沈陽市房地產(chǎn)市場去庫存對策研究

郭輝+鄧?yán)罱?何佳琪

摘 要：當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出“總量過剩、開工不足、需求不旺”的總體特征，且在去庫存進程中形成了“分化加劇、風(fēng)險凸顯”等行業(yè)特點。本文分析了沈陽市房地產(chǎn)庫存的現(xiàn)狀，指出發(fā)展中所存在的問題，并從多方面提出切實可行的對策。

關(guān)鍵詞：沈陽 房地產(chǎn)市場 去庫存

2015年，樓市去庫存成為熱點話題。11月份的中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議提出全國各地要認(rèn)真分析房地產(chǎn)市場的庫存量，積極研究房地產(chǎn)去庫存的對策，并且在中央政治局會議上，明確提出了了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，化解房地產(chǎn)庫存的發(fā)展方向，并提出房地產(chǎn)去庫存是2016年經(jīng)濟社會發(fā)展的五大任務(wù)之一。由此可見，房地產(chǎn)去庫存已經(jīng)成為我國經(jīng)濟目標(biāo)實現(xiàn)穩(wěn)增長的重要措施。

一、房地產(chǎn)庫存現(xiàn)狀

（一）全國房地產(chǎn)庫存現(xiàn)狀

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)可知，2015年全國房地產(chǎn)庫存待售面積為71853萬平方米，較2014年同期增加了9684萬平方米。其中住宅待售面積45248萬平方米，占比約63.97%。另外，中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，截止到2015年11月份，全國在建未售商品房面積約48億平方米，待開工商品房面積為8.5億平方米，商品房庫存近60億平方米。

（二）沈陽市房地產(chǎn)庫存現(xiàn)狀

2015年11月份商品住宅市場存量2948.76萬平方米，經(jīng)推算，商品住宅可售面積消化周期為24個月。合理的庫存消化周期為12個月，高于18個月說明供過于求，低于6個月則為供不應(yīng)求。沈陽市的庫存量仍高居不下，去庫存問題已經(jīng)刻不容緩。

沈陽去庫存壓力最嚴(yán)重的是沈北新區(qū)和渾南區(qū)，因為它們所處的位置離沈陽市核心區(qū)域較遠(yuǎn)。雖然沈陽現(xiàn)在已有兩條地鐵線路，但總體來說交通依然不是很便利。沈北新區(qū)現(xiàn)在總面積819平方公里，總?cè)丝趦H有32萬，在2006年規(guī)劃發(fā)展經(jīng)濟開發(fā)區(qū)后，大量樓盤拔地而起。在沈北新區(qū)，通常一出地鐵口，就會有很多阿姨圍上來，她們手里拿著各式各樣的樓盤廣告，爭搶著向每一位看起來像買房的人介紹。據(jù)調(diào)研統(tǒng)計，這些阿姨們每個月的任務(wù)量為10人，并且公司規(guī)定，顧客必須到售樓處談夠5分鐘以上才算業(yè)績，并不是隨便拉幾個人就可以。底薪2000左右，拉一個人提成30元，有的時候要求業(yè)績，拉不去人倒扣30元。所以大馬路上才會出現(xiàn)激烈的“拉人大戰(zhàn)”。

2016年9月29日，住建廳表示，下一步全省房地產(chǎn)去庫存的工作目標(biāo)是：用3-5年時間，基本完成去庫存任務(wù)。房地產(chǎn)庫存去化周期進一步縮短，住宅類商品房去化周期控制在12-18個月以內(nèi)。

二、沈陽市房地產(chǎn)高庫存的原因分析

目前沈陽房地產(chǎn)庫存居高不下，原因如下：

（一）人口流失

近年來，由于東北經(jīng)濟疲軟，人口大量流失，房地產(chǎn)市場投資遇冷，樓市的供需關(guān)系嚴(yán)重失衡。人口的流失在一定程度上引發(fā)了商品房潛在購買力的流失。雖然，2015年國家已經(jīng)全面放開二孩政策，但是短期內(nèi)還是難以提高房地產(chǎn)市場的需求。

（二）供過于求

在過去的幾年中，地方政府過度依賴土地財政地，造成大量土地被拍賣，大量房地產(chǎn)企業(yè)進行大規(guī)模開發(fā)，增加房屋建筑，拉動了房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展和價格膨脹，從而使房地產(chǎn)市場利益失衡。如一些市中心的版塊，由于房價過高，購買者能力有限，導(dǎo)致空房的現(xiàn)象，使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了供過于求的現(xiàn)象。

（三）產(chǎn)能失衡

很多城市的興起源于工業(yè)復(fù)興，對于沈陽這所“東北老工業(yè)基地”來說，近年來，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡，經(jīng)濟鏈條不優(yōu)，經(jīng)濟下行壓力帶來的經(jīng)濟新常態(tài)，則使經(jīng)濟發(fā)展后勁明顯不足，樓市出現(xiàn)疲軟。

三、沈陽市房地產(chǎn)去庫存的政策建議

房地產(chǎn)去庫存壓力較大，存量面積過大，究其原因是因為近年來地產(chǎn)開發(fā)商大規(guī)模開發(fā)，地方政府因為土地出讓金提供地方財政支持而推波助瀾，導(dǎo)致房價節(jié)節(jié)攀升已經(jīng)超過了市民購房預(yù)算，這就導(dǎo)致大量房屋過剩，出現(xiàn)嚴(yán)重的供過于求的現(xiàn)象。去年以來，一系列包括降息、公積金政策調(diào)整、下調(diào)商業(yè)貸款首付比例、松綁外資進入樓市等刺激政策，對房地產(chǎn)去庫存起到了一定的作用，但形勢依然不容樂觀。省政府在熟知本市房地產(chǎn)庫存的實際情況后，要全面落實中央經(jīng)濟工作會議精神和省委、省政府關(guān)于推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的決策部署，按照省級統(tǒng)籌、因城施策、突出重點等原則，堅持政府與市場同步進行、去庫存與控房價協(xié)調(diào)配合，從而推動沈陽市房地產(chǎn)供給側(cè)改革性政策，不斷減少沈陽房地產(chǎn)庫存。

（一）適當(dāng)降低商品房住宅價格

9月14日，沈北新區(qū)房產(chǎn)局承辦了2016沈北新區(qū)秋季房地產(chǎn)展示交易會，本屆展會邀請了沈北新區(qū)36家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參展，推出45個在售樓盤，1.4萬余套商品住房，可售面積達(dá)108萬平方米。據(jù)了解，此次展會，很多樓盤采用“價格戰(zhàn)”。如備受好評的江南甲第樓盤打出了“均價3999元/㎡”的口號，并推出四期精品房源并可享受房交會優(yōu)惠補貼政策；北宇紅楓庭院項目推出3萬住大三居，多層均價4800元/㎡、高層均價4300元/㎡，并在購房補貼的基礎(chǔ)上還推出特價房。而金沙星城更是主打2999元/㎡起的價格以吸引購房者。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，沈北新區(qū)在9月12日-9月18日這一周的時間里，一躍至以大幅度優(yōu)勢奪得沈陽商品住宅區(qū)域排行榜冠軍。由此觀之，如果政府出臺的各種稅收政策與房屋降價緊密連接，可大大增強房屋銷售量。

（二）鼓勵新市民進城買房

2016年3月28日，沈陽市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見（試行）》，給予高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生、新畢業(yè)生購房及農(nóng)民多項購房優(yōu)惠政策。為了充分調(diào)動農(nóng)民進城落戶的積極性，應(yīng)研究農(nóng)民戶口變動仍保留“三權(quán)”，即土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)。完善住房按揭貸款利息抵扣個人所得稅政策，從而降低市民購房壓力，釋放真正剛需一族的購房能力，刺激改善型購房需求和適當(dāng)?shù)耐顿Y性購房需求，房地產(chǎn)去庫存必須以市場為導(dǎo)向，逐漸撤銷某些特殊時期不符合市場規(guī)律的限購限貸等條條框框。

（三）巧妙利用住房公積金

要從本地實際行情出發(fā)，以市場為導(dǎo)向，以關(guān)心市民生活為目的，多做市場行情調(diào)查，逐漸放寬市民購房條件，刺激市場需求，要逐漸放寬市民購房公積金的提取條件，試行住房公積金異地提取的辦法，提高住房公積金個人房貸額度，重點對職工購買保障住房和首套房予以支持，并且考慮到職工其他購房需求，完善和調(diào)整住房公積金制度范圍，把符合住房公積金范圍的個體工商戶及其務(wù)農(nóng)工作者都考慮進來，要為中低層收入群體提供更多更便捷的途徑。

（四）大力發(fā)展住房租賃市場

為了規(guī)范住房租賃市場，政府應(yīng)建立購租并舉的住房制度，打造規(guī)?；?、專業(yè)化的房地產(chǎn)租賃市場。為租戶能夠給提供高效、準(zhǔn)確、便捷的信息服務(wù)，政府有關(guān)部門應(yīng)組織搭建住房租賃信息政府服務(wù)平臺。同時鼓勵市民及各類機構(gòu)投資購買庫存商品房，為房地產(chǎn)租賃市場提供充足的房源。

（五）加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管

深入分析房地產(chǎn)市場情況，建立完整的房地產(chǎn)市場監(jiān)管信息平臺，及時更新本地區(qū)的市場動態(tài)。同時，大力排查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈風(fēng)險，高度關(guān)注拖欠工程欠款及工程爛尾等現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，有效地降低房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險。

四、結(jié)語

目前，沈陽市政府新出臺了多項有關(guān)房地產(chǎn)去庫存的政策，以解決沈陽市比較嚴(yán)重的房地產(chǎn)去庫存問題。雖然在新政出臺后，沈陽的庫存量得到了緩解，但形勢依然很嚴(yán)峻。其實政策只是起輔助作用，主要還是在于市場自我調(diào)節(jié)?？梢韵嘈?，在政府的相關(guān)政策及開發(fā)商的積極配合下，沈陽市的庫存量定會大大減少，恢復(fù)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

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