中國房地產(chǎn)金融政策有效性研究

郭媛媛+方嘉惠

【摘要】 隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)對金融政策的敏感度不斷提高，金融政策已成為調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要工具。本文通過對房地產(chǎn)金融政策的研究，希望找出其成功經(jīng)驗和不足之處，為制定更完善的房地產(chǎn)金融政策，為調(diào)控我國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展服務(wù)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 金融政策 有效性

0引言

自1998年住房制度深化改革后，國家停止了福利性分配住房，大力發(fā)展住房市場化、消費(fèi)信貸化和物業(yè)管理社會化后，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。2014年我國人均GDP接近了8000美元，根據(jù)各國歷史發(fā)展規(guī)律表明我國已進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展時期。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)鏈長，對上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能直接或間接起到帶動作用，并對居民消費(fèi)、內(nèi)需拉動、就業(yè)增加和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展等產(chǎn)生一系列拉動作用；同時，居民最為關(guān)注的房價也呈現(xiàn)了快速上漲的態(tài)頭，并帶來了資源配置失衡、資產(chǎn)泡沫增多、金融系統(tǒng)風(fēng)險增加甚至影響社會穩(wěn)定的一系列問題，為保證房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定、健康發(fā)展，國家對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行一系列的調(diào)控，首當(dāng)其沖的是金融政策調(diào)控。近些年來多次運(yùn)用了準(zhǔn)備金率、銀行利率、信貸規(guī)模、首付比例控制等多項手段進(jìn)行了干預(yù)，也取得了一定的成效，但由于房地場業(yè)存在的復(fù)雜性，金融政策的有效性受到了制約。因此，有效的房地產(chǎn)金融政策是對房地產(chǎn)市場形勢的正確分析與預(yù)測，一方面可以進(jìn)一步了解房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)及其帶來的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，同時也能對金融政策調(diào)控房地產(chǎn)市場原理與實際效果做出評判。

1房地產(chǎn)政策有效性的含義

金融政策一般是指央行為了達(dá)到宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的目標(biāo)而采用各種手段調(diào)節(jié)貨幣、利率和匯率水平，從而調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)的各種方式和措施的總稱。在宏觀上，我國的金融政策主要包含三大政策手段：貨幣政策、利率政策、匯率政策。房地產(chǎn)金融政策有效性包含三點：一是它能否系統(tǒng)性的產(chǎn)出有效影響；二是它與產(chǎn)出的影響之間能否有穩(wěn)定的聯(lián)系；三是當(dāng)局的房地產(chǎn)金融政策能否實現(xiàn)貨幣供應(yīng)量的控制。房地產(chǎn)金融政策發(fā)揮作用是一個復(fù)雜的過程，有效性體現(xiàn)在從政策的具體制定、具體執(zhí)行、具體實施到產(chǎn)生作用這一過程中。

2影響中國房地產(chǎn)金融政策有效性的因素

2.1房地產(chǎn)金融政策缺乏一致性。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，政府的職責(zé)應(yīng)該是建立房地產(chǎn)金融的規(guī)章制度，并非隨意更改，政府所做的應(yīng)為保持所建立的金融政策的一致性和穩(wěn)定性。但從各項數(shù)據(jù)分析中我國政府監(jiān)管的制度對房地產(chǎn)市場的調(diào)控存在爭議，由于政府政策在時間上不一致，從而導(dǎo)致政府政策目標(biāo)無法實現(xiàn)，房地產(chǎn)金融政策缺乏一致性。

2.2忽視了“地區(qū)差異”和“結(jié)構(gòu)性差異”。房地產(chǎn)市場發(fā)展的區(qū)域不均衡性受房地產(chǎn)市場的區(qū)域性的影響。由于房地產(chǎn)位置的固定性，所以房地產(chǎn)市場也是一個區(qū)域性的市場，各個地區(qū)無論從市場發(fā)育程度、供求狀況、價格水平來看差異都很大。我們應(yīng)該采取差別化的房地產(chǎn)政策促進(jìn)其發(fā)展，而不是運(yùn)用“一刀切”的政策，否則勢必影響發(fā)展。

2.3政府的雙重角色使房地產(chǎn)金融政策的執(zhí)行存在利益偏向。我國房地產(chǎn)金融政策出臺后，許多地區(qū)都要面臨一個同樣的問題：中央金融政策在執(zhí)行過程中“變質(zhì)”。金融政策由中央銀行制定，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策則產(chǎn)生并服務(wù)于地方經(jīng)濟(jì)，表明地方政府與中央政府在經(jīng)濟(jì)利益方面具有客觀上的不一致性。中央金融政策如果不利于地方房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，地方政府會設(shè)法加以規(guī)避，這就使中央金融政策在執(zhí)行過程中產(chǎn)生扭曲。

2.4公眾對房地產(chǎn)市場的心理預(yù)期。由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動的特殊性，房地產(chǎn)金融政策的實施受心理因素即與其因素的影響更大，理由如下：一是房地產(chǎn)購買者或投資者對房地產(chǎn)升值期望過高。由于土地資源有限，土地的供給與需求矛盾越來越大，以致房地產(chǎn)價格具有與物價水平同時增長的特性，亦即房地產(chǎn)具有抵抗通貨膨脹的能力；二是房地產(chǎn)投資者或購買者的從眾心理與行為，普遍存在“買漲不買跌”的現(xiàn)象。

3對中國房地產(chǎn)金融政策的建議

3.1堅持金融支持房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本方向。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)營的支柱產(chǎn)業(yè)。它的涉及面廣、帶動系數(shù)高，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動建材裝潢業(yè)，轉(zhuǎn)移建筑業(yè)和農(nóng)村勞動力，改善投資環(huán)境吸引外資的集聚等方面都具有明顯的作用，可以說是“一房拉百業(yè)”。因此，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)得到進(jìn)一步發(fā)展是確保國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康運(yùn)行的內(nèi)在要求，金融機(jī)構(gòu)要一如既往地支持房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。既要支持商品房的開發(fā)，也要繼續(xù)發(fā)放按揭貸款，支持城鄉(xiāng)居民改善住房條件。

3.2注重長效機(jī)制，保持政策的連貫性。在這種情況下，我們應(yīng)保持政策一致性，達(dá)到其目標(biāo)。這就要求：強(qiáng)化政策制定者的行為準(zhǔn)則，使其無法或沒有動力區(qū)制定相機(jī)抉擇的經(jīng)濟(jì)政策；加強(qiáng)政策制定的統(tǒng)一性，莫要政出多門。應(yīng)該加大政策執(zhí)行力度，綜合運(yùn)用市政規(guī)劃、土地拍賣、財政金融、信息公開和輿論宣傳等各種手段進(jìn)行治理。

3.3注重“地區(qū)差異”和“結(jié)構(gòu)性差異”。目前我國不同地區(qū)所處房地產(chǎn)周期各不相同，央行應(yīng)根據(jù)“地區(qū)差異”制定不同的房地產(chǎn)金融政策。中央銀行要同時從供給和需求兩個方面采取行動，保持政策力度均衡，并將政策的重點放在引導(dǎo)供需各方，形成正確預(yù)期，逐步調(diào)整其不理性行為上。

3.4選擇合適的金融政策調(diào)控方式、實施的時機(jī)和力度。當(dāng)前運(yùn)用金融政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控時，應(yīng)選擇直接調(diào)控的方式來調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，避免錯誤引導(dǎo)。直接調(diào)控方式的運(yùn)用包括央行直接規(guī)定銀行貸款給房地產(chǎn)行業(yè)的最高限額；直接限制銀行貸款給房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)等。同時，應(yīng)謹(jǐn)慎把握政策調(diào)控的時機(jī)，避免因時機(jī)選擇不對而降低調(diào)控的有效性，或與其他調(diào)控政策相互抵消。政府可通過可控的貨幣、土地資源、采取金融、法律法規(guī)和行政手段來影響房地產(chǎn)周期波動，通過反周期方法，平抑或引導(dǎo)周期波動。

4結(jié)論

我國運(yùn)用金融政策調(diào)控房地產(chǎn)市場所取得的效果是明顯的，但仍出現(xiàn)了負(fù)面影響。因結(jié)合發(fā)展的實際，建立房地產(chǎn)金融政策制定的科學(xué)模型，完善房地產(chǎn)金融政策及實施的長效機(jī)制，使金融政策成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向標(biāo)。

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