保利地產企業戰略分析

荊旖昕 劉文杰 曲成平

(青島理工大學 山東 青島 266100)

保利地產企業戰略分析

荊旖昕 劉文杰 曲成平

(青島理工大學 山東 青島 266100)

隨著我國經濟的持續發展,我國企業面臨一系列新的競爭環境的嚴峻挑戰,越來越多的企業發展遇到了“瓶頸”障礙,如何從傳統的模式中走出來,去尋找新的發展空間,壯大自己的實力,筆者認為應該從戰略的高度來考慮企業的發展,利用科學的戰略分析方法為理論基礎充分分析企業外部環境和內部條件,確定和選擇有利于企業生存和可持續發展的有效戰略,通過企業自身優勢的合理配置和調整,提高企業優勢實力,縮小自身的劣勢,充分利用市場機會,規避風險,從而獲得企業持續、健康的發展。本文通過分析保利地產內部環境與外部環境深入分析，并提出合理的戰略實施措施。

房地產；企業戰略；內外部環境

一、引言

我國房地產業告別了前幾年的高速增長，2015年以來全國整體的樓市銷售在政策不斷利好的刺激下有所回升，但政策刺激帶來的銷售溫和回暖并不能改變整個行業的下行趨勢。行業改革需求加大。房地產業的競爭力將由原來的資源競爭轉變成戰略競爭，優勝劣汰的淘汰法則將表現得更加明顯。房地產企業要想在競爭激烈的環境下求得生存和發展，就必須制定適合自身的發展戰略。做強企業是戰略問題，企業戰略與企業競爭優勢和可持續發展密切相關。

二、房地產企業戰略管理內容

房地產戰略管理是一個完整的系統活動過程。將戰略管理視為一個完整的系統活動過程，有助于理解戰略管理的全面性和指導性的特征，也有助于將戰略管理的制定和實施恰當的聯系起來，以戰略作為紐帶，將企業的各項活動有機的聯系為一個整體，房地產企業戰略管理中可以將戰略分為三個部分即戰略分析與制定、戰略選擇、戰略實施。

1.戰略分析包括房地產企業內外部環境分析和資源分析。環境分析的主要內容是分析影響房地產企業發展各個環境因素，找出相關環境因素對企業生存發展提供機會和企業本身具備的優勢，以及對企業生存發展造成的威脅，確定特定環境下房地產企業需要制定的相關對策。

2.戰略選擇就是根據對制定的符合房地產企業發展的若干個戰略方案的可行性進行綜合評價，選擇最適合企業發展的戰略方案。

3.戰略實施就是合理分配各部門之間的資源，制定糾偏的全變計劃。

三、保利地產的戰略分析

(一)優勢分析

1.資源優勢。土地資源儲備豐富；對于房地產行業來說，土地即使基礎的生產資料，又是必須的融資手段。土地儲備量不僅很大程度上影響企業的綜合實力和發展潛力，另一方面還決定了企業的可持續發展。如果土地儲備不足，會導致企業內部不穩定，影響企業內部團結。房地產市場的宏觀調控并未阻擋保利地產的拿地步伐。保利地產中報中表示，公司目前的土地儲備基本可保障未來2-3年的發展需求。

2.品牌優勢。保利地產在“和諧生活，自然舒適”品牌理念的指引下，長期致力于全面提升企業的品牌價值，通過實施品牌戰略，進一步鞏固了其國有房地產企業品牌價值的領先地位。保利地產在堅持以中高端精品住宅開發為主，以城市地標性商用物業為輔的基礎上，逐漸形成了自身的優勢和發展潛力。

3.執行能力較好。公司具有一套科學、務實、高效的決策機制。公司有雷厲風行的軍旅作風。

(二)劣勢分析

1.保利在一線和非重點二線城市之外的城市，運作能力差距很大，保利內部也是強者恒強。另外，保利進入了幾個我們認為市場壓力比較大的地方：營口，丹東、長春、嘉興、連云港、德陽，貴陽這些城市。這些城市供求關系失衡，而且房價較低，很難賺錢。

2.保利地產資本結構問題主要有資本負債率偏高，負債結構不合理；內源融資比重過低，嚴重依賴外源融資；在外源融資中，有債務融資偏好。

3.從激勵制度而言，相對民企，保利的激勵較為一般，這能否支持企業持續的發展？房地產央企及國有企業由于體制方面的制約，高管薪酬待遇方面缺乏足夠的競爭力。保利雖然也有股權激勵機制，但是與之類似的萬科的股權激勵計劃相比，最后證明不過是個笑話。保利如何提供更為有效的激勵制度，值得考慮。

(三)機會分析

1.開發模式和融資渠道不斷創新。如今房地產行業仍將面臨發展模式轉變，行業競爭進一步增強的態勢。保利地產將依托現有優勢存量結構，持續推進項目投資和開發管理的精細化，實現降本增效保利地產將借助國企改革契機，積極推企業在管理機制和養老產業等增量業務上的改革創新，在不斷做強房地產主業的同時，把握資本市場機遇，創新融資方式、盤活存量資產。

2.購房的首付比例降低。在2015年3月30日，中國人民銀行、住建部、銀監會聯合發布《關于個人住房貸款政策有關規定的通知》中宣布：對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房，最低首付比例調整為不低于40%。

3.央行降低貸款利率。自2015年3月1日起，金融機構年期貸款利率下調0.25個百分點至5.35%，央行宣布降息后，5年以上貸款利率為5.9%，而此前為6.15%。這對于開發商資金鏈偏緊、融資困難和資金成本高的難題有望進一步緩解。

(四)威脅分析

1.不動產實名登記出臺。不動產實名登記的出臺，給廣大公眾帶來了促進房地產反腐“倒逼”房價下調等諸多期待。購買者觀望情緒有所上升。同時，進行不動產登記后，多套房源持有者會將一些房源投入市場，一些競爭不明顯的樓盤和項目會受到一些沖擊。

2.龍頭企業眾多，競爭激烈。龍湖地產、綠城集團專注精細化，在豪宅領域頗有建樹；依托中國建筑集團以質量為賣點的中海地產有很強的盈利能力；珠三角老牌民營企業如富力、合生、碧桂園也在利用其靈活的資本運作不斷拓展全國版圖；依托央企背景的中糧、華潤也成功打造商業綜合體的品牌，在二、三線城市不斷攻城掠地。

3.外資資本不斷沖擊房地產市場。隨著中國對外開放程度的加大，外資外商進入我國房地產業的壁壘降低，海外資金和開發商進入中國房地產業的成本大大下降，形成中國房地產市場的全球競爭化格局。海外開發商運作經驗豐富，管理水平先進，資金實力雄厚，具有強大市場競爭力。

(五)建議

新形勢下的保利地產應勇與面對新挑戰、善于抓住新機遇，堅定不移地以發展為主題，通過強化企業內部控制、繼續加強品牌建設、完善人力資源管理以及積極拓展新的產品領域等多種措施，保障發展型戰略的順利實施，實現“再造一個保利地產”的宏偉目標。針對戰略強度分析，大型企業可以采取發揮企業內部優勢再結合外部發展機會的發展型戰略。資本結構直接影響企業的融資與成本等。企業要優化資本結構，加強成本管控，保持經濟上的可持續發展；管理制度對企業發展頗有影響。房地產業的競爭不僅是專業競爭、創新競爭也是管理競爭，房地產企業要不斷優化身發展的管理體系。

[1]吳天興.論企業戰略管理分析的研究價值及其運行路徑

[2]馮明化.現代企業戰略管理分析

[3]王子軍.論企業戰略管理對企業發展的意義

[4]李振福.北極航線的中國戰略分析[J].中國軟科學，2009(1)：1-7

袁磊(1991-)，男，漢族，山東青島，在讀研究生，青島理工大學，國標混凝土介電常數研究；荊旖昕(1992-)，女，漢族，山東青島，在讀研究生，青島理工大學，土木工程結構與成本控制研究。