中國房地產金融政策有效性研究

郭媛媛+方嘉惠

【摘要】 隨著我國房地產市場的發展，房地產業對金融政策的敏感度不斷提高，金融政策已成為調控房地產業發展的重要工具。本文通過對房地產金融政策的研究，希望找出其成功經驗和不足之處，為制定更完善的房地產金融政策，為調控我國的房地產市場的發展服務。

【關鍵詞】房地產 金融政策 有效性

0引言

自1998年住房制度深化改革后，國家停止了福利性分配住房，大力發展住房市場化、消費信貸化和物業管理社會化后，房地產業逐漸成為國民經濟的重要支柱產業。2014年我國人均GDP接近了8000美元，根據各國歷史發展規律表明我國已進入房地產業快速發展時期。房地產業關聯效應強，產業鏈長，對上下游產業的發展能直接或間接起到帶動作用，并對居民消費、內需拉動、就業增加和國民經濟發展等產生一系列拉動作用；同時，居民最為關注的房價也呈現了快速上漲的態頭，并帶來了資源配置失衡、資產泡沫增多、金融系統風險增加甚至影響社會穩定的一系列問題，為保證房地產業的穩定、健康發展，國家對房地產業進行一系列的調控，首當其沖的是金融政策調控。近些年來多次運用了準備金率、銀行利率、信貸規模、首付比例控制等多項手段進行了干預，也取得了一定的成效，但由于房地場業存在的復雜性，金融政策的有效性受到了制約。因此，有效的房地產金融政策是對房地產市場形勢的正確分析與預測，一方面可以進一步了解房地產業本質及其帶來的經濟現象，同時也能對金融政策調控房地產市場原理與實際效果做出評判。

1房地產政策有效性的含義

金融政策一般是指央行為了達到宏觀經濟調控的目標而采用各種手段調節貨幣、利率和匯率水平，從而調控宏觀經濟的各種方式和措施的總稱。在宏觀上，我國的金融政策主要包含三大政策手段：貨幣政策、利率政策、匯率政策。房地產金融政策有效性包含三點：一是它能否系統性的產出有效影響；二是它與產出的影響之間能否有穩定的聯系；三是當局的房地產金融政策能否實現貨幣供應量的控制。房地產金融政策發揮作用是一個復雜的過程，有效性體現在從政策的具體制定、具體執行、具體實施到產生作用這一過程中。

2影響中國房地產金融政策有效性的因素

2.1房地產金融政策缺乏一致性。在市場經濟條件下，政府的職責應該是建立房地產金融的規章制度，并非隨意更改，政府所做的應為保持所建立的金融政策的一致性和穩定性。但從各項數據分析中我國政府監管的制度對房地產市場的調控存在爭議，由于政府政策在時間上不一致，從而導致政府政策目標無法實現，房地產金融政策缺乏一致性。

2.2忽視了“地區差異”和“結構性差異”。房地產市場發展的區域不均衡性受房地產市場的區域性的影響。由于房地產位置的固定性，所以房地產市場也是一個區域性的市場，各個地區無論從市場發育程度、供求狀況、價格水平來看差異都很大。我們應該采取差別化的房地產政策促進其發展，而不是運用“一刀切”的政策，否則勢必影響發展。

2.3政府的雙重角色使房地產金融政策的執行存在利益偏向。我國房地產金融政策出臺后，許多地區都要面臨一個同樣的問題：中央金融政策在執行過程中“變質”。金融政策由中央銀行制定，而房地產經濟政策則產生并服務于地方經濟，表明地方政府與中央政府在經濟利益方面具有客觀上的不一致性。中央金融政策如果不利于地方房地產業發展，地方政府會設法加以規避，這就使中央金融政策在執行過程中產生扭曲。

2.4公眾對房地產市場的心理預期。由于房地產經濟活動的特殊性，房地產金融政策的實施受心理因素即與其因素的影響更大，理由如下：一是房地產購買者或投資者對房地產升值期望過高。由于土地資源有限，土地的供給與需求矛盾越來越大，以致房地產價格具有與物價水平同時增長的特性，亦即房地產具有抵抗通貨膨脹的能力；二是房地產投資者或購買者的從眾心理與行為，普遍存在“買漲不買跌”的現象。

3對中國房地產金融政策的建議

3.1堅持金融支持房地產市場發展的基本方向。房地產業已經是國民經濟運營的支柱產業。它的涉及面廣、帶動系數高，房地產業的發展，拉動建材裝潢業，轉移建筑業和農村勞動力，改善投資環境吸引外資的集聚等方面都具有明顯的作用，可以說是“一房拉百業”。因此，促進房地產業得到進一步發展是確保國民經濟持續健康運行的內在要求，金融機構要一如既往地支持房地產業的健康持續發展。既要支持商品房的開發，也要繼續發放按揭貸款，支持城鄉居民改善住房條件。

3.2注重長效機制，保持政策的連貫性。在這種情況下，我們應保持政策一致性，達到其目標。這就要求：強化政策制定者的行為準則，使其無法或沒有動力區制定相機抉擇的經濟政策；加強政策制定的統一性，莫要政出多門。應該加大政策執行力度，綜合運用市政規劃、土地拍賣、財政金融、信息公開和輿論宣傳等各種手段進行治理。

3.3注重“地區差異”和“結構性差異”。目前我國不同地區所處房地產周期各不相同，央行應根據“地區差異”制定不同的房地產金融政策。中央銀行要同時從供給和需求兩個方面采取行動，保持政策力度均衡，并將政策的重點放在引導供需各方，形成正確預期，逐步調整其不理性行為上。

3.4選擇合適的金融政策調控方式、實施的時機和力度。當前運用金融政策對房地產市場進行調控時，應選擇直接調控的方式來調控房地產業，避免錯誤引導。直接調控方式的運用包括央行直接規定銀行貸款給房地產行業的最高限額；直接限制銀行貸款給房地產業的結構等。同時，應謹慎把握政策調控的時機，避免因時機選擇不對而降低調控的有效性，或與其他調控政策相互抵消。政府可通過可控的貨幣、土地資源、采取金融、法律法規和行政手段來影響房地產周期波動，通過反周期方法，平抑或引導周期波動。

4結論

我國運用金融政策調控房地產市場所取得的效果是明顯的，但仍出現了負面影響。因結合發展的實際，建立房地產金融政策制定的科學模型，完善房地產金融政策及實施的長效機制，使金融政策成為房地產業發展的方向標。

參考文獻：

[1]董英南，施維明，覃熊妃.中國房地產投資與經濟增長關系

的實證分析[D].《大連民族學院學報》， 2013.

[2]郁文達：房地產周期和金融政策[J].中國房地產.金融，

2013.

[3]鄒瑾.我國房地產金融政策的回顧與反思[J].商場現代

化，2014.