進一步整頓規范房地產市場秩序力促房地產市場的平穩健康發展

張群+張全智+閆寒+張國明

[摘 要]進一步整頓規范房地產市場秩序，力促房地產市場穩定健康發展，已經引起各級領導的高度重視。最密集的出臺一系列的房地產市場調控政策，為樓市“退燒”，是當前各級政府急需解決的重要課題。要使房地產市場健康平穩發展，必須采取切實可行的政策和措施，繼續扎實做好各項工作。

[關鍵詞]房地產市場；整頓調控規范；平穩健康發展

[中圖分類號]F28 [文獻標識碼] A [文章編號] 1009 — 2234（2016）12 — 0094 — 02

國務院總理李克強最近指出：“強化地方主體責任，因地因城施策，保障居民基本住房需求，努力實現住有所居，促進房地產市場平穩健康發展。”人民銀行行長周小川指出：“近期中國部分城市房價上漲較快。中國政府對此高度重視，積極采取措施促進房地產市場的平穩健康發展。”住建部明確要求各地進一步整頓規范房地產市場秩序，繼續加大工作力度，促進房地產市場平穩健康發展。與此同時，十月初以來，全國各地多個城市密集出臺新的房地產市場調控政策，多地重啟限購、限貸，各地為穩房價使出了“洪荒之力”。這充分說明進一步整頓規范房地產市場秩序，最密集的出臺一系列的房地產市場調控政策，為樓市“退燒”，促進房地產市場穩定健康發展，已經引起各級領導的高度重視，是當前急需解決的重要課題。

一、全國一、二線城市房價漲幅向三、四線城市蔓延

一是一、二線城市房價漲幅向三、四線城市蔓延，已經形成全面的漲幅態勢。從國家統計局獲悉，8月70個大中城市中，64個城市房價環比上漲，比7月增加了13個。其中，北上廣深四個城市同比漲幅為25.8%、37.8%、21.2%、37.3%。二是房價全面上漲與經濟走勢和居民收入預期背離，缺乏良性循環。既沒有經濟良好的預期，缺乏基本面的支撐，也沒有收入大幅上漲的支持。三是房地產價格全面上漲對高端收入群體而言，房價尚且可以接受，但對于低端收入群體而言，購房希望渺茫。四是房地產相關政策調整可能加大金融風險。銀行新增信貸主要投向房地產市場，隱性首付貸、消費貸繞道進入房地產、P2P網貸、民間過橋資金等產品大量進入房市，投機需求增加，足以引起警惕。五是住宅用地整體較低，供給受到制約，留給住宅用地的少之又少。在地王頻出，在面粉比面包貴的預期下，恐慌性入市不難理解。六是房價過快上漲加劇社會矛盾。避免樓市房價大幅上漲至關重要。七是調控房地產市場缺乏長效機制。沒有走出房地產市場短期調控，行政性干預過強導致市場波動過大的怪圈。

二、我市今年前三季度房地產市場基本狀況

從2016年前三季度看，全市房地產市場運行總體形勢呈現回暖趨向。

1.房地產開發投資持續下降。全市房地產今年前三季度新開發面積194.21萬平方米，投資金額約59.09億元，同比下降約15.01%。其中，中心城區開發面積132.37萬平方米，投資金額約44.12億元，同比下降8.67%。

2.全市商品房銷售保持增長，價格小幅下降。全市房地產今年前三季度商品房銷售面積275.02萬平方米、28656套，同比增長28.1%。其中，商品住宅銷售面積199.47萬平方米、22274套，同比增長18.35%，成交均價4078元/平方米，與上年度同比下降2.88%。中心城區商品房銷售面積82.53萬平方米、8423套，同比增長9.72%。其中，商品住宅銷售面積74.49萬平方米、7349套，同比增長19.49%。商品住宅成交均價5483元/平方米，同比下降6.09%。

3.待售商品房去庫存壓力進一步縮小。截止今年九月底，全市今年上半年待售商品房庫存總面積654.42萬平方米。其中，商品住宅庫存面積439.57萬平方米，于去年底相比商品房庫存減少121.66萬平方米，完成全年任務的86.9%，超額完成省確定的112萬平方米任務。商品住宅去化周期由去年底31.5個月減少到9月底的20.88個月。中心城區待售商品房庫存總面積290.98萬平方米。其中，商品住宅庫存面積192.63萬平方米。商品住宅去化周期由去年底24.26個月減少到9月底的22.4個月。

4.全市存量房交易活躍。全市房地產今年前三季度存量房成交面積171.03萬平方米、23824套，同比減少2.6%、增長14.8%。其中，存量住宅成交面積144.55萬平方米、21738套，同比減少0.91%、增長12.9%。中心城區二手房成交面積64.7萬平方米、7834套，同比增長27.18%、34.65%。其中，二手住宅成交面積56.95萬平方米、7449套，同比增長39.77%、37.5%。

雖然，我市房地產市場運行總體形勢呈現回暖趨向，毋庸諱言，受全國房地產市場大氣候影響，還存在以下問題：一是房地產價格雖然小幅下降，但價格仍然偏高，遠遠超出我市低端收入群體可承受能力；二是待售商品房庫存壓力也很大，去庫存任務也很重。三是受經濟下行影響，居民收入有限，剛性需求不強，商品房銷售市場將無明顯變化。四是政策及信貸支持力度相對薄弱。五是存量商品房交易稅費依然偏高，影響房地產交易市場活躍。五是房地產供給結構尚不豐富，優質房源偏少，難以滿足消費需求。六是房產問題引發群體性上訪事件呈上升趨勢，短期解決難度較大。

三、房地產市場健康平穩發展的政策和措施

最近全國各地一系列房地產市場調控政策密集出臺，必將促進我市房地產市場秩序進一步整頓和規范，我市要緊緊抓住這一有利契機，采取切實可行的政策和措施，力推我市房地產市場穩定健康發展。

1.強化地方政府的第一責任

市政府作為房地產建設和調控政策的組織者和執行者應負起第一責任。必須強化市政府的第一責任。要建立健全市政府第一責任工作責任制，充分發揮市政府調控房地產應該有主動性和積極性，注重樓市資源的協調，積極把控房價和去庫存等目標進行結合，加大市政府對房價和去庫存等調控的考核。積極細分政策，使差別化政策真正落地和實施。堅決把國家確定的房地產各項調控政策措施在基層落到實處，以穩定房地產價格的實際成效，取得老百姓的信任。

2.堅持因地因城因區施策

在分化細化的房地產調控市場上，市政府調控責任除了因地制宜，還要把分城施策細化為“一城一策”甚至“一區一策”。市政府的調控措施必須與市場機制相協調，更多發揮裁判責任，而不是下場踢球。不僅要采取經濟手段，而且要采取必要的行政手段，加大對建筑、房地產等企業和人員的監管，依法查處和曝光違法違規行為，建立多部門守信聯合激勵和失信聯合懲戒制度，為房地產市場健康發展提供良好的環境，杜絕有錢人投資投機買多套住房越來越富有，而弱勢群體一套房也買不起望房興嘆。

3.進一步做好國家調控政策落實工作

對于房地產市場調控問題，中央和國務院提出了一系列十分明確的目標和要求，特別是提出了很多硬要求、硬任務、硬目標。我市要按照中央和國務院提出的目標和要求，結合我市房地產市場實際，進一步出臺房地產市場調控落實具體目標和措施，并在社會上公布，接受社會監督。要把確定的任務目標層層分解，一項一項抓落實，一抓到底，毫不放松。不能搞上有政策下有對策，不能雷聲大雨點稀，不能坐而論道左顧右盼，在落實好現有政策的同時要建立長遠長效的調控措施。

4.加大房地產市場監管力度

進一步加強房地產市場監管力度，對房地產經紀機構炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等違法違規的不良行為要認真嚴肅的依法查處。對房地產交易市場要加大檢查力度，要繼續加大曝光和依法依規處罰房地產開發企業閑置土地、對土地用途和性質進行改變、開竣工時間無期拖延、惜售捂盤等違法違規行為。對房地產開發企業有閑置土地等違法違規行為的，不準許新購置土地。要嚴格執行差別化稅收信貸政策，讓政策真正起到遏制投資、投機性市場需求作用，保證房地產市場理性健康發展。

5.進一步規范和激活房地產市場

加強規范和激活房地產市場力度，對我市房地產開發項目資本金繳納比例、預售許可審批程序、預售資金存儲比例、施工許可證發放和工程竣工驗收備案的前置條件、“二手房”交易市場等房地產開發項目的條件進行調整優化和簡化手續辦理流程，對房地產開發項目資本金繳納比例要適當降低，對房地產開發項目預售許可審批程序要簡化，對房地產開發項目預售資金存儲比例要適當降低，對施工許可證發放等前置條件要盡量縮減，放開“二手房”交易市場，不斷改善房地產發展環境，促進房地產市場持續平穩健康發展。

6.加大保障性住房建設力度

要把保障性安居工程建設作為“天字號”工程、德政工程和民生工程緊抓不放。對保障性住房建設財政預算要加大投入，對保障性住房建設資金要足額籌集，利用住房公積金貸款支持保障性住房建設要積極開展，金融機構要積極向保障性住房項目貸款，引導社會資金投入保障性住房建設。重點推行公共租賃住房和廉租住房建設統籌并軌運行建設，以解決中低收入困難家庭的住房問題，緩解住房建設壓力，實現住房保障大范圍覆蓋。穩步推進“城中村”改造，改善基礎設施條件，完善居住功能。穩步實施非成片棚戶區、零星危舊房改造。逐步開展基礎設施簡陋、建筑密度大、集中連片的城鎮舊住宅區綜合整治，

7.要抑制投機投資性需求和保護剛性需求

市政府及相關部門要堅決杜絕和抑制投機投資性需求，在保護剛性需求上給予政策上支持，要出臺優惠政策鼓勵剛性需求的居民購買住房。在金融信貸政策上，加大優惠力度，積極支持剛需人群購房的資金需求。采取差異化信貸政策，實行有效措施，積極引導和支持房地產開發企業，增加普通商品房供給，滿足合理的剛性需求。住房公積金貸款政策要起到‘保剛需、控投機作用，住房公積金貸款要以剛性需求的首套房、中小套型保障住房、中低收入職工為主，特別是對引進人才給予公積金貸款優惠支持。

8.加快完善和推廣房地產稅

房地產稅的征收可增加相應的財稅收入，后續可以成為房地產領域的一類重要稅種，進而較好地支撐公共財政事業，甚至可以更好地進行資金二次分配，進而促進住房保障事業發展。積極調解收入水平，尤其是對于多套住房持有行為進行干預。能夠有效地引導購房預期和投資心理，對房價上漲起到一定的抑制作用。征稅使部分熱點城市熱點項目的炒作現象會減少，相應地房價上漲的壓力也會減少。房地產稅的征收要合理整合各方面的不同意見和看法，盡快在社會上達成共識和落地。

9.市政府要加強對房地產市場健康發展的領導

市政府要優化房地產市場發展環境，定期分析研判房地產發展趨勢，準確把握房地產市場走勢，全面、及時發布土地供應、住房供應、房價變動等市場信息，提高房地產政策措施的預見性。建立風險預警機制，制定防范風險預案，確保房地產市場平穩健康發展。要加強房地產市場調控政策宣傳，指導媒體全面、客觀、公正地報道房地產市場情況，引導群眾樹立正確的住房消費觀念，營造良好的市場輿論氛圍。加快房地產市場和個人住房信息系統建設，搭建數字房產綜合管理平臺，實現房產信息資源共享，為群眾住房消費提供全面、及時、準確的信息。

〔責任編輯：孫玉婷〕