營改增對房地產的影響

韓艷

摘要：隨著我國科技經濟的不斷發展與人民生活的提升。人們對于房產的認識也越來越深刻，人們對于用房產進行理財和財富增值的現象越來越多。而我國為了房地產行業能夠更加長足穩定的發展，在國務院的批準下，已經開始實施“營改增”的試點工作。目的就是為了建立健全相對科學的稅收制度，完善稅制，表面重復征稅。隨著我國“十二五”計劃的進一步實施，今年預計會成為營業稅改增值稅（營改增）稅收制度的全面發展的一年。由于房地產企業的特殊性，房地產行業在進行營業稅的繳納時是一個較為特殊的行業。所在在繳納營業稅的時候（營改增）稅收制度也帶來了不少的問題。在房地產發展的過程中，“營改增”稅收制度的的影響還是很大的。因此本文通過對“營改增”稅收制度對于房地產企業開發成本的影響、“營改增”稅收制度對于房地產公司賦稅的影響、在“營改增”稅收制度帶來的情況下企業應采取的相應措施，以及“營改增”稅收制度帶來的影響進行探討與研究。

關鍵詞： 營改增； 房地產； 稅收； 影響

一、什么是“營改增”

“營改增”就是對于營業稅改增值稅的簡稱。“營改增”是指將以前繳納的營業稅的應稅項目改為繳納增值稅。增值稅只對產品或者服務的增值部分納稅，減少了重復納稅的情況。是我國黨中央、國務院根據當前社會經濟發展的新形勢，從深化改革的總體部署上出發做出的總要決策。目的就是加快稅收體制的優化、進一步減輕企業的賦稅。調動房地產行業以及其他高端服務業的發展，促進產業和消費的升級，培育新動能，深化供給側結構性改革。據統計，截止2015年底，在實行“營改增”收稅制度之后，已經累計實現減稅6412億。

增值稅是世界上最主流的流轉稅種，相對于傳統的營業稅有很多優勢。在于通過流轉環節中進項與銷項來核算當期應繳納的稅款，從而體現增值部分，只繳納流轉增值部分的稅收，解決了稅基的重復問題。當然增值稅也是有一定不足的，那就是規則比較細則，細節問題比較多，計算比較復雜，增值稅專用發票的管理需要更加嚴格謹慎。

在全面實施“營改增”之后，一方面實現了增值稅對于貨物與服務的全面覆蓋，從很大程度上減少了重復征稅，促進了社會的分工協作，對于房地產行業、服務行業以及制造業的轉型升級。另一方面將不動產納入抵扣范圍，較為完整的實現了規范了消費型增值稅制度。這對于擴大企業投資增強企業營業活力有極大的幫助。而且“營改增”工作的開展，增加了就業崗位，緩解了社會的就業壓力。有利于建立貨物和勞務領域的增值稅出口退稅制度，全面改善我國的出口稅收環境。

二、“營改增”對于房地產企業的重要性

“增值稅”的征稅對象是商品進行流轉中產生的增值額。“增值稅”之所以被人們廣泛推廣，是因為在商品進行流轉的每一個環節都要需要納稅。而且“增值稅”對于避免商品在具體的流轉環節中重復征稅的現象。因為在之前的房地產征稅上，房地產公司繳納的都是營業稅，所以出現了很多重復征稅的現象。在房地產開發的過程中，在進行安裝和裝修的時候需要繳納營業稅。在工程結束開始售房的時候還需要繳納營業稅。雖然在這個階段營業稅的占有比例較低，但是因為現在的房價過高，還是會存在重復征稅的現象。所以為了避免對于房地產行業的重復征稅，推動房地產行業的長足穩定發展，“營改增”在房地產行業的應用是必然的趨勢。

在房地產企業進行工程施工時，需要購買建筑材料，在這時就可以獲取增值稅的專業發票。“增值稅”的專用發票不能被抵扣，在進行“營改增”之后，還能夠將第二、第三增值稅的產業鏈條進行連接。在房地產公司進行房地產開發和工程施工的過程中，可以通過增值稅發票抵扣的形勢，減輕企業的稅收負擔。隨著“營改增”工作的不斷進行，鐵路運輸業與郵政業的稅負明顯下降，對于小規模地減低納稅人的稅負也有一定的幫助。這都是“營改增”工作取得的顯著成效。所以“營改增”對于房地產的發展是有極大幫助的。

三、“營改增”工作對于房地產企業的影響

（一）“營改增”對于房地產企業開發成本的影響

在房地產企業進行房地產開始時，最為重要的部分就是房地產企業的建筑安裝成本。房地產企業的建筑安裝成本直接影響著房地產企業的經濟效益。房地產企業在進行房地產開發的建筑施工工作是有具有相關資質與能力的建筑承包商或者建筑施工單位完成的。建筑施工企業本身作為“營改增”的重點行業，在進行“營改增”工作時，要根據實際情況開展工作。“營改增”對于房地產行業的適應稅率為11%。在開發過程中稅負明顯提升，依據相關的稅負轉嫁理論，也會增加房地產開發過程中的建筑安裝成本。當房地產開發進行建筑施工的過程中，出了采購鋼筋、模具、大型機械能等施工所需材料可以獲得增值稅發票外，還有一些價格低但是在建筑施工時經常用到的零散材料，這些材料大多都是在無盡店鋪、或者一些小的建材店里購買，這些都是依據固定稅收款繳納的。除此之外，政策策略的改變也會導致稅負的增大。在房地產開發的建筑施工過程中，經常會用到砂石、沙、混凝土等材料，這些材料會根據增值稅的策略，采用6%的稅率對應繳納的增值稅進行核損。而建筑施工單位可以獲得能夠用于扣減的增值稅專用發票銷項稅率的5%。這也加大了建筑施工單位的稅負。提高了建筑安裝成本。此外，就現階段我國建筑行業的發展水平，在進行工程施工的過程中還是需要大量建筑工人的，這些建筑工人的人工費就占據整個房地產開發的建筑安裝成本的三分之一。建筑施工單位向房地產企業的收取高額度的勞務費，這樣就造成房地產開發的人力成本的增值稅提高，從而提高可建筑施工單位的稅負。在工程的建筑施工過程中，在“營改增”之后很多大型機械設備的租賃稅負也明顯提高。

（二）“營改增”對于房地產企業稅負的影響

在當前營業稅的稅額減去抵扣的稅額和上期的留底稅額就是應該繳納的增值稅。現在較為重要的兩種流通稅種就是“營業稅”和“增值稅”。這兩種流通稅種對于社會各個領域經濟的發展都有著極大的影響。但是這兩種稅種對于各自的稅務規劃上還是有一點差異的。“營業稅”作為價內稅，主要是依據全部業務進行稅務的計算的，這種稅務的計算是伴隨著產品的流通的稅款而存在的；而“增值稅”是依據增值額進行稅務計算，實施的體制是稅款和扣減，并且“增值稅”能夠對之前版塊的所要繳納的稅額進行相應的扣減，極大程度上避免了重復征稅。“營改增”工作的開展，實際上提高了房地產企業進行房地產開發的建筑安裝成本。但是由于增值稅的專用發票可以進行抵扣的特點，如果可以從建筑施工單位或者其他的相關企業取得可抵扣的增值稅的專用發票。理論上來看，在一定程度上是可以降低房地產企業稅負的。

四、“營改增”對于房地產企業稅負影響的相關措施

（一）提高相關專業技能，增強納稅意識

“營改增”工作時對于現階段稅務制度改革是一項具有開創性和突破性的工作，這項改革對于社會各個領域的經濟發展都有著極大的影響。所以房地產企業的所有管理人員以及普通員工都要對“營改增”有足夠的認識。密切關注“營改增”的相關政策。并依據相關的政策策略制定稅務核算方法。從而使房地產公司的稅負減少。并協助房地產企業的相關人員完成稅務策劃方案。科學合理的制定增值稅內部控制體系，并完善相應工作流程。建立健全企業增值稅流程的管理體系與監管體系。企業會計要提高自身的專業技能與綜合素質，提高稅務核算質量，為查賬時提供準確的依據。會計要及時進行稅務的核算工作。

（二）優化企業運營模式

在開展“營改增”工作之后，房地產企業會相應的出現資金欠缺，優化房地產企業的運用模式，能夠有效的解決相應問題的出現。房地產企業為了更好的迎接“營改增”的到了，改革優化企業運營模式也是勢在必行的。房地產企業也應減少房地產開發周期，在進行房地產開發的時候，科學合理的使用運作經費，做好房地產開發成本的控制工作。以“可持續發展觀”作為企業發展的指導思想。提高房地產開發工程的質量，提高企業在房地產市場中的競爭力。

（三）提升企業財會人員的專業技能和綜合素質

加強企業財會人員隊伍的建設，提高企業財會人員的專業技能與綜合素質，是企業做好財務工作的根本。為了房地產企業內部財務工作的更好進行，全面提高企業內部的財務管理能力，就必須要有一直專業技能過硬、綜合素質高的財會隊伍。公司要制定對財會人員的考核制度，對財會人員進行定期的考核，對于專業技能薄弱的人員進行淘汰。定期對企業內部的財會人員進行培訓，提高專業技能與綜合素質的同時，也能讓財會人員對傳統的工作方式方法進行創新。保證企業內部財務工作的活力。

（四）加強企業內部的納稅籌劃

現階段“營改增”這一稅收政治對于房地產企業的納稅策劃帶來了新的要求與任務。所以房地產企業要依據新的工作內容和要求，科學合理的選擇籌劃的切入點。根據“營改增”的相關政策策略，在結合企業自身的實際情況制定出正確合理的籌劃思想和程序。從而制定出最為合適的籌劃方案。具體就是對于納稅人身份、工程施工材料、固定資產的籌劃。

五、結束語

現階段，我國的“營改增”工作還處于一個探索的階段，雖然還存在很多缺失與不足，但這也是我國稅務制度改革的重要表現。隨著我國經濟科技的不斷進步，“營改增”工作肯定會發展的越來越好，我國稅務制度的改革也會更進一步。這也為我國房地產行業的發展提供了有利的條件。“營改增”兼并可反復繳納稅款的版塊，牢固了第二、第三產業增值稅的扣減鏈條，很大程度上避免了對房地產行業的重復征稅，明細了企業分工，從而提升了房地產企業的經濟效率。“營改增”加大了對市場的約束力，保證了房地產市場的糧食發展，嚴重打擊了現在虛假發票的現象。從而促進了我國社會主義市場經濟的發展。

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（作者單位：廣東省廣墾置業有限公司）