業長足發展的外因。

三、宏觀調控下房地產經濟發展與管理的幾點建議

（一）明確戰略性發展目標

在宏觀調控前后，房地產企業需要不斷規范自身的行為，當今市場風險較大，因此房地產企業更應該進行更加科學化、理性化的投資，同時因為宏觀調控的因素，導致房地產企業自我超越變成了被動發展，整個房地產行業中不僅出現了“大魚吃小魚”，同時也出現了“快魚吃慢魚”的格局。因此，對客觀對待宏觀調控，將宏觀調控當做是一種挑戰的同時，也是一種機遇。做好內部管理工作，積極創新技術，從不斷提升品牌競爭力，這也是當今房地產企業當務之急的任務。

（二）明確經濟發展與管理的思路

1.實現規范管理，提高決策能力

想要提高房地產企業的競爭力，首先是要保障具有更加科學的管理模式，針對企業內部發展情況，整理出一套更加適應企業發展的管理模式，對現階段的房地產企業來說是永恒的話題。要求房地產企業決策人員不僅要保持清醒的頭腦，對行業發展有一個清晰的認識，同時也要具有更加長遠的看法，不斷挖掘企業內部生產力。同時，需要制定企業發展的各個時期戰略目標，不斷完善企業內部定位，提高企業在市場經濟條件下的彈性，從而來適應政策、市場等方面的風險。

2.加強人才建設，提高競爭力

從本質上來說，當今企業之間的競爭實則就是人才的競爭，因此，房地產企業必須要不斷加強人才建設工作，強化人力資源管理，要求房地產企業能夠不斷完善自身的制度。人、產品、生產流程是構成組織的基本三要素，是企業生存與發展的根本。隨著房地產企業的業務規模不斷擴大，人才管理與流程管理將決定著企業是否能夠長足發展。人力資源管理工作不僅能夠把人才請進企業，更多的是能夠充分發揮人才作用。

3.建設企業文化，構建核心價值觀

房地產作為高風險、高投入、運行周期長、市場變化快的行業，即便是發展良好的企業，在房地產市場中稍有不慎，就會功虧一簣。如何保障房地產企業在競爭激勵的市場中脫穎而出并持續發展，是當今房地產企業不得不面對的問題。隨著市場結構不斷變化，我國房地產商品的消費主體、供求關系、消費者需求等層面也出現了變化，并且還需要面臨著國際房地產商的競爭與挑戰，想要從根本上解決這類問題，就必須要以正確的觀念求發展，以市場發展為向導，樹立更加新穎的戰略觀念，從而不斷提高房地產企業的核心競爭力。

（三）房地產企業發展需要貼合市場，滿足市場需求

對于房地產企業來說，開展項目投資中必須要貫徹因地制宜的理念，準確的找出投資項目切入點，從工程項目前提規劃、工程施工、市場營銷等方面，需要根據市場環境的實際情況，從差異化的發展道路，所開展的項目一定要求精不求大，彰顯出企業建設項目的特色，打造自己的品牌。第一，要求有關部門加強市場調研工作，利用項目可行性報告，對各個地塊和資金儲備進行合理評估；第二，保障經濟規劃更加科學、合理，能夠滿足市場發展需求，保持開發產品的領先性；第三，對開發產品進行精準定位，入市機遇準確，價格策略合理。

（四）加強自身的品牌建設

一個有品牌特質的房地產企業，通常使其他企業無法對產品進行復制，這樣就能夠讓產品脫穎而出。房地產品牌代表了具有特色的房地產產品，表示具有品牌形象的房地產企業獨特的消費理念。根據我國房地產行業的發展趨勢，將產品品牌劃分為企業品牌、老板品牌、產品品牌三個方面。房地產企業不僅要提供物業管理、實體配套，同時也要將項目資源作為一種互補連動。將企業服務轉變為一種文化，從而營銷小區氛圍。

四、結束語

綜上所述，宏觀調控對房地產行業來說，既是一次挑戰也是一次機遇，因此，房地產企業必須要迎接挑戰、抓住機遇，不斷對企業內部結構進行調整，適應大環境的發展趨勢，只有這樣才能夠保障房地產企業長足發展。

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周本權（1984.11-），男，漢族，湖南婁底人，中國人民大學，在職研究生，研究方向：房地產經濟與管理。