房地產上市公司金融融資方式淺談

王鵬

摘 要：本文對房地產上市公司的金融融資方式進行了詳細的闡述。在當前日益激烈的市場競爭環境下，房地產上市公司的增長呈現快速擴大的態勢，表現在房地產上市企業的生產經營的模式以及經營思路等方面，特別是融資渠道、融資規模、融資方式決策出現了新的格局。本文論述的內容包括房地產上市企業的金融融資方式，融資成本、融資結構、風險以及政策性因素的影響等等，同時在對資本結構影響因素進行理論分析的基礎上對房地產上市公司進行資本結構影響因素的實證分析。對房地產上市公司融資方面進行了各個因素的分析，包括盈利能力、股權結構、企業規模、所得稅等等，期望對于當今房地產運營具有一定的參考價值。

關鍵詞：房地產 上市公司 金融融資

金融融資作為貨幣需求者和持有者之間的資金融通行為，在市場競爭日益激烈的當代市場經濟中發揮著巨大的作用，尤其對于房地產上市公司企業的發展、增長、擴大具有很大的推動作用，對于房地產運營和生產是重要的因素。

一、房地產上市企業的重要金融融資方式

（一）房地產上市企業的金融融資方式中，通過自有資金進行融資可以劃歸為內源融資，包含內部集資等方式在內，將資金折舊，彌補原有的投資，然后對現有的利潤進行企業的再生產。將公司生產規模擴大的很大動力就是來自于內源融資。房地產上市公司在進行并購的時候，大多采用就是內源融資的方式。這種方法的最大優勢在于成本低、保密性好、風險小，但是內源融資屬于利用權益進行融資，具有一定的局限性和不足。房地產上市公司在積累中如果速度過慢，會給內源融資帶來較大的阻礙。這是由于內源融資的來源多為股利，一旦股利在收益比例上發生了保留，就可能大幅度增加股東的稅收等支出，導致股利分配的金額發生大規模降低，同時也影響了企業的股票價格，使生產經營受到影響，業績受損，最終給企業帶來大量的負面影響，導致企業的外部融資也受到牽連。

（二）股東可以向社會進行新股的增發或者配股，以股份換來資金的流動，這種融資的方式被成為股權融資。股權融資得到的成本較低，也沒有中間商的利息支出，屬于外源融資的一部分。但是在企業納稅后進行股利分配是不能作為費用進行沖減的，也不能作抵稅用，這就給企業成本帶來很大的負擔，因此拓寬股權融資的渠道，進行債券融資等，向減輕企業負擔的模式之一。房地產上市公司如果遇到下市或者破產清算的情況，可以在股東受償權之前先行使債權受償權，避免股東的損失更加擴大。因此作為投資者應盡量謹慎投資，以避免股權投資風險的擴大造成房地產上市公司的融資難度增加[1]。

（三）房地產上市公司需要融資以保持公司生產經營的正常運轉，包括房地產的上市公司的債權、債券等的融資方式、拆借等等，都是為了保證公司的資金鏈。債權融資的范圍是對房地產上市公司在生產經營產生的外債進行融資。在各個包括房地產上市公司需要對外支付的賬單中，包含了大量債權、融資等方面的債務，如債券、拆借的資金、向金融結構借貸的資金等等，還有應付的利息、稅金、賬款等等。其中，房地產上市公司在金融機構借貸的資金構成了房地產上市公司債券融資的主要組成部分，財務費用以及利息等構成了房地產上市公司債券融資的主要部分。按照我國稅法中的相關規定，債權融資可以進行抵扣，也可在稅前進行債務利息的抵扣。經營狀況良好的信息傳遞到外部，那么債權融資是可以在稅前抵扣債務的，反之，則可能造成房地產上市公司債權融資出現困難。在這其中特別要注意防范的是如果已經處在運營困難的狀態，那么一定要把握好債權融資的金額，避免出現資不抵債的結果。

（四）政府補貼融資，是具有一定的政策傾向的。由于這種補貼融資的利息較小，因此可以作為特殊行業、項目的扶持資本進入融資方式的范疇。世界各國均有政府補貼融資，例如針對高效和科研單位的財政補貼就是具有指向性的補貼融資，另外政府補貼融資還可以變身為多種形式，如科研教育經費、政府財政補貼、科研教育專題，等等。有的專門針對高等院校和科技研發單位進行的財政補貼，指定為對高等院校、研發科研部門的教育課題、國家自然基金課題、省市院校等的研究課題經費。大型企業得到的融資多來自于中央和地方的財政資金，分為為間接自主和直接撥款等形式。間接自主包含了創新激勵、政府采購、稅收返還等等方式。直接撥款及時由財政直接向政府進行撥款。政府財政補貼融資的好處在于融資成本低，保障性高。但是政府撥款的數額畢竟是小數字，而且享受到財政補貼的企業畢竟是少數，而且獲得補貼的條件有時也是相當的苛刻。

（五）還有一些投融資方式，包括典當質押、私募、風投、天使投等等，對于創業初期，擁有市場良好前景，具有專門技術的企業，是較為適合的。對于房地產上市公司不具有優勢。向特定人群開放，進行資金的募集屬于私募。私募的優勢是運作靈活回報率高、隱蔽性大，而且政府監管力度不強，可以將企業的財產、權利、不動產等作為抵押品進行估值后抵押給銀行，資金的使用上只需要給典當行一定的利息或者管理費即可。當金額達到還款數額后贖回典當物。典當質押在國外已經相當成熟，但是在我國還處在起步階段。而且渠道也不是特別明確，有待完善和成熟。

二、房地產上市公司融資受到的影響因素

（一）房地產上市公司在進行融資方式的選擇時首要的考慮的是融資成本的問題。房地產上市公司在募集和使用資金的過程中付出的成本代價，包括了資金的使用和籌集兩方面的成本。例如在募集過程中，需要進行廣告、宣傳、資信評估、律師、發行手續費等一系列成本費用，資金在使用過程中需要額外用于資金的使用的支付費用，例如股票支付股息、貸款支付利息、信托費用等等，每個融資過程中的環節都是要以獲得最大的性價比為目標的。因此上市房地產企業要做出正確的融資決策，就要對融資成本進行準確的分析。融資成本高低的因素包含了融資的規模、狀況、經營狀態、資本市場環境、宏觀經濟形勢等等，都是要考慮在融資成本范圍內的[2]。

（二）資本占到總資本的比例，是房地產上市公司進行渠道融資后得到了融資結構，其中包含了所有者的權益、長短期的負債等等。房地產上市公司的融資機構將企業的債務、資產產權、風險等等加以反映，得到各種債務資金的比例計算結果，通過對比例的控制，調整房地產上市公司的償債壓力。

（三）融資風險隨時都可能出現，而且隱蔽性較強，一旦爆發后果十分嚴重，其具有普遍性和客觀性的特點，在房地產上市公司做出融資決策的時候就產生，也勢必會帶來很大的風險。無論選擇哪一種融資渠道，都可能會遇到融資風險，而且風險等級不確定，因此房地產上市公司在進行融資渠道的決策后首先要對債權融資、股權融資進行比例的優化工作，對于短期融資和長期融資的比例進行風險的降低，保證房地產上市公司減少融資壓力過大帶來的經營風險增大的問題。

（四）政策性因素的影響是絕大多數企業在生產經營中會面臨的問題。國家的宏觀調控會對融資渠道產生巨大的影響。因此在進行融資渠道的選擇的時候，房地產上市公司會充分考慮政策性因素帶來的影響，減少融資中的政策風險。

三、房地產上市公司資本結構的優化

（一）由于企業的資本結構是隨著內外部環境的改變而不斷發生變化的。因此在進行資本結構模型的構建的過程中，應考慮資本結構變動對某項指標的影響，例如當企業不能保持良好的資本結構，而且要面臨風險的時候，是很難保持原有的資本規模的，甚至要放棄發展規劃。因此，最有資本結構的確定要進行動態分析，無論怎么樣調整，都要以企業價值最大化作為導向，以先進的企業相關指標為導向，以最低的融資成本作為目標，根據最適宜的融資方式和工具進行綜合的確定。

（二）審視當前我國的房地產融資機制，眾多房地產商在房貸政策趨緊的形勢下，凸顯出單一的房地產融資渠道的弱點。因此進行房地產上市公司的資本結構的優化，首要的策略就是進行多元化融資。改變主要依靠銀行貸款的格局，對宏觀經濟環境以及金融市場環境進行預測和判斷，開拓新的融資渠道，構建新的融資平臺，實現渠道多元化，將風險進行分散。

（三）很多房地產企業目前都處在國家收緊銀根，宏觀調控的環境中，一些融資能力不強的企業非常注重資金的獲得，但是往往輕視了資金的成本和風險，當前由于我國房地產市場的需求量較大雖然使得風險在縮小，但是風險的存在依然是客觀的，一旦出現企業周轉不利，就會出現風險放大的效應。因此，房地產上市企業在進行融資方式的選擇的決策上，要從資金的數量、成本、風險、期限、靈活性等方面多加考慮，將風險和成本作為重點考慮的內容，把風險作為綜合判斷的因素，對于資金的成本、數量、期限、靈活性等進行綜合判斷。采用股票發行核準制等方法增加股權融資成本等，通過股權融資方式支持風險較高的增長機會。例如房地產上市企業根據自身的經營情況和資本市場的轉換來決定是否進行股權融資，并讓企業獨自承擔風險等[3]。還要注意當前我國的股權融資的治理機制缺乏監管市場的配合，因此需要證券監管部門對于現金分紅等政策進行約束和引導，另外證券監管部門應重點分析上市公司現金流量，判斷是否需要配股，避免以凈資產收益率指標作為評判標準導致的上市公司操縱經營業績的行為，從而有效發揮證券市場優化資源配置的功能。

四、結語

綜上分析，由于金融融資方式各有優勢和缺點，房地產上市公司應結合當前的經濟和政策形勢，對自身的實際情況進行理智分析和判斷，應用多種融資渠道，獲得充裕的資金，并且盡量降低融資成本將融資風險進行分散。

參考文獻：

[1] 呂松.房地產上市公司企業擴張模式及其融資方式的研究[J].上海交通大學，2012.

[2] 單明.關于房地產上市公司融資渠道及資金成本管理的調研報告[J].沈陽大學，2013.

[ 3 ] 吳志松.“借殼上市”在中小房地產企業融資中的應用探討[J].會計之友，2014，（27）：46-49.