房地產稅立法對去庫存的作用

陳碩章+馬妍+王宇+李興旺

摘 要：房地產稅通過穩定房價而非大力打壓房價的方式去庫存，解決的是人們的住房剛需，減少房地產市場的投機行為。本文從分析房地產庫存的現狀出發，通過分析國內房產稅試點，國外房地產稅運行效果，房地產稅征收對房地產市場的影響，房地產稅立法面臨的困難，最后給出相關的政策建議。本文注重數據分析，從數據分析的結果看2010年至2016年庫存的變化，房價的變化，南北庫存的差異以及分別對一二線城市與三四線城市的庫存進行剖析。

關鍵詞：房地產稅 去庫存 稅收征收 穩定房價 投機

一、房地產庫存現狀

針對房地產庫存現狀，我們選取了全國70個城市從2010年1月至2016年7月共計五年又七個月的庫存數據，并對其進行了一線、二線、三線、四線的分類，一線城市共計4個，二線城市共計32個，三線城市共計27個，四線城市共計7個。

1.各省庫存普遍回落。從時間上縱觀來看，各省庫存規模出現下降趨勢，去庫存化周期縮短。從70個城市整體的庫存絕對數來看，各省的庫存規模大多處于下降趨勢。但也有例外，庫存不降反升的省份主要是河南、山西等數個北方省份。

2.“北高南低”分化較為明顯。從各個城市之間的比較橫向看，庫存北高南低的分化較為明顯，從選取的70個城市中的庫存同比數據來看南京的庫存同比減少62%，廈門同比減少37.7%等，庫存同比減少的44座城市中超過三分之二的城市均為南方城市。太原同比增長35.3%，大連同比增長25.8%，庫存同比增長的26座城市，超過半數的為北方城市。這也與南北方經濟，生活條件，環境條件等因素息息相關。

3.一二線庫存較低，三四線庫存依然偏高。整體而言，一線城市去庫存化的效果還是挺不錯的，一線城市中的北京同比減少25%，上海同比減少44%，廣州同比減少12%，深圳同比增長20%。北京、上海、廣州去庫存，深圳庫存回補。過去幾年以來，一線城市中北京、上海、廣州這三個城市，商品房庫存從高點持續回落。而深圳則恰恰與此相反。

二線城市庫存也普遍降低，除重慶（基本持平）、蘇州（略反彈）外，大部分城市地產庫存較15年底繼續減少。例如，二線城市中的杭州同比減少32%，天津同比減少19%等等。

三線城市中溫州同比減少6%，哈爾濱同比增長5%，呈現漲跌互現的現象。

四線城市中荊門同比增長23%，茂名同比增長45%。四線城市大部分則都處于高庫存的狀況。

庫存普降，但三四線城市庫存仍舊較高。結構性問題依舊存在，雖然三四線城市縱向來看略有減少，但去庫存的效果和周期明顯慢于一二線城市。

二、國內試點及國外房地產稅征收現狀

從國內試點來看，在國務院的支持下，重慶市、上海市于2011年分別頒布了《重慶市人民政府關于進行對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法》、《重慶市個人住房房產稅征收管理實施細則》和《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》，并于2011年1月28日正式開始試點，具體征收辦法由試點省份人民政府制定。重慶房地產稅稅率為0.5%—1.2%，上海稅率為0.6%或0.4%。從效果來看，兩地改革試點是探索對個人住房在保有環節征稅的寶貴經驗，是符合房地產稅制改革總體方向的。從試點執行情況來看，兩地房地產稅改革影響不大，問題主要有：

1.對房價影響不大。重慶及上海在房地產稅試點后，在住宅成交量方面出現下降，然而成交的平均價格并未明顯下跌；試點后第二年，兩地成交量出現較大幅度的增長。隨后年度，房產稅改革對兩地的作用越來越小。

2.對地方政府財政稅收貢獻不大。重慶和上海房產稅試征稅的金額占本地區政府財政收入的比例很小。

3.涉及人群有限。因為存量住房沒有被包括，而且上海還有稅收減免政策，使房產稅試點的影響比較小。在重慶，重點主要在豪宅和別墅的房產稅征收標準，對房屋的價格和面積做出了很嚴格的限制。

從國外的房地產稅征收狀況來看，首先，以美國為例，立法的內容包括窮人房產稅可退；全民征收房產稅，買賣雙方都需要交納房地產稅；房屋出租，稅率為租金的30%。這使得美國樓市逐步穩定，一定程度上抑制了房產投機的行為。

其次，英國征收條例包括樓房居民沒有土地所有權；根據房屋面積和所處的地段分為A～H八個等級，按照等級每月納物業稅；國外居民出售在英國的房產，增值部分納稅。征收效果并不是特別明顯，物業稅逐年微調上漲，政府提供的服務和交納的稅款不成正比；房價的上升不降的實際情況也反應出貧富差距問題難以解決。

最后，以新加坡為例，征收條例包括政府對小戶型和低收入家庭實行優惠的稅收政策；高端住宅戶尤其房產投機客戶多繳稅；補貼組屋購買者。這使得新加坡沒有出現惡意炒房的現象，實現了國民財富的重新分配。

三、房地產稅的征收對房地產市場的影響

（一）現行房地產稅的構成及存在的問題

房地產稅是一個綜合性概念，與房產交易流通環節包括的全部稅種都屬于房地產稅的范疇。

目前在房地產流轉環節征收的稅種主要有契稅、土地增值稅和城市維護建設稅。而房地產保有環節的稅收只是針對單位納稅人課征房產稅和城鎮土地使用稅，對個人自主住宅僅在上海市、重慶市試點征收房產稅。

房地產稅在征收環節中存在“重交易，輕保有”的問題。從稅收的種類來看，房地產稅在流轉環節中征收多個稅種，相反在保有環節的稅種較少。雖然試點時針對房產的保有環節征收了房地產稅，但是許多稅收優惠的存在使得房地產稅實際征收得不多。此外2014年的經濟數據顯示，交易環節稅收占總稅收總額的11.86%，保有環節僅占2%-3%。在交易環節中的稅收，很容易從賣方轉到買方，從而使房產的價格升高，造成房地產市場過熱的現象，不利于房地產的健康發展。

（二）房地產市場庫存產生的原因

從供求方面來看，供給大于需求是房產庫存產生的直接原因，深層次的原因我們將根據一二線城市以及其他城市的不同情況進行分析。

一二線城市：（1）政策因素。一二線城市的限購政策在一定程度上抑制了房產的需求。（2）工資水平的上漲與房價的上漲不成正比。這就導致許多在一二線城市工作的人無法承擔房價的壓力。

其他城市：三四線城市的居民由于大部分已經擁有一套住房，這就導致商品房的剛性需求下降，產生了庫存。

（三）房地產稅如何對庫存產生影響

在馮源博士關于房地產稅對房價的研究中，分別從房屋的供給和需求，基于VAR、VCR模型進行了分析，分析表明，房價、房產稅、房屋供給、房屋需求四個變量存在長期穩定的均衡關系，并且，從房價的方差分解表明，房屋需求和供給對房價的影響較大，而房產稅對房價的影響較小，這表明房地產稅并非從以降低房價的方式來對庫存產生影響。

（1）理論分析表明，房地產稅的征收只能在短期內對房價產生影響，但是稅收政策并不是抑制房價的根本措施。

（2）房地產稅真正起到的作用應該是穩定房價，抑制投機者的需求，使投機者放棄保有房產，而讓住房“剛需”可以得到滿足。

（3）房地產稅有利于推動二級市場的發展。投機者的投機需求被抑制，使得這部分房源流向二級市場，保證部分人對住房的需求得到滿足。同時對于擁有兩套房產的家庭來說，非經常居住的住房是否還有繼續保有的必要，也會引起他們的思考。

四、我國房地產稅立法面對的困難

房地產稅的立法一方面可以穩定房價，另一方面也存在著不可避免的問題亟待解決，所以短期內是不會輕易出臺的。

房產稅立法存在的問題大致有如下幾點：

（一）存在重復征稅、稅收征收和繳納方式難題

（1）重復征稅

房地產作為房地產行業保有環節征收的稅種，與房產流通環節的稅種容易重復納稅。例如，在開發交易的過程中，購房者已經承擔了供水、供電、供氣、道路建設、環境綠化等相關的費用，在保有環節又一次征收，造成重復征稅，加重了納稅人的負擔，不利于房產稅的征收。

（2）稅收征收和繳納方式難題

房產稅的征收將面臨和個人所得稅一樣自主申報的難題，但是在現在國內稅收觀念相對缺失的大條件下，無法通過自主申報繳納房地產稅。

（二）房產稅稅率選擇有待完善

稅率的確定直接影響到房產稅功能發揮，如果房產稅稅率設定過低，而房地產價格上漲率高于該比率則該稅率對抑制房地產投機并無實質意義；如果稅率設定過高，又會損害房地產行業的穩定發展。同時低稅率對房價上漲并沒有多大的抑制作用，房價一直在漲，炒房者將房屋轉手后的利潤遠遠大于其所繳房產稅。因此，在未來的房產稅立法的過程中，稅率的選擇更是個煩惱的難題。

（三）房產信息登記制度不完善

我國目前房產信息登記不完整，稅源信息難獲取。要合理的征收房產稅，首先要清楚各地有多少套住房，并實行實名制，確定每套房歸誰所有，這些需要房地產管理部門和稅務部門等相關政府部門建立全面統一、實時動態的個人及家庭房屋持有情況的房產信息登記數據庫，這樣才能保證房產稅立法的順利進行。

（四）稅收征收管理體系不健全

就以上海和重慶兩試點為例，兩試點都提出了以房產的評估價格來作為房產稅的計稅依據，但由于我國還沒有專門的具有公信力的房產評估機構，這方面的專業人員比較缺乏，導致房產的評估價格作為房產稅的計稅依據難以落實。再加上試點之初我國《不動產登記暫行條例》還未出臺，房產實名登記和管理制度尚未建立，稅務部門掌握的稅源信息明顯滯后于房產的動態變化，無法及時去的征稅房產的登記資料及變動情況，稅收征管的難度較大，不利于房產稅立法的進行。

五、政策建議

1.有關方面在政策制定時應明確房地產稅立法的作用更多的是穩定房價而非打壓房價。若以打壓房價作為主要目標，容易造成政策制定的偏失，無法起到調節房地產市場的作用。此外，理論分析表明房地產稅對房價的影響較小，因此從穩定房價的角度進行房地產稅立法的制定效果更好。

2.我國應該逐步完善房產信息登記制度。參考貴州省貴陽市大數據產業發展的相關經驗，逐步建立起遍及全國的房產信息數據庫，通過大數據統計促進起“互聯網+房產登記”等方面的發展。一方面使得“大數據”相關行業的發展，促進就業。另一方面可以建立實時動態的個人及家庭房屋持有情況的房產信息登記數據庫，方便稅務部門及其它相關部門進行管理的需要。

3.選擇適合我國國情的稅率。在房產信息完善登記的同時，詳細記錄對應家庭的工資水平、房產數量、其他收入狀況等具體情況，針對不同家庭大致劃分制定不同級別的累進稅率。一方面保證稅額在可支付的合理范圍內，不會引起公共利益的嚴重流失，避免社會公眾的不滿；另一方面有利于穩定房價，更加符合我國推行房地產立法的初衷。

4.健全稅收征管體制。建立具有專業性和公信力的房產評估機構，培養專業全面的專業人才，更加專業系統的評估房產價格。加快房產實名登記和相關管理制度的建立，加快稅收征管的網絡化與信息化建設，能夠及時了解房產登記變動的情況，從而加強稅收征管在掌握稅源信息的程度盡量與房產的動態變化一致，以改善稅收征管在獲取信息方面滯后性的情況。

參考文獻：

[1]易居研究院智庫中心《70城住宅庫存報告》

[2]馮源《中國房地產稅的開征：理論與實證分析》中國稅務出版社

[3]蘇明、施文潑《我國房地產稅制度改革研究》經濟研究參考2016年第九期