加碼的房地產(chǎn)調(diào)控政策效應(yīng)有多大

韓復(fù)齡

各地政府嚴(yán)厲調(diào)控政策的相繼出臺，一定程度上反映了國家穩(wěn)定房價(jià)、抑制房價(jià)過快上漲的決心。

當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控現(xiàn)狀可以用8個(gè)字來概括：層層加碼，效果不彰。

2015年，在去庫存政策的推動(dòng)下，一、二線城市的房價(jià)大幅上漲，并且形成輪動(dòng)效應(yīng)。深圳、北京等一線城市率先上漲，南京、蘇州、合肥、廈門等二線城市緊隨其后，房價(jià)迭創(chuàng)新高，面對近乎“瘋狂”的房地產(chǎn)市場，2016年9月底開始，在中央精神指導(dǎo)下，南京、蘇州、杭州、北京、上海等16個(gè)城市，出臺史上最嚴(yán)限購限貸新政。這一輪政治色彩濃重的嚴(yán)厲調(diào)控，試圖讓眾多城市的房地產(chǎn)進(jìn)入高位盤整期甚至是下行周期。2017年3月17日，北京更是推出了堪稱史上最嚴(yán)的“3·17新政”，該政策恢復(fù)了之前認(rèn)房又認(rèn)貸的模式，居民家庭在京已有1套房且無貸款記錄的，購買普通自住房首付比例不低于60%；暫停發(fā)放貸款期限25年（不含25年）以上的個(gè)人住房貸款（含公積金貸款）。北京“3·17新政”推出后，石家莊、鄭州、廣州等地也相繼出臺調(diào)控新政。各地政府嚴(yán)厲調(diào)控政策的相繼出臺，一定程度上反映了國家穩(wěn)定房價(jià)、抑制房價(jià)過快上漲的決心。

房地產(chǎn)調(diào)控政策：限購、限貸壓縮的是需求端

現(xiàn)階段，我國經(jīng)濟(jì)增長正步入新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)正處在轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵時(shí)期。在今后一段時(shí)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，我們應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，以“三去一降一補(bǔ)”五大戰(zhàn)術(shù)為核心任務(wù)，確保我國經(jīng)濟(jì)社會得以保持平穩(wěn)健康發(fā)展。而在“三去一降一補(bǔ)”這五大戰(zhàn)術(shù)中，房地產(chǎn)市場無疑是當(dāng)務(wù)之急。

高房價(jià)源于何處

中國房價(jià)快速上漲的根本原因在于地價(jià)的上漲。在當(dāng)前的土地制度之下，地方政府從農(nóng)民手里征收土地，尤其是大城市周邊的土地，低價(jià)收進(jìn)來，然后高價(jià)賣給開發(fā)商，這中間的差額就是這些地方政府一個(gè)非常重要的財(cái)政收入來源，所以，地方政府非常樂于維持高地價(jià)。高地價(jià)和高房價(jià)提高了開發(fā)商的建房成本，進(jìn)而反過來推高房價(jià)。高房價(jià)必然使購房者高不可攀，望而卻步，從而使得開發(fā)商的資金難以回流，無法應(yīng)付銀行貸款的還本付息。久而久之，開發(fā)商的投資成本必然會越來越高，不但不能盈利，相反對銀行的負(fù)債會越來越重，甚至債臺高筑。

高房價(jià)不利于國家大力推行城鎮(zhèn)化的發(fā)展戰(zhàn)略

在國家大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略的背景下，大量的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力將向城市轉(zhuǎn)移。而在大量農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移的征程中，進(jìn)入城市的農(nóng)民在高房價(jià)面前注定會面臨無錢購房、居無定所的殘酷現(xiàn)實(shí)。

高房價(jià)不利于城市的持續(xù)繁榮

如果一個(gè)城市因房價(jià)太高給人們帶來巨大的經(jīng)濟(jì)壓力，以至于每天辛苦工作換來的工資少得無法支付房貸或房租，人們可能會選擇離開該城市，年輕人紛紛逃離北、上、廣就是例證。當(dāng)人們紛紛撤離城市，以致需求大減，屆時(shí)將是城市失去繁榮之時(shí)。以首都北京為例，這個(gè)曾經(jīng)每年吸引最多外來人口的城市，如今的購房主力正僅限于擁有一定資產(chǎn)，且對各類生活資源有強(qiáng)烈需求的置換人群，無房剛需族只能“望房興嘆”。

高房價(jià)不利于國民經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展

我們應(yīng)該清楚，高房價(jià)必然引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)的迅猛膨脹，在巨額利益的驅(qū)動(dòng)下，全社會的經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心將會聚焦于房地產(chǎn)行業(yè)，其他行業(yè)的發(fā)展將會滯后。日本20世紀(jì)70年代偏重發(fā)展房地產(chǎn)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)極度膨脹，終使日本經(jīng)濟(jì)長期停滯不前就是很好的例證。

因此，考慮到當(dāng)前房地產(chǎn)市場對我國經(jīng)濟(jì)帶來的巨大潛在風(fēng)險(xiǎn)，也就不難理解現(xiàn)階段各地政府接二連三頒布嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策。這也是當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中“三去一降一補(bǔ)”戰(zhàn)術(shù)的重要組成部分。

尋求房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的治本政策

從右圖可以看出，自2016年9月底各地政府實(shí)行嚴(yán)厲的房價(jià)調(diào)控政策以來，房地產(chǎn)市場的銷售額呈現(xiàn)出顯著的下降態(tài)勢。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅銷售額及商品房銷售額累積同比增速已從2016年4月的60%降至2017年2月的20%附近，且下降速度有進(jìn)一步加快之勢。隨著各地房地產(chǎn)調(diào)控政策的進(jìn)一步加碼，相信我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行最終會趨于平穩(wěn)，這有利于房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的進(jìn)一步釋放。

需要注意的是，在看到樓市政策收緊的同時(shí)，不能忽視的另一個(gè)重要事實(shí)是，國家統(tǒng)計(jì)局近期公布的數(shù)據(jù)顯示，2017年1—2月全國房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)大超預(yù)期。這具體表現(xiàn)在：第一，2017年1—2月商品房銷售面積累計(jì)同比增速高達(dá)25.1%，遠(yuǎn)高于之前市場的普遍預(yù)期（2016年年底時(shí)，市場的普遍預(yù)期在-15%～-20%）；第二，2017年1—2月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計(jì)同比增速8.9%，比2016年全年提高了2.0%。

限購限貸只是治標(biāo)之舉，遠(yuǎn)非治本之策，從長遠(yuǎn)來看，必須多管齊下，從源頭抓起：

第一，穩(wěn)定地方政府的財(cái)源。以新的財(cái)政收入來源替代國有土地使用權(quán)的出讓金收入，使地方政府?dāng)[脫對土地財(cái)政的依賴，逐步實(shí)施以個(gè)人住房為對象的房產(chǎn)稅。

第二，大力發(fā)展房屋租賃市場。建設(shè)大量公租房提供給中低收入者，這是現(xiàn)在中國各地政府的普遍做法。這種做法源于重慶房價(jià)平穩(wěn)的成功經(jīng)驗(yàn)。重慶是我國四大直轄市之一，也是西部核心城市，但由于廉租房解決了相應(yīng)的住房剛需，因此重慶成為八大二線城市中房價(jià)較低的一個(gè)。

第三，進(jìn)一步分散人口。當(dāng)前，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)投資和相應(yīng)的教育、就業(yè)、醫(yī)療機(jī)會過分集中在部分大城市，人口大量涌入，結(jié)果引發(fā)這些地區(qū)的土地和房價(jià)快速上漲，當(dāng)務(wù)之急是把基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)向周邊一些中小城市適度分散，以控制上漲態(tài)勢。